基于商业地产的管理系统设计思路租赁管理（二）

　　本文作者从三个方面分享了商业地产行业的管理系统设计框架：租赁管理、租金架构设计与计算以及租赁合同的变更及补充协议签订。
　　截至2019年3月，全国5万以上的存量购物中心超7000家，在国内零售商业生态日渐成熟背景下，分业经营壁垒被打破，新零售概念逐步被市场行业所接受。
　　商业地产行业已经结束了野蛮生长的阶段，进入以创造真实价值为导向的大资管时代，我们需要系统化智能化的运营方案，重新定义商业资管指标口径和标准，推动商业资管标准化建设。
　　一、租赁管理的核心需求
　　租赁业务的达成前提是甲乙双方签订《房屋租赁合同》，主要约定起租日、装修期、租赁期限、商铺名称、业态、租赁空间及面积、保证金、付款周期、租金等关键信息，最核心的就是租金的计算。
　　因此，租赁管理的核心需求是以租金计算为出发点：
　　首先，根据单价和面积，正确计算出未来每月或每期的租金物业费等各类费用明细金额
　　其次，能够接入POS设备统一收银等设备，统计营业额情况计算提成租金
　　第三，按付款周期定期生成账单，提供打印催收账龄记账凭证等
　　最后，租赁期内可以进行租金和业务的灵活调整
　　综上，使用系统进行租赁管理的商业逻辑可参考下图，其他运营指标及按业态楼层年限等维度的分类指标也是基于以下逻辑展开（NOI为净营业收入）：
　　以租赁管理真实业务流为参考，可以形成以下系统的工作流和功能模块：
　　二、租金架构设计与计算
　　我们调研了多家商业地产运营商，定价方式及收费周期多种多样，各种定价要素进行排列组合后，计算方式多达上百种，一般写字楼、园区等办公性质的仅收取固定周期性费用，而零售和商业性质可能涉及到提成费用，整理如下：
　　1。固定周期性费用（租金物业费等）
　　1）单价是否含税：自2016年5月1日营改增后，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。国外房地产公司一般以不含税价计算，而大多数国内企业，由于历史业务习惯，以含税价计算。
　　2）单价计量单位：按月计费是普遍的计算方式，但房价与房租的逐年上涨，过高的价格会给顾客带来心理压力。因此将租金平摊为每平方米每天来计算，在宣传口径上，每平方米单价低于10元，会更加吸引潜在租户。
　　3）日租金计算方式：一般以每平方米每天为单位，客户会根据单价和面积对每月租金进行估算，计算方法有以下3种：
　　每月30天：例如承租50平米的商场面积，假设每日每平米8元，那么每月租金计算方法就是：8503012000元，一年的租金就是144000元。
　　月实际天数（28293031天）：例子同上，那么每月租金计算方法就是根据日历上的实际天数进行计算，每月金额不同，一年的租金是850365146000元或闰年146400元。
　　每月平均天数：365天12个月：例子同上，那么每月租金计算方法就是：8503651212166。67元，一年的租金是12166。6712146000。04元。
　　4）有无逐年上浮：一般情况下，租赁期超过3年的合同，都会约定某种费用每N年上涨x
　　5）合同约定的恒定值：若国家政策变化导致税率变动，合同约定以签订时的含税总价为准
　　2。提成租金组合方式
　　1）纯销售额提成：类似星巴克、肯德基、麦当劳等国际连锁品牌，每月营业额业绩有保障，可能会采用该种提成租金计费方式，每月定期上传营业额。
　　2）年度净票房提成：影院加盟公司以影院票房收入为基数，按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）的利益捆绑在一起，风险共担、收益共享。在影院运营时，开发商给影院更多的支持与配合，让影院最大化的创造票房收入。
　　例如：年度票房净收入年度票房收入国家电影专项基金税收及附加，其中年度票房就是月票房的累计金额，国家电影专项基金年度票房收入5，税收及附加年度票房收入1。066（112）年度票房收入6。34（附加为增值税的12：是指按所属地方税务局核定的缴纳城建税及教育费附加，城建税7、教育费附加3、地方教育费附加2）。
　　3）固定周期性费用超过预定指标的每月销售额x：租户需要支付一定的保底金额及管理费用，在此基础上，如果销售额超过某个设定指标，则收取提成租金。适用于一些受季节、金融波动等因素影响，销售额不够稳定的业态，例如旅行社、运动健身、生鲜水果、金银珠宝等。
　　4）每月销售额的x和固定周期性费用两者取高：会参照其他租户的定价标准，设定固定的周期性费用作为最低收入，同时也参照当月销售额计算提成租金，系统自动比对后取高值出账单。这里需要注意的是：固定的周期性费用可能包含租金、物业费、推广费、运营费、管理费等多种类型，需要定义对比的对象包含几种费用类型。品牌服装、连锁餐饮等都可能采用该模式。
　　在两者取高类型下，部分合同会与销售的商品类型有关，例如珠宝类的租户，可能根据出售的商品是黄金白金素金镶嵌翡翠等品类，制定不同的提成扣点，统计时要根据每种销售提成之和进行比较。
　　5）固定周期性费用超过预定指标的每月销售额x或每月销售额y两者取高：在第3条的基础上，一方面商场为租户提供更大的扶持力度和活动策划，另一方面商家拿出销售额提成来回馈商家，可能会采取该种方式。其实只要用两条一次函数的直线，就能求得交点、即销售额的临界点。
　　6）阶梯式：讲销售额划分成阶梯，分段提成收费，又分为以下2种
　　逐级最高扣点：例如销售额未达到10万提成4，超过10万未达20万提成5，超过20万提成6
　　逐级分段扣点：例如销售额110万部分提成4，1020万部分提成5，超过20万部分提成6
　　总之，商业综合体的计费方式随着商务条件的不同，灵活多变，系统只能尽可能的满足市面上常见的计费方式。若有特殊需求，逐步完善与定制化开发。
　　3。其他影响提成租金的要素
　　销售额基于哪些商品类型统计，扣点是否不同：例如餐饮类商户堂食和外卖的销售额可能会分开统计，扣点不同；大型超市百货可能会根据日用品、食品、家电、服饰箱包等进行销售额统计与提成租金计算；珠宝类业态可能根据黄金、铂金、K金、白银、翡翠、镶嵌等不同细分商品类型统计计算。
　　销售额统计时是否含税：如2019年4月1日起，原适用16税率的商品增值税税率调整为13，我们平时购买商品的价格中有13的增值税，因此机场免税店购买商品更加划算。
　　是否有促销期折扣：双11、圣诞节、3。8女神节、情人节等等节假日活动都是商家的促销手段，活动期间能够大幅度提升销售额，商场运营方可能也会给租户一定的促销期折扣。
　　是否有逐年扣点不同：与固定周期计费一样，若合同签订的周期较长，一般都会约定扣点的上涨幅度，适应市场规律。
　　4。减免与优惠
　　装修期减免：装修期可能包含在租赁期内、也有可能单列出来，可能减免租金、物业费等，有一些商场在装修期结束后配合政府消防检查仍有一段空置期，可能需要减免。
　　固定计费减免：在运营期间内，由于活动促销、品牌扶持、前期入驻商务条件等原因，给与租户一定的优惠。在减免形式上可能是每月全额减免、每月租金打折或是减免固定金额等各类方式。
　　提成租金减免：若当月实际销售额因活动未达预期或其他原因，运营方同样有可能给与租户一定的金额减免优惠或租金折扣优惠。
　　因此根据以上三种减免类型，需要考虑的较为全面，能够支持用户填写各类的减免期间、选择减免方式，计算出正确的金额。
　　三、租赁合同的变更及补充协议签订
　　一般情况下，商业综合体内商家的租赁合同期大多在38年，但在经营过程中，由于商业环境、时代发展、自身经营等各类因素，会产生各类的变化。
　　例如一些商务条款的变更与补充，品牌业态的调整，计费的减免，租赁期长短的调整，开业的推迟或提前等等，或者是店铺的三方转让、亲属关联方的赠予、工商注册信息的更名、新增担保人等等。若商家经营不善也可能出现提前退租、缩减租赁面积等场景。
　　因此一定要考虑到后续的一些变化，满足各类情景的申报。
　　另外针对每一种变更类型的不同，可能会需要流转不同的审批流程，因此一些核心的变更指标也需要能够进行自动判断，讲任务分配给不同职位的审批人。
　　具体的场景案例和系统的需求分析，后续文章会进行梳理讲解。希望有兴趣的读者留言提问，或者分享自己遇到的场景