小城市是否具备投资价值？记住买房的2个原则

　　01、一座4线城市的房价涨幅，把大家惊到了
　　前几天我文章中聊到，买房时遇到一位手握8套房的房东大叔，他在宁德的房子这两年涨了不少。
　　不少小伙伴挺好奇：
　　现在国内还有房子能涨这么快的吗？
　　不是说国内楼市红利已经过去了么？
　　是不是只有个别楼盘才涨？
　　事实上我一个亲戚也是2018年在宁德买的新房，8千左右的单价，今年交房时的价格已超过1。5万，涨幅超过90。亲戚是由于担心老房子之后拆迁，所以索性提早买房，方便以后顺利过渡。
　　没想到房价就这么蹭蹭上去了。
　　当然，他买的房子算涨幅比较高的了，但宁德整体房价相比去年，大概也上涨了近20。
　　一个区区4线城市，房价为什么能涨成这样？
　　虽然现在聊颇有“后视镜视角”的味道，但还算有依据可循。
　　我之前聊过，宁德这几年的GDP增速突飞猛进，连续两年是福建省内GDP增速第一名。2019年是9。2，2020年在经济大环境不利的形势下，全年GDP增幅6。
　　其中，工业是推动经济增长的主要动力。
　　当地以最耳熟能详的新能源独角兽“宁德时代”为龙头，近几年引入许多重工企业组合带动（顺便说下，宁德时代这家有些低调的能源企业，在2020年年末市值超过中国石油，被人们称为新旧能源时代的交替标志之一）。
　　前后也就78年吧，宁德新能源产业从无到有。
　　在这个小小的中国4线城市里，锂离子动力电池的市场占有率已经连续三年位居全球第一。
　　为什么说这些呢？
　　因为城市房价的涨跌，最核心因素之一就是支柱产业。
　　它直接推动了城市化加速。
　　随之带来的未来人口流入、政策引导等一系列变化，都会联手推动房价开始水涨船高。
　　同样是三四线城市，有没有支柱产业，房价的涨幅可谓天壤之别。
　　02、小城市是否具备投资价值？
　　有人看到这估计觉得：哇塞，小城市涨幅这么大又便宜，好像可以投资一把？
　　咳咳，个案不代表普遍性，有个真相是
　　小城市的投资难度，其实远远高于大城市。
　　相比大城市，它们的变量和不确定性更多。说得简单粗暴些，闭着眼睛在大城市买10套房，与闭着眼睛在小城市买10套房，前者在涨幅上大概率超过后者。
　　同志们，投资是要看概率的。
　　之前有个“全国房价进入万元时代”的刷屏新闻，里面就提及一点：国内许多三四线城市房价近年都处于下跌或横盘，比如东北、甘肃、内蒙古、山西等。
　　大城市多数是相似的，而小城市各有各的不同。
　　有三四线的，有18线县城的，有的以工业为核心产业，有的以旅游为主，有的是开发商吹出来的泡沫。潜藏的坑对普通人来讲，简直是开启了投资Hrad模式。
　　尤其是县城or部分“新区”，投资价值非常有限。
　　举个例子吧。
　　我朋友曾在福州近郊的贵安新区，买了套50多平方米的小户型。每平方8千多买的，现在挂7千块都卖不出去，小区入住率极低。
　　挂牌价虽然有1万左右，事实上有价无市。
　　附近没大型企业或工厂，没有大型超市、医院、综合体等等，别说地铁、连公交车都寥寥无几，哪怕白天大街上都看不到几个人。
　　很多一二线城市都有“新区”。
　　比如很著名的雄安新区。不知道你们有没印象，三年前“千年大计”那会，当地抢房的事情多次上了新闻。人们普遍认为，来北京的人越来越多，人口必然向周边溢出对吧，对新区来说肯定是个利好。
　　然而，近几年北京的人口以平均10万左右在流出。
　　可人口有流入周边了吗？
　　并没有。
　　他们流入到深圳、杭州、上海、广州、重庆等大城市了。
　　认真翻开历史，成功的“大城市带动周边”案例几乎都不是刻意规划出来的，而是顺势而为的。
　　同样是超级城市的深圳，随着华为、腾讯、大疆、比亚迪等一批大企业强势发展，外加制造业朝气蓬勃，人口流入密集，旁边东莞的房价就涨得不错。
　　还有一种偏好买小城市房子的常见心态：被惬意舒缓的环境吸引。
　　买一套平时自己可小住几天，远离城市喧嚣，还是一笔投资反正就是你常看到的楼盘宣传里那些理由。
　　我和家人偶尔周末会去福州下辖县泡温泉，开车不到1小时，山清水秀。温泉旁边的别墅区，一套100多万，绝大多数都处于空置状态。
　　真想享受田园风光，过来住酒店就好，完全不值得买一套偶尔过来住几晚的房子。交通不便，配套设施不完善，再好的环境也没有投资价值。
　　许多人买小城市小县城的重要原因，是觉得便宜。
　　买房的重要逻辑，不在于便不便宜，而在于将来是否有人能接盘。
　　房产博主卢俊有句话：如果犹豫是因为太便宜，不要买。如果犹豫是因为太贵，买下它。
　　假如你真想追求房价涨幅，放弃县城或三线以下城市，去寻找有产业支撑的二线城市更有潜力。
　　这也是个性价比相对高的选择。
　　中国的城镇化率60，而发达国家城镇化率至少80以上，中国应该还有十几二十年的城市化空间。
　　二线城市，或许是城市化的最大受益者。从近几年二线城市加速抢人的脚步就可见一斑。
　　03、买房的2个原则
　　如果问我现在对买房的态度，概率起来只有两点：
　　早上车别瞎买。
　　早上车，主要针对刚需房。
　　很多人有个顾虑：我就这么点钱啊，万一买了以后下跌了，那我不是亏死了？再等等吧，没准能省下几万。
　　表面看确实有可能省下几万块。
　　可你有没有想过：
　　恰恰由于你的资金有限，万一房价涨了，那可能连上车资格都没了，只能眼睁睁地看着车开向远方。
　　风险和收益不对等的事，建议少干。
　　尤其在自己没有能力承担风险时。
　　当然，早些买随便买。
　　除了前面我说的，不要轻易去三线以下城市或小县城买房，更重要的，是要慎重地对待这件人生大事。
　　我每次写买房相关的文章，后台几乎都能收到读者问买错房、如今房价持续下跌该怎么办的留言。
　　卖吧，实在舍不得割肉离场；不卖吧，知道后面大概率要继续跌。
　　进退两难。
　　其实很多人买房时心态很草率，我们去淘宝买个泡脚桶都会货比三家，而买个房子，只是听楼盘销售或中介说如何如何好，没做任何对比就冲动买了。
　　房子动辄上百万，有时甚至要举全家之力来买房。万一买错了，可能吞掉你未来10年本该增长的财富。
　　假如真不幸买错了，我劝你尽快忍痛卖出，早点去买更有潜力的房子，将损失的部分弥补回来。
　　所以说，我们千万不能为了买房而买房，就像不能为了结婚而结婚一样。
　　买房确实能让一个人的资产翻番、实现弯道超车，但成也萧何败也萧何，买错房，就会让超车变成翻车。
　　希望我们不仅都能拥有属于自己的房子，而且让房子成为自己财富之路上的加速器。