政策红利待进一步释放

　　5月份金融数据远超市场预期。不过，在新增信贷和社融回暖的数据之下也有着稍显低迷的“角落”5月份住户部门中长期贷款增加1047亿元，虽已较上个月“转正”，不过仍较去年同期少增3379亿元。
　　缘何中长期贷款数据在两部门优化信贷政策及5年期以上LPR（贷款市场报价利率）大幅下调齐发力下，仍相对表现平平？多位接受《证券日报》记者采访的业内人士认为，这既与当前楼市景气度偏低有关，也与政策红利落地尚存滞后性相关。
　　居民中长期贷款占比提升
　　5月份人民币贷款同比多增3920亿元，但贷款结构却不理想。尤其是反映居民购房能力的中长期贷款增速并不显著。据央行数据显示，5月份人民币存款增加3。04万亿元，同比多增4750亿元；5月份住户部门中长期贷款增加1047亿元，比去年同期少增3379亿元，表明购房需求仍然偏弱。
　　“一方面，受外部不确定因素和疫情影响，居民收入增长承压，购房能力相应趋降；另一方面，居民预防性储蓄意愿增强，增加负债来购房的动力偏弱。”财信研究院副院长伍超明对《证券日报》记者表示。
　　东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，当前楼市景气度仍偏低是5月份住户部门中长期贷款增速不显著的一个重要原因。
　　从房产销售情况看，记者据Wind数据统计，5月份30大中城市日均销售为29。39万平方米，比上月边际改善，但仍为去年同期的一半左右。
　　值得关注的是，虽然5月份居民中长期贷款偏弱，但是拉长时间周期来看，数据却提供了一个不同的视角。Wind数据显示，今年1月份至5月份，新增住户部门中长期贷款总额为11433。28亿元，占同期新增住户贷款总额13318亿元的85。85；而去年1月份至5月份，新增住户部门中长期贷款总额为29144亿元，占同期新增住户贷款总额37115亿元的78。53。
　　不难看出，尽管今年以来新增住户部门中长期贷款不及去年同期，但是在住户部门整体新增贷款中的占比却较去年同期有所上行。对此，王青表示，这一方面源于疫情影响下居民消费偏弱，新增居民短期贷款下行幅度较大；另一方面也表明金融支持房地产市场平稳健康发展，这在很大程度上缓和了楼市的下行波动。
　　东北证券（7。100，0。32，4。72）研报认为，当前居民的购买力没有发生显著改变，虽然人口老龄化在加速，但是市场潜在的需求没有大幅下降，房地产市场企稳的基础仍在。提振房地产市场需要提振两个信心，一是期房的信心，保障消费者的合法权益；二是提振房企运营稳定的信心，加大对房企正常运营的合理融资需求。
　　房贷利率仍存下调空间
　　从政策层面看，今年以来，推动住房贷款利率下行已从地方的“自选动作”上升为全国层面的“规范动作”。
　　从LPR来看，自今年1月份5年期以上LPR下调5个基点后，5月份5年期以上LPR再度下调15个基点至4。45，成为2019年8月份LPR改革以来下调幅度最大的一次。至此，年内5年期以上LPR已下调20个基点。与此同时，央行、银保监会5月15日发布消息称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
　　也就是说，暂不考虑其他因素，今年首套房的房贷利率最高可降至40个基点。更形象地来说，若购房者贷款100万元、贷款30年，采取等额本息的还款方式，其利息总额骤减约8。5万元。
　　再从地方层面看，据贝壳研究院提供的数据显示，5月份其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4。91，二套利率为5。32，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。
　　58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，房贷利率降低可视为房地产市场的“催化剂”。换言之，降低房贷利率可以加快潜在购房者入市的脚步，特别是对于一些市场热度已经开始提升的城市来说，下调房贷利率起到的催化作用将更为明显。
　　结合克而瑞研究中心的数据来看，5月份，其监测的30个重点城市新房成交面积为1318万平方米，环比上升4，同比下降59。其中，一线城市成交环比下降22，同比回落50。26个二三线城市“回暖”迹象初显，环比增长9，同比下降60。另据贝壳研究院数据显示，5月份，其监测的50个城市二手房成交量环比增长约14，同比下降约40，降幅较上月收窄8个百分点。
　　“5月份，在多城密集出台楼市支持政策的影响下，新房、二手房成交量已有所上升，但总的来说，房地产市场还未迎来真正的全面复苏。”张波表示，由于居民按揭贷款增长是和新房、二手房的成交规模变化密切相关，因此，5月份住户贷款中的中长期贷款也呈现出大致走势。
　　王青也表示，对绝大多数城市而言，房贷利率是决定当地楼市走向和市场预期的最重要因素。虽然5月份房贷利率迎来两大重磅利好，但均在5月15日和5月20日之后实施，政策效在当月未能得到充分体现。
　　“从过往经验看，特别是2008年以来的几轮房地产下行周期中，若房贷利率出现一定幅度下调，都会成为带动楼市回暖的主动力。”王青表示，楼市运行除受供需因素外，还会受到市场预期的影响。政策调整首先要引导市场预期扭转后，才会进一步传导至市场端，这也是市场表现通常滞后于政策调整的一个重要原因。此外，政策调整力度是否足以改变市场走势，也是一个重要方面。基于此，预计后期房贷利率还会有一定下调空间。
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