四代租房O2O模式：未来谁主沉浮？

　　相比时下最火的词，除了股市，想必就只有互联网了。互联网的低门槛、便捷性、共享性、互动性以及强大颠覆力等特性，不断激发起人们越来越多的创造性想象，其几乎给每个触网的行业带来了颠覆性的革命。
　　由此，我们被时代的马车，拉进了这个不触网、不个性、不娱乐、不互动、不颠覆，就被淘汰的时代。
　　租房经济，也毫无意外。
　　租房经济，从最初的触网即租房O2O一代，解决信息不对称问题，发展到租房O2O二代，由PC客户端覆盖到移动客户端，再到如今的租房O2O三代，开始出现颠覆性的革命。
　　而简单意义上的“租房O2O”，就是租客及房东通过PC互联网客户端或者移动互联网客户端上的线上房源平台，达成线下的租房交易。但如今，租房O2O在互联网浪潮的推动中，进行了多次改革升级。
　　下面就让刘旷带大家来看看当今的租房O2O模式，而立足当下，未来我们该如何玩转互联网时代下的租房经济？
　　租房O2O一代
　　租房O2O一代，也就是代表着传统的租房O2O模式。
　　模式：线上平台发布房源门店运营推广线下沟通促成租房成交。
　　该模式涉及的对象有平台开发者、房东、租客、中介。平台开发者、房东、中介三者一般没关联性。
　　盈利模式：房东、租客、中介均可免费使用该平台，平台开发者利用该平台获取广告主的广告费用。
　　优势：通过图片甚至视频，更立体直观展示房源信息。对于租客来说，快速掌握大量的房源信息，提高租房效率；对于房东来说，利于提高房源出租效率，尽快获取出租效益；对于中介来说，是否成功和快速促成房源出租，同样关乎其收入。
　　不足：传统的租房网站，一般不对房源信息进行核实筛选，使得大量的虚假房源隐藏其中，或者产生大量的重复房源。同时，高昂的中介费、多次转租、克扣押金、出租住房的日常监护缺失等弊端、造成了租房市场的混乱，影响了房源出租的效率，进而影响到该租房平台涉及利益方的利益。
　　现在大家耳熟能详的带有租房业务的网站，如58同城、赶集网、搜房网、新浪乐居、搜狐焦点等等，即是第一批传统的租房O2O模式。
　　租房O2O二代
　　模式1：中介自行开发线上平台发布房源门店运营推广线下沟通促成租房成交。
　　该模式，除了中介融合了“平台开发者”这一角色，该模式的特征及盈利模式与传统的租房O2O无革命性区别。
　　模式2：留有传统的PC客户端，再联合开发移动互联网客户端，大部分也还保留着门店经营。
　　该升级版本，属于初级版本。只是考虑到现今人们的阅读习惯的改变，移动互联网客户端的流量逐渐增多，故简单的将传统的租房O2O复制到移动互联网客户端，运营及盈利模式与租房O2O一代大同小异。
　　而如今，大多数租房网站都开发了手机客户端的租房APP应用软件。
　　租房O2O三代
　　模式1：中介费嫁接房东，培养自己的中介队伍，创新经纪人考核。
　　例如：丁丁租房
　　丁丁租房面世第一步，就是打破旧的行规，不向承租方收取中介费。转嫁向房东收取5天租金作为服务费。同时，丁丁租房在线下培养了自己的经纪人团队。
　　在保障经纪人服务质量方面，丁丁租房改变传统中介以业绩金额为唯一考核方式的办法，按照成交件数来考核，并加入了客户评价。
　　平台提供专业的工具为经纪人“增信”，而经纪人信用记录也会在线上公示，客户具有选择权。而在成交后，经纪人的收入和客户评价强关联。
　　盈利模式：初步看盈利模式是，转嫁到房东的中介费。但据之前的媒体报道，丁丁租房相关负责人表示，其现在还没想好盈利模式，只是想把规模做大，规模做大了，自然就有盈利模式了。
　　优势：不向承租方不收取中介费，大幅降低了承租方的经济压力和决策成本，使客户量增多，同时房东的出租选择多了，房源的出租周期也会随之缩短。据丁丁租房相关负责人介绍，在丁丁租房与房东的接触中，大部分房东对仅相当于5天租金的服务费认可度还是非常高。
　　而培养自身的经纪人团队，采用新的考核制度，一方便管理，保障服务质量，维护平台健康的租房生态；二利于刺激团队的工作积极性和增强其服务意识。
　　不足：盈利模式单一且不清晰。
　　模式2：全程信息化，无线下门店，佣金减半，自有经纪人团队，改变经纪人收入结构。
　　例如：爱屋吉屋
　　自2014年3月正式成立，到如今业务落地京沪，半年多的时间爱屋吉屋的规模已急剧膨胀到了1500多人，其中一线的经纪人约1200人。
　　其主要模式是目标建设一个全城统一的房源大数据体系。在这个体系里，购房者可以按地铁的路线筛选，可以按照公交的路线筛选，也可以按照是不是学区房筛选。
　　也就是开发可以提供全套O2O房屋信息服务的软件，希望用互联网思维打造全新服务，让天下没有难找的房。同时，去线下门店化，全程线上交易和服务。
　　北京规定，二手房佣金是2；爱屋吉屋在北京和上海的租房都是半佣，也就是1的佣金。在给员工的工资发放上，爱屋吉屋按服务水平给经纪人发工资。
　　盈利模式：依靠1的租客佣金。
　　优势：公司将互联网信息技术全面引入到中介公司管理流程，信息透明、公开，利于促使交易公平、有序，并进而带来高效。无线下门店，节省成本；低佣金，吸引租客；对经纪人收入结构的调整，利于提高团队的服务质量和工作积极性。
　　不足：盈利模式较单一且盈利较低。而较低的佣金，将使得爱屋吉屋对其成本结构及公司效率要求更高。
　　模式3：免佣入住，酒店式管理，拎包入住，随时搬家。
　　例如：彩之家租房平台
　　2013年，彩之家2。0模式正式启动，探索并搭建房屋租赁O2O平台。彩之家就是在业主手上把房子租下，放到自家旗下平台统一管理租赁。
　　彩之家为客户搭建O2O社区租房综合服务平台，提供业主出租、租户求租、在线支付租金、套餐服务线上下单，线下服务等功能。
　　同时，彩之家保证业主每月准时收到租金且不收佣金，自行承担物管费等杂费且24小时提供物管服务。
　　区别于其他租房O2O平台的最大亮点是，彩之家的租客相互之间还可换房。例如，你在彩之家租了房子要搬，只需在彩之家平台下的众多房源中挑选合适你的住处，所有费用全免，直接打包就可搬家。
　　盈利模式：承租业主房源后，出租获取的租金差价。
　　优势：免佣金入住，即是对租客的一大让利；酒店式管理，也使得房屋质量和居住环境的得到一定的保证；同时同一平台下可实现换房，是租房平台中少有的人性化和多元化。这三大政策，对租客来说，都具有很大的诱惑力。
　　不足：对平台的物业管理运营能力和成本管控能力较高。
　　租房O2O四代（服务型O2O公寓）：
　　（1）自如网：自主品牌B2C互联网管理手段管家式的服务社区化的年轻生活
　　自如是链家集团旗下的租住产品与服务的互联网租房O2O第一品牌，旗下拥有针对业主与客户的资益、自如友家、自如寓三大产品线
　　资益：和全程托管服务，盘活大量闲置通过专业的资产增值、资产维护房源，为超过20000名业主提供专业资产管理服务。维修保洁、资产查验、定期报告、租客认证、家财险。
　　自如友家：针对合租推出的子品牌。
　　自如寓：自如寓是自如旗下高品质青年独栋公寓，除自如客自己的居住房间外，自如寓还提供了包括影音区、书吧、花式台球、健身房等公共空间，为青年租客打造了居住社交平台，更增强了年轻人的城市归属感。
　　自如的所有房源均经过专业设计，实施统一时尚装修、原创家居及品牌家电配置等，保证房屋质量和舒适度；同时提供租期内的租客保险、双周保洁、专业维修及搬家等多项品质服务，在行业首家推出“三天不满意，全额退款”服务承诺。
　　找房、下定金、签约、续租、退租、转租等一系列服务都通过互联网来实现。
　　产品的服务对象定位在年轻时尚一代，给年轻人提供一些个性化的线下服务和活动，并整合一些资源，希望构造一个线下到线上的大社区。
　　（2）YOU国际青年公寓：租整栋房源开放式装修社区化活力青年文化
　　YOU的商业模式是租房，租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对参加工作不久，有活力有思想的年轻人。
　　卖点是和睦的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。秉承了以用户为核心的思维，允许居住者对租住空间进行改造，公寓的一层开辟成所有租客的客厅，聚会、观影、会客、泡吧甚至办公。
　　（3）友社、青客、蘑菇公寓、寓见等：房屋托管标准化装修租后服务
　　友社、青客、蘑菇公寓及寓见的租房O2O模式相似，采用的“房屋托管标准化装修租后服务”模式。例如，友社与房东签下5到10年的的房屋托管合约，进行标准化装修、合约期内按间多次出租给用户，成为托管运营的品牌二房东。
　　服务性的租房O2O公寓是目前租房O2O最新的升级版本。该升级版的共同点，主要在于以下几点：一是都在于采用互联网技术管理手段，尽可能实现流程智能化、技术化；二是房屋托管，较为细微的区别在于，有些平台是集中式租下整栋房源，再进行标准化装修托管，而有些平台是分散式分批租赁闲置房源，再进行标准化装修托管；
　　三是租客定位于年轻有活力群体，主打自由、开放、互动的青年文化；四是优化租后服务，增加公共互动区域和活动。
　　盈利模式：收入来源于租金，通过居住体验、社区活动等线下服务上增加平台附加值，进而加大租客粘性和忠诚度，从而获取更长远的发展和利益；低廉的分销成本；有些租房平台，还可以利用长租平台拥有稳定的现金流优势，合理利用金融杠杆，投资获利。
　　优势：对于有自主房源的平台来说，可以统一标准化管理，同时为租客提供真实的房源照片和信息以及定制化的特色服务；通过房屋托管、标准化装修及租后增值服务，给自己的房屋出租业务增值，吸引更多客源；
　　极具想象力的盈利空间，利用培养起来的客户粘性和忠诚度，延伸产业链，开辟新的经济增长点。
　　不足：租房经济大多在一二线城市较为发达，由于一二线城市的发展，市场鲜有毛坯房源，在房源的供给上带来了一定的阻力。标准化改造房源，也使得投入成本高，风险大。
　　同时，在服务型O2O公寓模式上，个性化服务是其一大卖点，但在增值服务和改造房源方面的投入以及佣金方面的降低，使得这些租房平台难以在租金上占有市场优势，甚至略贵。而这群刚出来工作，追求时尚的年轻人又有多少人愿意对这些服务买单？
　　未来租房O2O，谁主沉浮？
　　最初的互联网对传统产业的渗透，主要停留在信息载体的改变，即使是当红的移动互联网，也只是从PC客户端转移到移动客户端。慢慢的，有些产业革新到现在，出现开创性甚至颠覆性的改变。
　　但大多数传统产业的“互联网”模式，并没太大改变，其盈利模式、管理模式甚至是技术上的革新都没太大的开创性。
　　而如今的传统产业要真正借力互联网达到颠覆性的变革和发展，需要从内到外的变革。
　　对于租房O2O的变革，当然仍旧需要互联网技术上的革新。技术上的革新，可以使得房源的获取更加快速便捷，使得网上交易更为安全。
　　其后，不管什么的经济变革，最直接的效果验证，就是改革能产生多大的利润。插上互联网翅膀的租房O2O的盈利模式在哪？在采用线下门店，采用技术节省人力物力，采用零佣金吸引客源等手段下，租房O2O的盈利模式在哪？
　　沿着租房O2O的发展轨迹来看，租房O2O四代绝对是目前租房平台最具有开创性和想象力的模式。通过技术，省却中间交易环节，省却门店产生的费用，节省人力物力的投入，同时免去中介费用，使房东直接面对租客。这一系列的过滤，节省了很大一笔开支。
　　同时，从最初满足安身的基本需求，上升到人们的居住体验上；从单纯的邻里关系，衍生出社交经济；从简单的收租投资，升级到资本运作。这些都是四代租房O2O带来的革新。
　　但模式再完美，还需技术的到位，人力的到位。房源的供给，租房平台所宣传的增值服务是否真正到位，盈利模式的多样化，这些都影响着租房O2O的发展。