共享办公：华丽互联网故事下的物业生意

　　共享经济的浪潮过后，共享单车巨头ofo在垂死挣扎，共享汽车巨头滴滴深陷盈利危机，而共享办公却还处在漫长的“婴儿期”，它的未来无比广阔，但能不能活到那个时候还是个问题。
　　打造一个办公空间，让人们畅享生活，而不仅仅是生存。这是共享办公鼻祖wework描述的美好愿景，这揭示了共享办公的本质：一种对理想生活方式的贩卖。
　　商业竞争的制高点便是文化的渗透，尤其是深入到生活的本质层面，这种理念一旦深入人心，往往能诞生改变时代的伟大企业，比如：“第三空间”之于星巴克，“家居指南”之于宜家。
　　以上三家有个共性，都是做“空间”的生意，分别指向了家庭、休闲和工作三个维度，最终都可以回归到一句被文艺化的哲学格言“人应当诗意地栖居于大地之上海德格尔”。这是当代商业文明的高明，也是当代商业文明的庸俗。
　　到了全球化的互联网时代，空间的边界被无限拓展，走到了二维的无限场景，网络协同的几何效应，让商业有了更大的想象空间，共享办公就是基于此讲得一个互联网故事：物理规模会员规模在线社区。这个“三部曲”就是wework对资本喋喋不休的商业模式核心，并因此撑起了目前470亿美元的估值。
　　自15年爆发始，国内共享办公至今已野蛮生长了四年，wework带来的不仅有高估值的希望，还有前途未卜的迷茫。
　　共享办公的“伪共享”：一边在增长，一边在想象
　　风口经济的共性在于，即便没有清晰可预见的商业变现模式，资本依然有办法让规模疯狂增长。
　　共享办公的崛起，还在于新经济周期下的市场刺激，wework诞生于美国金融危机后的经济复苏的10年，国内的企业主要源于14年“大众创业，万众创新”政策鼓励下的创业浪潮。
　　在“共享经济”概念支撑下，全球三大共享领域的巨头Uber、Airban和Wework的估值分别达到了1200亿、310亿和470亿美元，相对前两大巨头，Wework的“共享”显然有些特别：
　　它并非对原有闲置资源的盘活，从而发掘存量价值，譬如私家车的闲置座位和住宅的闲置房间，而是更接近于“二房东”的租赁模式，改装升级后赚差价；
　　它目前还算不上真正的第三方平台，撮合交易的纽带作用并不明显，而是自营物业，更接近于综合办公服务提供商。
　　尴尬的地方在于：三者都在2010年左右成立，经过多年发展后，Uber和Airbnb都已实现了盈利，起码跑通了一个清晰的财务模型，而Wework还在扩大亏损中。
　　在2018年前9个月，WeWork亏损了12。2亿美元，而2017年全年该公司亏损了9。33亿美元。据公开的一份投资者简报显示：该公司在2018年前9个月的亏损较上年同期增长近3倍至12亿美元。
　　但幸运的在于：在今年1月份被软银追加20亿美元的投资后，wework的估值增长到了470亿。而且，对于亏损扩大也有说得过去的正当理由，wework的规模仍然在高速扩展中。无论是自营的“建建建”，还是并购的“买买买”，2018年wework在中国耗资25亿元收购了裸心社，加速了本土化过程，其实它原本还想合并国内第二大巨头氪空间。
　　Wewrok的增长也给了其中国学徒们信心，用同样的故事讲给中国的资本听。
　　去年的时候，《第一财经周刊》曾就“共享经济”能给办公室物业租赁这门生意提升多高的利润率，采访过众多业内创业公司，但并没有得到一个清晰的答案。入局者都忙着跑马圈地，变现的事情后面再说，这也很符合风口创业的一贯调性。
　　除了wework的神话故事外，还有个重要原因应该在于：共享办公大概率会是未来的必然趋势走向，而不是昙花一现的泡沫。
　　作为物业的新故事，全球五大房产咨询公司都十分关注这条赛道的发展，其中仲量联行在行业最热的时候做过终端用户（共享办公的用户）的调查，出具了一份名为“转瞬即逝，还是大势所趋”的报告，最终结论倾向于后者。
　　据中商产业研究院数据库显示：截止到2018年6月底，中国共享办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。而根据艾煤咨询发布的《2018中国联合办公行业监测报告》：20162022年，中国联合办公行业市场规模不断增长，增长率达159。3。
　　不难预见，联合办公正在逐渐成为未来的主流办公模式，
　　长远来看，共享办公依托的时代背景是企业形态的变化团队小型化和组织分布化，“大平台小团队离散办公”是互联网经济下的大趋势，这几乎是商业的共识。
　　尽管变现模式还不清晰，但在可预见的无限广阔未来前，扩张才是要务。正如氪空间创始人刘成城在接受《亚洲金融》采访时所说：“现阶段，有实际意义的社区规模是氪空间的首要任务，盈利能力是第二重要的衡量标准。”
　　不过说到底，增长并非仅仅为了更好看的数据拿到更多的估值，也不止在于市场竞争的不进则退，而是过去几年的经验也证明了，在共享办公赛道，规模扩张是唯一通往未来的道路，是没有选择的选择。
　　互联网思维的幻灭：小而美已死，大而全难活
　　从14年的兴起，到15年的火热，再到18年的深度洗牌并购，走到下半场的共享办公，现在终于不再谈互联网的未来故事，也认清了行业还处在物理规模扩张的初期，但资本的寒冬却不期而至，提前将盈利的问题摆上了台面。
　　即便未来再美好，共享办公终究是门要落地的生意，创业者可以对资本讲wework的故事。但面对企业用户，也得有让人家买单的理由，大体来说分为两个方面的服务：
　　虚拟价值：开发的联合办公环境赋予的社群效应，知识分享、灵感激发和创业氛围之类；
　　增值服务：综合业态的物业服务，还有资源对接、培训体系、媒体报道等。
　　前者都差不多，后者才是竞争产品的差异化体现。早期的创业公司往往企图在后者拉开距离，这是产品经理讲故事的风格，并利用创业团队的自有资源来进行营销，拉几个天使投资人、创业导师来办公室坐坐，和这些初创企业的小老板聊聊天，打打鸡血，让空间带上“资源整合器”的光芒。
　　但事实证明：提前用上“互联网思维”的共享办公企业都死在了早期。2016年，包括地库、孔雀机构、MadSpace在内的一系列联合办公空间倒闭，也提醒了行业众创空间生态系统的脆弱。
　　在笔者看来，盲目互联网思维致死的原因有两点：
　　共享办公的客户大部分是初创企业，相对于花里胡哨的各种增值服务，他们更愿意接受踏踏实实的性价比，活下来才是关键。面对共享办公空间的“二房东”的高溢价，而不如去租个住宅小区划算。
　　共享办公的企业在具有足够规模的客户群体之前，根本不具备足够的议价能力，能够将第三方的服务打包低价输送给客户，市面上那么多服务提供商，凭什么让客户一定选择你合作的，还让你中间商赚差价。
　　优客工场的创始人毛大庆在深入研究过wework后曾得出一个结论：“小而美”的模式行不通，联合办公必须有规模，然后才能在生态闭环中通过各种增值服务赚钱。
　　按照氪空间刘成城的说法：没有50万的会员规模和500万个项目，销售增值服务的生意不太行得通。
　　业内也有其他说法，但最低也不少于20万的会员规模，而目前，国内没有任何一家公司能够做到。从这个角度出发，行业还整体处于物理规模扩张的阶段，距离增值服务的花式变现还比较遥远。所以，目前经历大浪淘沙后存在的几个头部，wework、氪空间和优客工场仍在进行疯狂的规模扩张。
　　但问题在于：服务平台的故事还远，资本的耐心却有限，这毕竟是烧钱的重资产运营的赛道，后续的粮仓能有多大保证？
　　就在去年12月份，孙正义本打算以160亿美元收购WeWork大部分股权，但因wework在财务上的持续亏损并扩大，多数投资者怀疑wework估值虚高而强烈反对，最终软银改为投资20亿美元。
　　而就在几天前，氪空间也非常低调地完成了B轮融资，由歌斐资产追投的几千万元，相比去年6月份的B轮3亿美元大为缩水，当然，这也可能是人家不缺钱。
　　或许是早已预见此问题，为了控制成本，国内两大巨头走向了两个完全不同的两个方向：
　　氪空间借鉴了小米的“供应链改造”模式，通过精确的成本控制，让其设计团队搜集空间设计的40个指标，分为财务模型敏感性和用户体验敏感性，精确到改动一个参数就能影响约5的利润率
　　这其实是走的wework的路线，某种意义上而言它也是一家数据公司，在两件事上积累了大量数据：一是什么是好的办公地点；二是，怎么优化室内空间。他们的数据能力可以实现在增加一张桌子时比一年前成本节省提高33。
　　而优客工场则是选择开放加盟，将自己定位为“办公服务提供商”，这其实走的是连锁酒店的“轻资产”模式由业主提供物业，品牌方帮忙管理并提取抽成。
　　这也让优客工场一跃成为了国内规模最大的共享办公品牌，其官网显示：截止2018年12月，优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间，除了进驻商业氛围浓厚的一线，连扬州、开封、襄阳、拉萨等三四线城市也有它的据点。
　　在资本的冬天，没有什么比自我造血更加重要，为了给投资者更多的信心，2018年，优客工场宣布为国内首家实现盈利的共享办公品牌。而氪空间也表示：2017年以来新开的门店，经过三个月的爬坡期后，进入成熟期的都实现了盈利。
　　至少全球老大wework的估值还在上升，而共享办公的线下物业属性让行业也不可能出现真正的垄断。所以，即便经历了三年的洗牌，剩下的玩家们依然还可能得到资本的青睐，但要走到那个理想中的未来，通过增值服务来讲故事，依然还有漫漫征途。
　　到底还是个物业生意：排队进场的开发商，多元化的业态组合
　　经过两年多的观察，2017年房地产开发商开始大批量进场了，估计也是他们终于发现：不管共享办公的互联网故事吹得天上去，但说到底还是个物业生意，并且显而易见这是未来办公的趋势所向，不管是抓住机遇还是战略防守，总得进场玩一玩。
　　其实早在2014年，SOHO就创办了联合办公品牌SOHO3Q，潘石屹亲自站台，将联合办公业务称为“SOHO中国未来发展的主要推动因素之一”。不过当然讲得不是线上社区的故事，而是物业租赁的升级。
　　2017年6月和11月，雅居乐和凯德分别推出了自己的联合办公品牌“寰图”和“凯德C”，正式进军这条赛道。2018年7月，瑞安房地产旗下的中国新天地推出了全新办公品牌INNO，也开始试水联合办公，11月，中海商业推出旗下的商务联合办公品牌OFFICEZIP。
　　开发商的优势在于：自持物业、资金雄厚且品牌成熟。某种意义上讲，它们更像是正规军，带着多年物业经营的经验，具备更灵活的转身空间，能将线下物业形态、空间设计、场景分类的排列组合玩出花来。
　　从目前商业地产界的表现来看：至少联合办公空间正在成为一个非常重要的组成业态，商场招商甚至将其作为主力引流项目引进，不仅能带来人气，还能消化存量空间。
　　一些酒店也在将传统的大堂改造为联合办公空间，以迎合一般商务旅客和职业人士的需求。全球商务旅行协会研究部门主任杰茜卡科利森表示：“和老一辈的相比，千禧一代的商务旅客更具有游牧精神，他们更常待在室外。酒店业注意到了这点不同，于是越来越多的酒店开辟了联合办公区。”
　　共享办公创业公司和传统商业地产公司最终在一点上达成了共识共享办公脱离不了物业服务的本质，空间即服务，还是先把三维世界的事情做好，社群的故事先放一放。
　　他们也都在干一件事情，构建基于物联网的多元化智能办公场景，无论是智能门禁、智能储物柜、云打印、无人零售、智能咖啡机、智能会议室等办公场景主力配备，还是母婴室、瑜伽房、迷你KTV、SPA等边界场景拓展，先把线下的办公生态做起来再说。同时，不遗余力的做大规模，抢占市场。
　　作为千禧一代出生的人，笔者本人恰好也在共享办公空间工作，也非常喜欢这种工作形态，并且相信这是未来的必然趋势。作为用户而言，我很乐意见到联合办公空间的竞争升级。但站在行业的角度，还是提醒各位玩家做好打长期战的心理准备。如果按照高力国际的数据推测，2030年，30的办公空间将以联合办公的形式存在，这不是互联网无限边界的战场，而是有限土地扩张的竞争。