“新型”公寓管理业务分析

　　公寓管理业务是公寓管理公司从业主手中收房，然后与业主签订长期合同和房屋委托协议，定期支付业主房租，与传统房产中介管理的租房业务有所不同。
　　近几年来，在租房业务中，公寓业务算是一个“新面孔”。对租客而言，在租房时，无需和一房东、二房东打交道，接受公寓业务公司的标准化服务，极大程度地降低了“黑中介”、“假房源”、“不平等条约”、“随意扣钱”等常见的租房困扰；对公寓业务公司来说，相对于之前仅仅帮房东、租客“牵线搭桥”的中介行为，现在从房东手里收房，集中规划、集中运营，可以运营的地方有很多，利润增长点也比之前更多了。
　　传统租房业务和公寓管理业务的区别
　　从业务上看，房产中介管理系统中的租房业务，是业主将房源委托给中介，希望能帮自己把房子租出去，并约定好佣金金额。中介找到租客，租客和业主签订租房合同，中介任务完成，收取业主的佣金，可能还会收取租客的佣金。在这个过程中中介只是赚取佣金，最好的情况也不过是赚取两份佣金。
　　而公寓管理业务是公寓管理公司从业主手中收房，和业主签定长期（35年）合同和房屋委托协议，定期给业主支付房租。如果收的房子是毛坯房，他们还负责进行装修，当然他们会以这个理由向业主争取几个月免租期。然后他们再通过广告、宣传等方式找到租客，和租客签定租房合同，在这个过程中公寓管理公司自主定价，提供保洁、维修、管家服务。
　　在这个运营模式下公寓管理公司可以提供相应的服务，再加上自己管理房源运营成本增大，很多公寓管理公司开始探索新的利润增长点。
　　常见的就是赚取房租的差价；还有就是以“有保洁”、“管家随时服务”、“有维修”等卖点收取房租之外的服务费；套路再深一些的就是通过代缴水电费或安装“智能水电表”来赚取水电费的差价；套路最深的莫过于通过资本的运作，公寓管理公司在不告知危害的情况下让租客背上“租客贷”，将租客和房子作为自己的“资产”，抵押给银行，空手套白狼进行套现。一旦资金链断裂，业主收不到租金要赶人，租客住不了房子还要继续还贷款，容易引发巨大的社会矛盾。
　　公寓管理业务分析
　　公寓管理业务的模式主要有两类：包租模式和轻托管模式。
　　包租模式即公寓管理公司和业主签订长期合约，获得房子的全权管理权，定期支付给业主租金。公寓管理公司拿到房子后，进行统一装修、统一配置。这种属于重资产业务。
　　轻托管模式下，公寓管理公司在收房时和业主签的合同是多是一年的短期合同，公寓方不对房屋进行装修和配置，只是提供带看、维修、保洁等管家服务。当然也是定期向业主打款。
　　自如的两种不同托管模式
　　此外还有一些公司在探索一些“更轻”的轻托管模式。在这种模式下，大多数业务和轻托管模式相同，公寓管理公司提供托管服务。最大的不同是在向业主支付租金是，前两种模式是向业主支付约定好不变的租金，盈利和风险都是公寓管理公司自己承担。但在这种“超轻托管模式”下，公寓管理公司和业主共同承担市场风险：当市场行情好的时候，公寓管理公司向业主支付更高的租金；当市场行情不好时，向业主支付稍低一些的租金。同时公寓管理公司也运营智能门锁和智能水电表，以此来从租客方赚取差价。但由于这种模式属于试点模式，所以在之后不多做分析。
　　在收房时，公寓类型主要有两种：集中式公寓和分散式公寓。
　　集中式公寓也可称为“独栋公寓”。一栋楼里大部分楼层都是该品牌的公寓，按套出租，户型一致、装修风格一致、配套一致，集中运营也比较方便。一般来说，集中式公寓的配置更好，有的楼栋甚至会有健身房、游泳池，且服务也比较规范。当然，这类公寓的租金也较高，主要面向收入较高、注重生活质量的用户群体。
　　集中式公寓朗诗寓
　　分散式公寓在地理位置上并不集中。在收房时，不向集中式公寓，能够向特定的对象集中收房，分散式公寓主要是向单个业主进行收房，收房效率低，也无法集中运营。但是分散式公寓的成本压力、资金要求小得多，所以很多公寓管理公司的业务主要是分散式公寓。大部分分散式公寓价格并不是很高，只是比普通租房贵一些服务费，所以分散式公寓的用户范围更广一些，主要是那些收入尚可、不想为租房而操心的人群。
　　公寓管理业务流程
　　整个业务过程，管家通过各种渠道，找到有托管意愿的业主，将房源信息和业主合同信息录入到系统中。当房源信息完善后，可将系统里的房源推广到租客端。
　　租客可查找房源，联系管家，进行看房预定。当租客有租房意向，即可预订房源，随后进行签约。
　　管家将租客的预定或签约录入系统，在系统中房源变成“已出租”状态。在租客租住过程中，需要租客按期支付账单。租客进行退组、换房、续租操作时，管家会在系统里会进行相应的操作，房态也会随之变化。
　　而在业主结束合作时，该房源也从系统中变为无效。
　　产品架构
　　在进行公寓管理业务中，需要使用到的产品主要是下面几个：PC端的公寓管理系统、经纪人的移动办公App、面向C端的租客端找房App、C端小程序。
　　公寓管理系统是所有公司员工信息、房客源信息、业务信息和财务信息的集合。
　　管理层在系统内管理员工信息和权限，对各项业务和财务进行审批，查看公司整体状况。
　　管家要在系统内录入房源、客源、合同和账单，在系统内进行业务操作（维修等），或将线下业务动作（带看、合同等）记录到系统。
　　财务人员可以在系统中进行查账、对账操作。
　　每一个角色都需要在系统里进行操作，所以系统里的模块、功能、数据表格、内在逻辑都比较复杂。
　　经纪人移动端则是考虑移动办公的场景，将电脑系统上的功能有选择地做到移动端上。对经纪人来说，需要考虑经纪人外出的常见操作，添加房源、录入带看、添加预定、添加合同等；而对管理层来说，移动办公最主要的操作是各种审批操作和业务数据的展示。老板能够随时随地关注公司昨日、今日的业务数据。
　　而租客移动端则是面对租客，让租客能够找房，并通过联系管家、预约带看进行实地看房。在租客入住后，可在租客端查看自己的租约、账单，还可进行支付账单、申请退房、申请转租、申请维修等操作。
　　巴乐兔“生活”模块
　　管理系统、经纪人移动端、租客移动端这三个产品端的业务都是围绕着公寓业务进行的，它们之间的操作、信息、流程、逻辑都存在关联。所以在进行产品设计时，需要仔细梳理、仔细考虑其联动性。
　　运营策略
　　公寓业务相对于传统中介业务的一个重要区别就是：当公寓管理公司自己拥有房源时，便于统一管理，同时也方便进行统一运营。
　　由于用户是C端用户，再加上主要用户群体是大城市的年轻人。这类群体也是互联网最活跃的用户群体，所以公寓管理公司在运营时，主要以在各类平台上投放广告、微信裂变等活动为主。
　　以自如为例，自如稳定且持续地在微博投放广告，既有微博开屏页，又有具体的广告博。此外，自如还通过“转发赢优惠”等方式，促进用户自发传播，达到“社交裂变”的效果。
　　除了对租客进行运营，自如还对业主进行宣传。针对业主的广告形式主要是各个小区的电梯广告，宣传的重点是“房子交给自如托管省心省力”。
　　投放广告只是一方面，一些公寓管理公司还会寻求和小区物业的合作。因为小区物业作为和业主接触最紧密的人，最了解房子的空置状态、业主的出租意愿等。当物业向业主重点推荐哪一家的公寓管理公司，业主一看对方开出的租金和各项条件都还不错，就很容易将房子托管出去。对公寓管理公司而言，这种渠道收到的房源比较集中，数量也比较多，是一个比较方便的获取房源的渠道。
　　总结
　　相对于传统的租房中介业务，公寓管理业务是一个比较新的业务。
　　传统的房产业务还有一个将线下业务逐步转为线上的过程，例如线下合同逐渐转为电子合同、账务操作也逐渐地转为线上操作。而公寓管理业务在发展时，相对应的第三方服务已经非常成熟，所以在系统中，非常自然地就使用最新的服务，例如：电子签约、在线支付、智能设备等功能。所以对于租客、业主、管家这三方用户而言，公寓管理业务是一个非常电子化的业务和体验。
　　当公寓管理市场的进入者越来越多，未来公寓管理业务的竞争趋势更集中在用户服务和体验上。谁能给用户提供更优质的服务、更舒适的体验，谁就有可能在这市场上获得立足之地。
　　当然如何在成本和利润中平衡，这需要公司方自己去探索更稳定的商业模式。