易宪容：收购商品房为保障性住房可行吗？

　　2012年12底，住建部认为，政府可以收购商品房为保障性住房。对此，市场争论很厉害。这是不是托市？其建议可行吗？等等。对于前一个问题，就得时间。如果政府把收购商品房为保障性住房是一种常态性的政策，所收购的商品房正好合符相关政策与条件，又有很好的对价，那么这时政府收购商品房为保障性住房的行为并非是托市。如果整个市场的住房价格在上涨时，政府不进入市场收购住房，但是当发现住房价格在下跌、住房销售停滞时，政府却要以收购商品房为保障性住房名义进入市场，那么这时政府的行为可以找到一万个可进入市场的理由，但要说这种行为不托市了也很难。
　　比如说，在2003年到2007年，全国房价在一片上涨声中，没有看到国内任何一个地方政府会由于保障性住房而大张旗鼓地要进入商品房市场，也没有看到他们收购一套商品房为保障性住房。但是，当2008年各地住房销售开始逐渐下降，住房的价格出现向下调整时，不少一线城市的地方政府纷纷进入商品房市场，要收购商品房为保障性住房。这当然是明显的托市之行为了。现在的情况也是如此，经过一年来房地产宏观调控，住房市场出现了严重的“量降价滞”的局面，地方政府为了让住房市场过高的房价不下跌，为了让以投机炒作为主导的市场不改变，又在这样时机，借助增加保障性住房名义进入市场，难道不是托市是什么？即使有一万个理由，这种政府的购买商品住房的行为要说不托市是根本不可能。
　　既然在这个时候政府进入住房市场是一种托市行为，那么这个时候政府收购商品住房为保障性住房是不可行的。首先，这种不可行主要表现为收购价格上的不可行。因为，一年来，尽管国内住房市场经过宏观调控有一定程度上的调控，但是这种调整主要表现为数量销售上的减少而不是表现为价格上的下跌。现在是国内住房市场的价格已经飚升了8年了，住房市场的价格泡沫巨大，如果这种吹得巨大的泡沫不挤出，而政府以收购商品住房为保障性住房的方式进入，即使这种收购商品住房有一定谈判能力，其收购的可能会低于市场的现价，但仍然是在一个高价的环境进入市场。在这种情况下，无论收购的商品住房是谁的及什么价格，应该都是一种严重的利益输送关系，都是用纳税人的钱（或全国人民的钱）来补贴少数人。可见，当前这种政府收购商品住房为保障性住房的行为在价格上是不可行的。
　　其次，商品住房与保障性住房两者有本质上的差别。商品住房权利转移的基础是市场价格。它基本上由于交易双方在一种自由自愿的基础上来实现，不管交易双方两者出价与对价是多少。但保障性住房的权利转移是通过公共决策的方式来进行及政府财政补助的方式来实现的。其目的是为了保证中低收入民众基本居住权或住房的天赋人权。在这种情况下，如何让商品住房权利转移方式向保障性住房权利转移方式转变，这就需要一系列严格公共程序及法律制度安排。如果没有这一系列严格的公共程序与法律制度安排，那么政府收购商品住房为保障性住房的行为就可能成为个人寻租设租的工具。
　　这种寻租设租行为一是表现为政府收购的商品住房哪些符合保障性住房的标准和条件，其出价与对价方式如何，有效的市场又是如何来形成，商品住房成交后如何来保证商品之质量（因为其不少商品住房是期房，在成交时买方是无法当时确定商品之质量的）等。如果没有这些交易制度保证，面对这种巨大成交额的交易，政府部门的当事人就容易在其过程中把公共利益转化为私人利益。从当前相关的法律制度来看，这方面的安排是缺如的，因此，政府收购商品住房为保障性住房可行性不高。如果有些地方政府硬性要这样做，那么这个市场所面临问题一定会很多。二是商品住房转变为保障性住房之后，其用途及分配能否公平公正同样是存在很大的制度缺陷。比如早几年就有地方政府把保障性住房作为公务员的一种福利分房。如果没有有效公平公正的保障性住房分配制度，那么政府大量收购商品住房为保障性住房也就可能为这种保障性住房作为公务员的福利分房大开绿灯。在这种情况下，不仅让政府公权力成为少数人谋利的工具，而且也让政府公信力丧失及让弱势民众对当前这种住房保障制度失去信心。
　　还有，政府收购商品住房为保障性住房的资金从何而来，是通过融资的方式获得还是由财政来支付。无论是哪种方面来支付，巨额的财政补贴不可避免，否则保障性住房的意义不大，否则，地方政府就可能成为住房投机炒作的二房东。就目前的情况来看，地方政府对保障性住房建设资金严重不足是不争之事实。尽管政府收购商品住房可以缩短保障性住房的建设周期，但政府收购商品住房为保障性增加保障性住房的支出成本也不可避免。特别是在住房高价的情况下进入市场收购，这种支出成本的增加更是明显。因此，在这种情况下，解决中低收入居民住房困难的问题更是推向反面。因为，同样的财政支出所获得住房更少，或表面上是马上让一些人可解决住房问题（这还只是指保障性住房能够公平公正分配的情况下），但让更多的人面对住房困难的等待。所以，在当前的情况下，政府收购商品住房为保障性住房是不可行的。
　　总之，在当前房价没有下降处于高位的情况下，政府收购商品住房是一种托市行为，这是毫无疑问的。既然是一种托市行为，不仅表现在制度安排不足的情况下不可行，而且表现为价格过高及融资条件上的不可行。这种行为表面上是为增加保障性住房，但实际上是滥用公权力向某种特定的个人或集团输送利益，是对绝大多数人利益的一种侵害。除非建立起一整套相关的法律制度安排，让住房的价格回归到理性时进入市场，否则，要想说这种行为不托市很难。