买房还贷的十个房贷技巧

　　买房还贷的十个房贷技巧
　　房地产行业在经历了多年的发展，人们的居住环境明显改善。下面特为您整理了买房还贷的十个房贷技巧，希望能够给您提供一些参考！
　　1、即使是等额还款，还款额度也是会变的
　　即使是等额还款，还款额度也是会变的；很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。
　　房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率；
　　如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整；
　　如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。
　　2、如何选择银行
　　如果需要提前还款，例如有的银行约定20以上才允许还，太苛刻了，最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下这次七折优惠，工商行都2月份才给客户享受，多收了一个月高息；小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。
　　3、提前还款的方式和意义
　　方式：
　　一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金；
　　还款额度不变，缩短期限：比较省利息；
　　期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息；
　　提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。
　　4、提前还款的基本流程
　　部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可；
　　全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。
　　5、还款方式的选择
　　有提前还款计划的人事，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。
　　6、每月还款额的计算
　　贷款合同中都会有这个公式：介绍一下等额还款的公式：
　　每月还款额本金月利率（1月利率）还款月数次幂〔（1月利率）还款月数次幂1〕
　　月利率年利率12
　　有一种特殊情况，就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。
　　这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。
　　7、本月还款利息的计算
　　本月还款利息的计算：
　　本月利息剩余本金月利率
　　本月归还本金每月还款额本月利息；
　　8、不要选择大月提前还款
　　大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天；
　　日利率年利率360
　　但是一年有365天，按天计算会多交几天利息；
　　另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。
　　9、房贷是最优惠的融资方式
　　合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是最便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中；
　　10、开始还的都是利息
　　有人贷款20年，每月还2000元，还了两年，认为已经还了5万元了，其实这种理解是十分错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金吧，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是本金。