寻找创业“黄金宝地”的方法与秘诀

　　常有创业者抱怨，项目确定了，资金到位了，合作人找好了，万事具备，只欠落实店铺这股“东风”了。特别对初次开店的创业者来说，要在短时间内找到地段、租金等各方面都合适的店铺，真是难上加难。那么，如何寻找创业的这份“黄金宝地”呢？
　　近来年，随着市场需求的增速，导致商铺空置率下降，租金不断上扬，特别是市中心区域，这种情况下，创业者寻找店铺最好避开闹市区，选择一些初具规模但尚未形成热点区域，这样才能有效降低创业成本，走稳关键的第一步。
　　八大区域寻找创业店
　　对店铺选择颇有研究的上海全明经济技术有限公司董事长姚允涛总结八大八大区域寻找创业店铺，这八大区域是：
　　创业园区：这是为创业者度身定制的创业场所，配套设施齐全，还有政府优惠政策支持。现在很多城市都有不少创业园区，这些创业园的定位各不相同，创业者可根据自己的创业方向选择。
　　大学园区：最近几年，市区大学向郊区分散，很多城市的大学城充满了商机，商业生态也初步形成。
　　城镇商业中心：随着城镇化的发展，城镇配套商业也蕴藏着丰富的商机，这些区域中心有着巨大的潜在市场，而且租金相对比较便宜，唯一不足就是这块市场有很大的不稳定性，人口流动性很大，所以在前期也要充分了解整个中心的人口成分。
　　国际化居住区：一些一线城市已经形成一批成熟的涉外高级住宅区，对有意涉足高层次服务领域的创业者来说，这些地区都有着诸多的商机。
　　平价房开发区：近年来由于居民不断迁入而成为新的人口聚集地，在日常生活服务、零售、餐饮、教育等领域，为创业者提供了大量的机会。
　　大型开发区：很多大型开发区和大学城一样，也蕴含着丰富的商机，虽然有些尚未形成气候，但从今后的趋势看，具有一定的发展潜力。
　　三大途径获得专业信息
　　很多创业者都习惯穿街走巷地寻找店铺，费时费力，而且效率较低。以下三条是创业者获取店铺信息的有效途径：
　　一、充分利用政府创业指导部门的服务。很多市、区就业促进中心等部门都提供免费的创业指导服务，包括如何选择创业场所。
　　二、委托专业的房产中介机构。与住房中介机构相比，能提供针对性更强的信息。
　　三、登陆商铺租赁专业网站。如今有不少商铺租赁网站，信息丰富，搜索方便。此外，参加房地产交易会也能获得大量的商铺信息。
　　四大技巧落实创业场所
　　对创业者来说，虽然只是租个店铺，但其实就像买房子一样麻烦，有时候甚至更为繁琐，需要技巧性地处理地段选择、租金洽谈、合同签定等诸多问题，而这些都会影响创业的成败。
　　一、有的放矢选店铺，创业者应根据创业项目的特性和所在区域特色来确定商铺落点，如涉足服务领域的一般应选在居民区，涉足餐饮行业应选在人流密集地区，这样才能保证一定的消费客流。
　　二、由下至上谈租金，许多创业者习惯根据店铺业主开出的价格由上至下砍价，结果被别人牵着鼻子走。最佳的做法是，在充分了解市场行情的基础上预先设定租金上下限，然后从最低心理价位谈起，这样有利于挤出价格“水份”。
　　三、不宜选择转租店铺，如今市场上有不少二次转租甚至三次转租的店铺，这些店铺在原价上加了多次转租利润，因此价格比同类商铺高出很多，建议初次创业者谨慎选择。
　　四、租赁期限越长越好，在店铺租金行情不断上涨的形势下，租赁期限越长越好，否则将不利于控制预算，无形中加大了创业风险。
　　实例演练：如何投资餐饮店
　　投资餐饮店，地址的选择至关重要，怎样科学地选择具有收益性的店铺呢？
　　一、规避政策风险
　　面对市场上推出的各种商铺，投资者首先需要有一定的法律与政策意识。很多投资餐饮店铺的人群当中，不少人由于忽视餐饮业相关政策而栽了跟头。
　　例如，北京一位姓李的先生，两年前购买了北京CBD区域一个很有名气的楼盘底商铺打算长期用于餐饮店铺出租。购买后不久，李先生便和某餐饮公司签了两年的租赁合同。然而，去年6月份北京市工商局第“14号文”对住宅商用下达了禁令，禁止在以住宅立项的楼盘内进行商业经营活动。随后，北京市环保局经过综合考虑，颁布了一条新的政策法规，规定凡是所有住宅立项的楼宇底商均不得开设餐厅。
　　这两项政策的实施，让李先生感受到商铺出租的压力，他购买的商铺很可能要面临租金水平下滑的局面。因为该餐饮公司已经表示不会续租。通过李先生选择购买商铺的例子，我们发现，对于致力于投资餐饮店铺的“房东”在选择购买商铺时，了解相关的政策变化至关重要。
　　二、硬件要“过硬”
　　或许人们会发现这样的现象：很多居民楼下面的餐厅将烟和气没有经过任何处理便直接向空气中排放，使得餐厅周围油烟味浓厚，严重影响了楼上居民的生活。实际上这种类型的商铺根本不具备开设餐饮的条件，随时都面临被查封的危险。
　　餐饮类店铺的投资者一定要弄明白整个楼盘及所购买房屋的具体工程技术指标，尤其是对开设餐饮行业所必需的指标作全面的掌握和了解，其中涉及到商铺排烟、排气管道的走向和管径是否达到经营餐饮的标准。如果不具备上述条件，投资者则需弄清是否可以改造成餐饮商铺的开业条件，包括如何改造，谁来改造，改造周期及费用等问题。千万不可轻信开发商对于商铺的模糊性介绍，一定要追问每个方面的细节数据。
　　三、六大地段选址秘诀
　　由于餐饮业有着自己的行业特色和要求，不同地段的特征对餐饮业的要求不同。有六大地段可考虑餐饮店铺选址。
　　1。如果经营者选择在车站附近经营，其主要顾客群便是来往的乘客，包括上班职工、学生等。在此地段最适合开设快餐店，并慎重处理的是定价问题，要分不同对象而有所不同。如成都小吃、丽华快餐等。
　　2。如果商铺开在公司集中区，最主要的顾客为上班职工，其光临的目的不外乎洽谈生意或聊天。因此，开在此处的餐饮商铺如何应付午餐高峰时期的顾客以及如何处理假日及周末生意清淡时的局面成为选择该地段要考虑的重点。如九州渔港（茶餐厅）、湘鄂情、上岛咖啡等中高档兼备。
　　3。如果选择在学校街道经营餐饮，学生便是此地段的主要顾客。商铺一天中没有明显的高峰与清淡时段的差异，但季节性的差异却相当大。学生利用餐饮店的动机，除了聊天、消遣之外，还有同学聚会或看书等。所以必须注意桌椅移动的便利，并准备书报杂志。如小土豆、麦当劳、肯德基等。
　　4。如果选择在商业闹市区经营餐饮，此地段是约会、聊天、逛街、休息的场所，当然是开店最适当的地点。该地段无论对什么类型的店都较适合，但要有自己的特色。如星巴克、麦当劳及各类西餐厅等。
　　5。如果选择在住宅区开餐饮店，必须明确体现亲切温暖感及提供新鲜美味的餐饮性。如设置布告栏，主办交友、比赛等趣味性活动。如天外天烤鸭店，好利来蛋糕等。
　　6。如果选择在市郊路段经营餐饮，在该地段餐饮店必须设有停车场，并且要有醒目引人的广告招牌。如果是专供便宜聚餐的大型餐厅，提供有特色的餐饮将是此地段的营业重点。如大宅门中式酒店、树吧等各类农家院及主题休闲餐饮场所。
　　案例解析：选对人，赚对钱，香水加油站重又飘香
　　俗话说，水往低处流，货往高价卖。如果能用更低成本满足同等质量的产品或服务，低价替代物的出现就会产生赚钱的机会。香水加油站由于省去了高昂的品牌香水包装费用，在质量同等的情况下，价钱却很低，而且投资额要比开设专卖店要小得多。看上去应该是个赚钱的项目，但为什么宋女士却不久就面临倒闭呢
　　败：低价好香水却难卖
　　2004年初，宋女士在一座中等城市的居民区投资10万元开办了一家香水加油站，销售散装香水。消费者买回去的进口香水用完了，可以随时到这里花较少的钱（与原装的整瓶香水相比）添加香水。宋女士想当然地认为，这样相对廉价的香水肯定能够获得普通消费者的欢迎，而且市场更大，获利也更多。所以她选择的店址是在一个10年前建造的老居民区里。然而令她万万没想到的是，由于老居民区里居住的大多是普通工薪人员，他们对香水的消费需求非常少。香水加油站接连几个月的经营都处于亏损状态，宋女士一筹莫展。
　　诊断这一商机之所以做败，最关键的一点就是没有找到合适的客户。香水加油站里的高档香水价格虽然比专卖店低，但还涉及一个消费习惯问题。目前在我国具有高档香水消费习惯的主要人群仍然是生活水平较高的群体，只有选择他们才能保证较高的销售量。而本案例中，宋女士选址在平民社区，虽然能得到一部分低收入顾客的认可，但顾客总量很少，消费频率也很低，利润总额也就难以保障。应当选择大城市偏高档的住宅小区开店。因为那里的顾客群具备高档香水的消费能力和消费习惯，同时又对价格有所关注。在店内布置上除了注意优雅整洁之外，还要注意为消费者提供适当的交流场所和工具，建立良好的客户关系，吸引人气，抓住长期客户。
　　在听取了专家的分析以后，宋女士又投资十几万元把香水加油站开到了大城市偏高档的住宅小区里。她对店铺进行了精心布置，把风格优雅的货架放在四周靠墙，陈列各种名牌的香水，在店堂中间放置沙发茶几，摆放各种国外的时尚杂志。同时添置了皮肤测试仪器，对每个消费者使用何种香水可以科学测试。现在，小区里的女士有事没事都喜欢到香水加油站里来坐坐，互相交流穿着、化妆、美容、使用香水等方面的经验，当然也要购买适合自己的香水。宋女士终于可以轻轻松松赚钱了，每月盈利2万多元。半年后又增加了批发业务，到现在一年的时间已经获利上百万元。
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