核心一线城市的“土豪”和“负翁”财务困境。。。

　　核心一线城市中年男。资产堪称土豪：一栋楼市值1400万，一个套房市值530万，度假房110万，别墅350万，小店面市值30万。每月固定收入3。5万，预计2个月后每月收入8。5万。大概每年有50万左右大额工程收入。
　　负债堪称负翁：商业贷款250万，利息每月12000，民间借贷214。5万，利息每月10750元。车贷69万，每月还款3。4万，信用卡45万待还。
　　看起来表面上光鲜亮丽的土豪生活却陷入负债累累的负翁境地，债务的焦头烂额该如何摆脱困境？
　　一线城市的烦恼也许只有一线城市生活的人才懂得。
　　需要理财规划的人却并不一定只是有钱人的专利，而是所有的人都需要。
　　从目前情况看，案例中重点要解决的是资产和负债的重新配置和投资的选择难题。
　　首先，房产的重新整合是目前最急迫的课题，看起来住房投资很多的地主家却可能是最大的投资误区，并导致地主粗没有太多的余粮
　　从案例来说，楼房投资过重，而且种类过多过杂。地主心态和投资地产保值增殖的认识要重新调整。
　　目前有一栋市值1400万的楼用于出租；一套市值530万的套房准备自己住；市值110万的度假房准备度假用；市值350万别墅准备用于出租；市值30万的小店面用于出租。
　　如果不考虑房产价格上涨的因素，房产的租金收入可能是不划算的。就以你1400万元的楼房、月租金4万元进行测算，通过租金收入全部收回市值需要29年多的时间；别墅350万元加上装修费用60万元，合计410万元，月租金收入2万元，租金回收投资需要17年的时间。度假房根本租不出去，成了完全意义上的生活消耗品；市值30万的小店面月租金1000元，租金回收投资需要25年的时间。
　　如果再考虑住房持有时的各种维护、维修成本，可能需要更长的时间才能收回成本。
　　如果从住房出租收益的比例来看，1400万元的楼房月出租4万元租金收入，每年的房租收益率只有3。43，别墅投入410万元月租金收入2万元，年化租金收益率为5。85，市值30万的小店面月租金1000元，年化收益率为4，可以看出只有别墅的租金收益高于一般稳健性理财产品的收益，其它租金收益率都小于理财产品5的标准收益率。
　　如果再考虑将来房产税的征收大环境的变化，住房只住不炒政策的持续，再一次通过价格的上涨来实现暴利的可能性越来越小。
　　其次，调整住房投资总量和结构是改变你目前财务状况的根本措施和调整方向，
　　目前房产投资过大，造成财务支出过大而现金流紧张。
　　你现在的涉及房产的投资和贷款太大，目前还需要继续投入的项目有：自住房的装修款还有20万，要在9月结清；别墅预计装修费用60万。需要继续投入80万元。
　　从贷款负债情况看，目前贷款总量767万元。度假房贷款36万，还有17年还清每月还款3400；别墅房贷126万，还有10年还清每月还款1。5万。
　　负债中还有商业贷款250万，贷款3年，利息每月12000；商业贷款27万，等额本息月还款10050，还有2年。
　　车贷692824，每月还款34673，两年后还清；
　　信用卡45万待还，其中15万分期12个月还完。
　　民间借贷214。5万，利息每月10750元，年度利息12。9万元，综合贷款平均成本6左右，考虑到有些属于友情借款没有利息的因素，大约借贷成本应该不会低于10。其中70万今年年底还。
　　但你目前每月固定收入35500，2个月后每月增加5万固定收入，月收入也只有85500元，但你现在每个月的贷款利息不包括信用卡分期和无利息的朋友贷款已经达到70873元，每月结余不到1。5万元。9月底前还有20万元的装修款要付。
　　而从你的支出情况看，社保每月5100元、油费每月4000元、房租每月7000元、生活开支每月2。22万，每月基本生活开支要38100元。
　　还有车子养护年7000元、保费年5万元、父母节日红包年1。5万，一年需要的开支为35。31万元。
　　而你每月收入偿还贷款以后只有1。5万元的节余，一年的结余也就18万元，与日常生活开支的硬缺口17万元。
　　因此，必须重新调整投资配置特别是房产投资的资金配置。
　　其三，以房产投资调整为突破口和重点，重新调整资产负债结构是实现财务自由和未来稳定收入的关键
　　一是卖掉度假房，投资度假房是很多人的投资误区，因为没有必要为了喝牛奶而购买和饲养奶牛
　　度假房本来就租不出去没有收益，卖掉度假房可收回110万现金，还掉36万贷款，这样减少36万元贷款和每月3400的还款，最后净回收现金54万元，而且还会省去装修费用和未来的维护管理费用投入。
　　二是30万市值的小店面建议卖掉，因为每月1000元的租金不仅收益率只有4左右，而且对你的财务没有任何帮助；卖掉以后可以一次性回收现金30万元。
　　三是最难的是出售出租楼房还是出售别墅，因为到底未来的楼房升值空间大还是别墅的升值空间大，大家判断的标准差异太大。考虑到你未来的目标，仍然建议保留楼房出租，同时卖掉别墅，这样回笼530万元现金，还掉房贷126万元，节省60万元的装修费用，净回笼现金404万元。
　　经过上面的操作，可以减少贷款162万元的贷款，将回笼现金490万元，同时节省了60万元的装修费用支出。
　　在你原有的贷款767万元总量中，通过处置房产已经还掉162万元贷款；民间借贷214。5万元建议归还掉，因为友情贷款还是早点还比较好，最难还的是人情债，而其它民间借贷的利率比较高。最后保留391万元左右的贷款，对你的难度不大。信用卡的45万元建议不要再进行分期，因为分期毕竟利率比较高。
　　经过操作以后，你每个月的收入85500元，月贷款利息支出4。2473万元，每月结余4。3万元，全年日常生活成本平均每月2。94万元，因此你每个月还有1。3万元的节余。
　　如果再考虑今明两年收回的142万元应收款项，应该有现金630万元。再考虑每年大约50万左右的收入，一年以后有现金近700万元。
　　从现有的资产配置上看应该能够满足你的目标要求：
　　700万元现金中，可以考虑用100万元购买子女教育金保险、老年人分红保险，为全家人提供一些教育、养老和重大疾病提供保障。300万元购买大额存单或者国债投资，国债投资的年化收益率在44。5之间，大额存单收益在4。5左右，因此可以确保年度收益在1215万元之间，如果再加上楼房出租每个月4万元的租金收益，可以确保理财目标中月度收入5万元以上的要求。
　　另外300万元可以优先偿还成本高的贷款，也可以进行收益比较高的风险投资，这样一来你就提前实现了财务自由的目标。（作者：麒鉴，专注财经金融热点）
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