项目分析：2018只是长租公寓集体暴雷的开始！

　　长租公寓从2017被冠为元年，再到2018集体爆仓，一时间被创投圈和媒体戏称为“最短命风口”，长租公寓究竟怎么了？问题究竟出现在哪里？作者总结出4点原因。
　　距8月份杭州鼎家公寓暴雷不足两月，又一家长租公寓资金链被爆断裂。
　　据爆料：近日，上海寓见公寓3万户租户在其租赁合同正常履约期间，被房东突然上门赶人，理由是债务方寓见资产管理（上海）有限公司不再支付房租。
　　此时，这场由资金链断裂引发的暴雷事件将牵扯出三场官司，分别是：寓见和房东、寓见和租客、寓见和银行。
　　与鼎家暴雷不同的是：寓见在长租公寓领域的影响力更为显著，在全国数十万大大小小的运营商中综合排名是第七位左右。
　　行业老大哥都暴雷了，无论在业内，民生，还是政府层面负面影响力是不容小觑的。而长租公寓从2017被冠为元年，再到2018集体爆仓，一时间被创投圈和媒体戏称为“最短命风口”。
　　长租公寓究竟怎么了？问题究竟出现在哪里？
　　笔者总结了以下几点：
　　一、素质偏低，普遍欠缺风控意识和管理能力
　　但凡暴雷的公寓，创始人以及核心团队均是互联网和中介出身。互联网思维不能主导传统行业长租公寓，在暴雷事件频出之后将成为共识，并影响着新老从业者。
　　另一个最大的问题就是中介背景，绝大多数中介的出身有什么特点和共性？
　　一是受教育程度低，二是做事无下限，三是缺乏眼界。当然也有优点，比如胆子大。在改革开放时期，一大批靠胆子吃饭的人成功了，但今天只靠胆子就不行了。
　　比如你忽悠租客签贷款合同，透支他们一年的租金拿来扩张，但由于你素质低没有风控意识，更没有风控能力，无节制的扩张，暴雷不是迟早的事吗？
　　在这次系列的暴雷事件中，有两类公寓从来不出事，至少目前没有：一个是酒店出身，一个是房地产出身。
　　强在哪里？
　　酒店强在精细化的运营管理，房地产强在资金链的风控，尤其是房地产出身的，动辄上千亿的负债，也不出事，长租公寓几千万，几个亿的资金就暴雷了。
　　二、本身是微利行业，运营方普遍急功近利
　　“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”8月19日，SOHO中国董事长潘石屹直言不讳的讲出了这个观点，他认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4。9，可能实际得56，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1，租房价格再翻番还是亏本。
　　真实的回报率其实没这么低，但也不会太高，普遍在1015这个区间，前提条件是你有控制成本的能力，和精细化运营的能力。
　　而且你已经达到一定规模，业务发展相对平稳，否则回报率就会一直是负的。长租公寓目前的回报率几乎都是负的，因为是重资产行业，回报率在拿房成本面前简直九牛一毛。
　　而行业内还有一个致命的问题就是：几乎所有运营商都把它当成互联网行业在做。
　　但凡是暴雷的可以看看他们的创始人背景：之前不是做互联网的，就是做中介的。
　　互联网从业者素质本身是很高的，问题是：互联网思维只能辅助长租公寓，不能把它当成核心战略，因为长租公寓是地道的传统行业，如果违背这个定律，暴雷是迟早的事。
　　另外，还有一个有趣的现象：影响力比较大的暴雷事件均有雷军的投资，而雷军是互联网思维的提出者。这些暴雷的公寓怎么用互联网思维主导行业的？
　　无外乎是以各种手段融资，（包括套路租户被签租金贷）和快速拿房。这个套路在长租公寓行不通的，长租公寓是一个很特殊的慢行业，往往需要二三十年的积累才能盈利，用互联网思维把这个行业的成型周期压缩到两三年，有点天方夜谭了。
　　三、装修成本无形被摊，做产品却不回归本质
　　做任何行业都要回归到行业的本质，长租公寓的本质是什么？
　　住乎公寓托管认为有两点：一是产品，二是精细化的运营。
　　其中产品和运营之间的关系是：产品是1，运营是后面的0，产品这个1写完，后面的0才有价值，现在这个1出问题了，后面的0无从谈起，上面提到运营商以高出市场价2040的价格拿房，直接摊薄了产品的装修成本。
　　这里我们仔细算一下长租公寓的成本账：除了5的税费，获取房源几乎占据了近50的成本，装修及家具成本约占20，电器耗材采买约占10，运营及门店人力成本占据15左右。
　　而在这些成本之中，对出租率和溢价率起到决定性的除了地段这一人力不可控因素之外，就是装修成本而运营商以高出市场价20到40的拿房风格，间接决定了产品的最终形态会大打折扣，这与注重颜值又注重内容的九零后背道而驰，最终结果就是出租率无法提升，继而是运营商的资金链断裂。
　　四、扩张饥不择食，运营入不敷出
　　在胡景晖曝光房租暴涨内幕的系列事件中，一位自称是天通苑房东的网友，曾在网上发过一个名叫“资本盯上租房，要吸干年轻人的血”的帖子。
　　他写道：自己拥有一套120平方米的三居室，出租时预期价位在7500元一个月，而后引来自如和蛋壳公寓的争抢，两家中介公司相继抬价之后，房子以10800元托给了蛋壳公寓。
　　也就是说：运营方的拿房成本普遍高出正常价格的20到40。
　　运营方的钱从哪里来？
　　一是私募股权投资基金，二就是让公寓暴雷的租金贷。
　　运营商拿资本的钱，租金贷的钱高价跑马圈地，大肆挥霍。
　　这样做只会有三个结果：
　　等承接到大批物业，工程很大几率会出问题，至少现在是这样的，绝大多数工程会延期，少则一两个月，多则一年。这样算成本，那些拿房越多的公寓暴雷几率越大。
　　人力、运营又需要大批的资金，众所周知：长租公寓是人力密集型产业，又是精细化运营产业，这是核心所在，如果你拿投资人的钱，透支了租户一年租金做租金贷的钱拿来疯狂扩张，是不是无形中摊薄了人力支出和做精细化运营的投资？这是不是本末倒置了？
　　等装修好，招租期又要面临空置率过高的普遍难题。因为运营商抢房一定会有鬼楼，就是租户不买账的产品。你拿的项目越多，鬼楼出现的就越多，因为长租公寓是新兴行业，市场本身就没有历史也没有经验供运营商参考，而这些空置的每一间房子，运营商每个月都要给房东交租金的。按照这样的形势，谁拿房越快，资金链断的越快，暴雷的几率就越大。
　　五、长租公寓有没有未来？
　　笔者认为，看一个行业有没有将来，一定要看供需。供需看是刚需，次要需求还是伪需求。有需才有供。
　　从供需角度来看，长租公寓为何突然成为群雄逐鹿的香饽饽，这得益于十八大提出的房住不炒，租售同权方针。
　　其次是庞大的市场空间：刚毕业的年轻人到大城市工作创业，他们得租房子住，是绝对的刚需。另外，相当一部分九零后并不打算买房，租房将是他们唯一的选择，这点也说明供需强烈。
　　另外一点，几家公寓暴雷，不能证明整个行业不行，目前为止，全国大大小小有数万公寓运营商，暴雷者不足1，所以没必要跟风唱衰整个行业。
　　专注于做公寓托管的住乎有一组数据显示：
　　中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1。3万亿元，预计到2030年将达到4。6万亿元，龙头公司管理规模将超100万间。
　　在供需推动、政策利好的驱动下，截至目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有400多家，共分为开发商背景、中介背景、酒店背景和创业类四类。
　　其中开发商和酒店背景潜力巨大：一是管理能力强，二是风控意识强，三是资金充裕。
　　中介类和互联网创业类将很难生存：一是素质低，这里指风控和管理，二是互联网思维在长租公寓这块新大陆上水土不服，但也并不代表没有机会。随着技术的推陈出新，新模式出来搅局也是很难说的。