社区商业地产模式升级

　　文李健，赢盛中国商用地产集团总裁
　　2013年中国城镇化率接近54，按照发达国家城市化水平在75左右计算，未来二十年，按每年1估算，每年将有1000万人口进入城市。大量的购物中心在未来35年将严重趋于同质化，国内的社区商业无疑是一块诱人的“大蛋糕”，正日益成为业界的“必争之地”。
　　一方面，传统零售商依赖的大卖场业态潜力已经透支。不断上涨的房租成本和人力成本成为企业的沉重负担；倚重通道费用的盈利模式几乎走到了尽头。
　　另一方面，国务院在2012年8月7日出台的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》中提及要制定完善社区商业网点配置。其中，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10。
　　因此，社区商业以贴近社区，便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业成为业内焦点。对比层出不穷的城市综合体和大型商贸物流批发市场，社区商业具有投资小、见效快的特点。因此，不少中小零售商开始转型做社区商业。
　　越来越大的社区商业貌似一种必然。从早期居住区的小卖部，到以住宅项目一层和二层为依托的商铺，再到各种特色的商业街，社区商业已经进入换代阶段，商业模式也急需升级。
　　业态组合突出“便民性”
　　社区商业按照服务的规模分类，可分为便利级、邻里级和社区级三种：
　　便利级商业：面积一般在3000平方米以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下。
　　邻里级商业：面积一般在300020000平方米，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在300050000人。
　　社区级商业：面积一般在2000050000平方米，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其他专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000150000人。
　　社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。
　　从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60左右的比例，可以看出，社区商业是城市商业中一个重要的组成部分。
　　而社区商业之所以能成为传统零售业的“蓝海”，关键在于它回归了最本质的消费需求，特别是消费的便利性是中心商圈无法比拟的。社区商业提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便利性的特点，是适合日常生活需求的。由于各种经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定。
　　切好社区商业“小蛋糕”
　　虽然社区商业面临着巨大的升级和变革，但目前国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。为此，重新解读社区商业租售模式，是社区商业成功运营的关键，也是抢夺社区商业“蛋糕”的重要举措。
　　目前，主要有纯销售、售后返租、纯租赁和租售结合的四种模式。虽然模式不同，但都有整体规划，相比原来的各自为政，已属模式升级了。
　　模式一：纯销售
　　一般适合在相对不成熟的新开发区域，未来潜在的升值空间比较大，但在目前不具备成熟消费的情况下，采用直接销售有利于实现价值最大化。但是由于产权卖散，往往后期经营业态也得不到控制。这种模式主要在市场成熟度低，商业体量极少或零星商业物业使用。
　　模式二：售后返租
　　售后返租主要有长期返租和短期返租，以产权式商铺为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者，以大商家整体承租、开发商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。
　　优点就是，可以使开发商在短期内套现、回笼资金，因投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，容易吸引中小投资者。风险就在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力。
　　模式三：纯租赁
　　社区的商铺租给谁，怎么租，对于社区商业规划的实现显得尤为重要。无论是商业中心的商铺还是社区商铺，对于一些位置优越的商铺，开发商如果看好其价值潜力又无资金压力，便只租不售、以租待涨，以期获得商铺形成市场后的数倍投资回报。采用只租不售模式的优点是，产权掌握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售。
　　（1）整体出租策略
　　整体租赁是指发展商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。
　　这种模式的优点是：不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，有利于开发新的项目；物业带动项目销售作用较大。而缺点就是：收益低，其收报率在3～5之间；租期长，物业就算升值，其套现的难度很大；不排除租户经营失败而没法交租的可能，因而对租户的评估要求准确。整体出租模式适合无商业专才、现金流良好、经营相对保守的开发商。
　　（2）分层或分片出租策略
　　与整体出租模式相似，只是开发商按照市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。
　　这种模式的优点是：租金相对整体出租要高一些；风险分散，租金相对有一定保证；物业可进行抵押贷款；比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；某一层或一铺经营失败时，发展商能掌握主动权，并进行重新招租。缺点就是：需重视前期的商业策划，并且要有相应的商业专才。
　　（3）分散出租策略
　　分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。
　　这种模式的好处就是，租金很高，开发商收益可最大化；物业升值空间大，容易出售变现；租期短，容易改变功能或调整经营。缺点就是，需设立专业的经营管理公司负责经营管理；要充分重视前期的市场定位，功能定位的策划工作；这种模式的经验风险最大。它适合有商业专才的开发商。
　　模式四：租售结合模式
　　租售结合模式其总体操作思路是：开发商在社区商业开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回投资成本（开发商在出售商铺时，一般都和商铺投资者签订返租协议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行业态规划），然后组建管理公司或聘请专业管理公司来对社区商业进行出租经营、管理，以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。
　　这种模式，开发商宜将社区商业中最具升值发展潜力的一部分物业预留作自营，以争取更大的经济收益；由于资金回收速度快，可以分散风险。但它的缺点就是，由于出售部分物业产权不集中，各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，整体的经营定位、档次主要为经营商家自行调节，甚至投资者都处于被动地位，经营风险很大。它适合既要一定的商业形象也对项目回款迫切的开发企业。
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