杜君立：房地产的悖论

　　备受瞩目的十八届三中全会尘埃落定，经济仍占据核心位置。在会议公报当中，房地产付之阙如，只有“建立城乡统一的建设用地市场”略有相关。靴子落下之后，虽然沪深股市双双下跌，但中国地产界似乎可以大放宽心。在稳增长的大目标之下，房地产的支柱地位仍然不可撼动。事实上，在不久前发布的11月中国房地产指数报告中，全国100个城市（新建）住宅平均价格达到破纪录的每平方米10758元，这是自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。
　　与去年相比，在今年所谓的金九银十销售旺季，中国70个大中城市房价和成交量几乎都大幅上涨，北京、上海、广州、深圳涨幅超过20，创下2011年1月以来的最高涨幅。10月以来，郑州楼市之疯狂甚至远远超过北上广等一线城市，房价直逼万元，“日光盘”已经成为家常便饭。10月19日，万科美景龙堂首次开盘推出560套房源，开盘5小时即基本售罄。楼市火热至此，让郑州不少开发商都提前完成了年度销售任务。
　　比房产市场更疯狂的是土地市场。从北上广到南昌、济南这样的二线城市，土地市场出现一片“井喷”。在各地密集上演的一轮又一轮土地争夺战中，一些地产龙头拿地金额再创历史新高。在天津、苏州和杭州刷新了地王新纪录的同时，北京农展馆“地王”的楼面价达到7。3万元平方米，上海新“地王”总成交价更是高达217。7亿元。据官方数据，今年1至7月，国有土地使用权出让金收入达到20151亿元，同比增长49。4。9月郑州土地成交环比上涨了将近10倍。
　　过剩还是紧缺
　　今年的诺贝尔经济学奖获得者希勒有一本书，名为《非理性繁荣》，他曾准确地预言了2000年的互联网泡沫和2007年的美国房地产泡沫。在希勒看来，泡沫是一种典型的非理性繁荣，这种繁荣是不可持续的。根据希勒的理论，中国地产无疑是一种非理性繁荣。在繁荣的背后，难以掩饰中国整体经济发展的不均衡一边是严重过剩，一边是严重紧缺，真可谓一半火焰，一半海水。房地产貌似在解决这种过剩，实则使过剩更加严重，从而进一步加重了另一边的紧缺。
　　第一是产能过剩。最近十几年来，中国钢铁和水泥产量和消耗量一直占全球总产量的一半以上，而其中绝大部分被用来盖房子。钢铁和水泥行业都是典型的高耗能产业。中国建筑行业的总能耗已经占到整个社会总能耗的三分之一以上。中国煤炭的产量与消费量居世界第一，占50左右。中国正从煤炭出口大国变成煤炭进口大国。根据海关总署的统计，今年前三季度我国累计进口煤炭2。39亿吨，同比增长17。6，其中9月进口煤炭2573万吨，同比增长38。1，煤炭大省的山西今年1至8月份的煤炭进口量是出口量的4倍之多。
　　第二是货币过剩。中国广义货币供应量（M2）连年创造新高，形成巨大的通货膨胀压力。中国1990年货币总量为1。53万亿，2002年为16万亿，2013年达到103万亿，中国的货币投放量比经济总量第一的美国高出1。5倍，位居世界第一。此外，中国灰色经济规模超过6万亿，且20富人拿走72灰色收入。全国一年的灰色收入相当于全国养老金支出的4。8倍，而被贪贿的黑钱约占GDP5左右。巨量的灰色经济，再加上股票市场的低迷，最终让这些“过剩”资金或者说“热钱”流入房地产市场。从某种程度上，房地产缓解了而不是加剧通货膨胀的压力。按照许小年的说法，房价一直在涨，如同水库一样囤积了大量超发的货币。
　　第三是劳动力过剩。农业的现代化和城市化运动迫使数以亿计的农民必须完成职业转换，庞大的农民工队伍面临着艰难的就业困境。国务院总理李克强不久前发表讲话称，要保证新增就业和降低失业率，就必须保持经济增长。
　　第四是冗员过剩。20年时间，参加公务员考试的人数增长了344倍，依靠纳税人和财政供养的人数越来越多。权力机构的扩张不仅仅是数量上的，权力的寻租空间也在不断扩大，这种权力过剩比冗员过剩造成的危害更大。
　　从某种意义上，因为过剩，所以才要发展房地产，但反过来，因为房地产的繁荣，这种过剩又得到进一步的加强。房地产与过剩之间相辅相成，互为因果，犹如抱薪救火，积重难返。与过剩相对的是紧缺。
　　第一是医疗、教育、科研、文化的社会福利和未来紧缺。这些年来，政府对教育和医疗的投入不仅没有随着经济的发展加大，反而有所减少。人类社会的发展模式本来就是从农业社会到工业社会，再到以信息、科技、文化为核心的后工业。房地产基本属于农业社会或者前工业社会的古老产业，房地产的过度投入阻碍了高科技创新的发展，科技和文化严重紧缺。
　　第二是土地、空气、生态和水等自然资源的紧缺。房地产依靠的是大量的粗放式投资和高耗能企业，这导致严重的整体不经济。环保部专家承认，中国几乎所有的污染物排放都是世界第一。严重的环境污染正酿成一场灾难，中国可怕的雾霾甚至影响到朝鲜半岛和日本。郑州10月份只有4天空气质量达标。中国癌症患者几乎占全球癌症患者的一半，而且正以每年20速度递增。这些胃癌、肺癌、肝癌、乳腺癌、肠癌主要都是因为空气、食物和水的污染所导致。
　　第三是居住的紧缺。最吊诡的是，房地产似乎并没有诚意要解决中国人的住房问题。房地产已经完全摆脱了其应有的居住本能。高房价提高了城市化的门槛，甚至人为制造了逆城市化的结果。北上广这些城市飞速上涨的房价，严重挤压着青年一代的生存空间。
　　第四是消费的紧缺。当大多数新兴中产阶层沦为“房奴”时，居住的代价完全挤占了人们的消费能力，这样一来，拉动内需就成为空谈。
　　第五是资金的紧缺。房地产越来越像一个赌场，房价成倍上涨，楼市已成为人们获取暴利的聚宝盆，全民炒房之风愈演愈烈。房地产成为资金的黑洞，导致企业流动性严重萎缩，使实体经济难以为继。面对房地产的暴利，竞争激烈的实体经济无人问津，更不用说进行科技创新。有一位民营企业家这样感叹：“一开始抱着帮朋友解决资金的心态进入这个行业。一个不大的楼盘开发下来，我才发现利润太惊人了，投入不到1亿元，两年后利润有1亿多元。企业再努力，再怎么辛苦经营都达不到这样的利润率。”统计显示，2012年房地产行业内平均毛利率在33左右，而进入排名前十的毛利率均在45以上。
　　第六是幸福的短缺。节节攀升的房价在增强富人的幸福感，也在增加穷人的挫折感，整个社会被严重撕裂，从而导致社会整体幸福感的紧缺。中国目前已经产生了有史以来最大的贫富差距，而各种剥夺弱势群体居住权的暴力强拆更是雪上加霜。根据清华大学的一项调查，持续10年的中国房地产浪潮中，有多达6400万家庭的土地被征用，或者房屋被拆毁，这种伤痛不仅仅是当事人的，也必然让全社会为此付出惨重的代价。中国古语说得好，一人向隅，满座不安。
　　第七是发展的紧缺。房地产的繁荣貌似天翻地覆轰轰烈烈，城市旧貌换新颜，但这种所谓的发展完全是围绕权力和政绩展开的，而不是着眼于一个城市的长远和未来。因为利益的关系，涸泽而渔，寅吃卯粮，每届政府都不惜举债透支，各种顾头不顾尾的面子工程比比皆是。比起遍布全国的无数鬼城来，这些年暴露出来的下水道灾难无疑更加令人触目惊心。一场不大的暴雨就可能让一座城市遭到灭顶之灾。
　　支柱还是民生
　　房地产一直被视为“支柱产业”，这种说法始于上世纪90年代，但正式见诸于官方文件则是在2003年。2003年的国务院18号文件提出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。此后中国房价便开始了以每年两位数的增幅快速攀升，2004年和2005年全国住宅价格分别上涨18。7和12。6。
　　为了稳住房价，2005年国务院办公厅连续出台了两个“国八条”，2006年又出台了“国六条”，才使得2006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下，同比上涨6。2。但房价在2007年再度大幅上涨，同比上涨16。9。当年8月，国务院出台24号文件称“住房问题是重要的民生问题”。
　　2008年正逢国际金融危机，全国楼市一片萧条，为了“保GDP增长”，房地产再次成为“支柱产业”，4万亿的大手笔导致了2009年的房地产出现报复性反弹，总体上来说，中国房地产业一直呈现着“非理性繁荣”。由于房价上涨预期强烈，房市呈现出恐慌式购买的态势，反而进一步强化了房价上涨的预期。
　　从1998年开始，中国房地产至今已经一路狂奔了整整15年。如果从2001年入世算起，中国房地产用了10年时间将房价推高了整整10倍；与地产市场相反，中国股市至今还在2000点挣扎，真可谓冰火两重天。这10年堪称中国地产的梦幻年代，波澜壮阔的地产狂潮被彻底改造为中国经济的巨大引擎。
　　常言说衣食住行，对大多数人来说，房地产应该像教育医疗一样，属于生存必需的民生问题，但对政府来说，地产却是无法取代的经济支柱。所谓地方财政已经沦落为赤裸裸的“土地财政”，这其实是一种变相税收。作为地产狂飙的最大获益者，地方政府获得了地产市场的大部分地产收益。包括北京在内的许多城市的土地出让金已经占到财政收入的一半以上，而在节节高攀的房价中，也有一半以上最终落入政府腰包。2012年，全国土地出让金达2。69万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的40以上。
　　从另一方面来说，也正是因为房地产所带来的财政支撑，中国的城市建设才得以雄心万丈地进行扩张，甚至寅吃卯粮，大量透支。以武汉为例，截至2012年6月30日，武汉市债务余额超过2千亿，负债率达到185。64，但城市建设依然热火朝天。国家行政学院许正中教授将这种地产化的财政体制调侃为“一房四吃”：“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20的个税，“三吃”房地产税，“四吃”遗产税。
　　房地产是一个古老的产业，没什么科技含量，只要有钱，谁都可以干，它所带动的也是古老的原始工业，比如钢铁、水泥、玻璃，高耗能，高污染。对中国来说，房地产不仅成为国家支柱，最近还提出了“以房养老”的新蓝图。可以说，这种负载已经远远超出一个仅仅供人栖身的居所的范畴。纵观当今欧美发达国家，没有哪个国家是将房地产业确立为“支柱产业”的，也还没有哪个国家靠房地产实现强国富民。
　　拿德国来说，房地产几乎算不得一个产业，更不用说支柱产业了，房子就是用来住的。德国政策和法律都在防止房子变成投资工具，政府不会介入土地交易等环节，也有规范的法律指导租房市场。当美国次贷危机爆发后，人们才发现德国人顽固地靠汽车、机械等出口赚钱是对的。一个人在自己家里不停地盖房子，是不可能实现富裕和文明的，无论是从历史来说还是从世界范围内来说，一个国家也不可能依靠盖房子成为一流强国。
　　刚需还是泡沫
　　作为后发国家，经过30年的时间，中国的城镇化率已经达到52。57，基本与世界平均水平持平。中国目前的城市人口约为7亿，即2。15亿个家庭，户均1。5套房子。一项调查显示，北京有380万套空置房，全国城市的空置房大约有7500万套，另外地产商手中还有高达9000万套的库存。一个被人们忽视的现实是，农村无人居住的房屋要比城市更多。没有人会去想未来的日子，也不敢去想，我们如何面对那么多没有人住的空房子。
　　刘志军有375套房子，龚爱爱有41套房子；中国有多少刘志军不好说，但像龚爱爱这样的人多如牛毛。神木素有“中国科威特”之称，富得流油。按照政府规划，神木要建成中国最美的县城，高架桥和成片的西式建筑群，房价一度超越北上广。之后就开始跌，刚开始几万几万得跌，后来是十几万、几十万地跌。如今已经跌到几乎全国最低价了。
　　从某种意义上，鄂尔多斯其实只是一个放大的神木。康巴什新区成为中国最有名的鬼城，房地产的神话在这里早已经结束了，曾经的“购房崇拜”变为当下“谈房色变”。
　　如果说神木和鄂尔多斯属于特殊例外的话，温州则曾经是中国楼市的投资风向标，其房价一度接近上海、北京、深圳等一线城市。当时温州以太太炒房团闻名天下，买房跟买白菜一样。2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元平方米一路上涨到34674元平方米，上涨了3。3倍。2012年年初以来，温州房价开始下跌，有的跌幅超过50。2006年末，绿城集团以33亿元一举摘取温州天盛地块，在瓯江畔开始了“世界级都市综合体”的造梦之旅。2010年，绿城鹿城广场锦玉园一期价格从2008年首次开盘时的4。38万元一路攀升到7万至10万元。2013年该物业被法院拍卖，折合单价仅为4。48万元。温州的房价已经连续25个月下滑，成为中国70个大中城市中唯一下跌的“孤城”，即使在今天这个火热的金九银十也是无力回天。房价下跌必然导致土地市场的降温，“作为稀缺资源，土地的价格只涨不跌”的神话至少在温州已经破灭了。
　　再往前推到20年前，从海南到北海，楼市泡沫并不是什么新鲜事，只是相比今天的中国，当年的泡沫简直就是一场童话。当年的炒房者无论如何要想不到今天的“繁荣”。在今天的中国，依靠炒房来投机套利已经成为全民行为，各行业都在搞房地产。
　　回想6年前，中国股市正冲上6000点，人们满怀希望的憧憬着10000点的中国梦。毫无疑问，房地产是中国当下最后一场瓜分财富的盛宴，整个中国已经变成一个大工地，土地争夺的白热化预示着这最后的晚餐为时不多。
　　房地产是一个诡异的商品，打一个不太恰当的比喻，它有点像春药，更像鸦片。把鸦片当饭吃就会成为瘾君子，吸食鸦片的人往往会比一般人更加容光焕发，但如果中断的话，这个人也马上完蛋了；同样，把鸦片当饭吃也会死翘翘。正因为如此，房地产始终采取的是饥饿营销，即限制销售，手段不外乎限量、限价和限购。对一般商品来说，价格越低，销售越好，销量越大；反过来，销量越大，价格越低，质量越好，比如手机电脑。房地产正好与一般商品相反，价格越高，销售越好；不要说价格降低，就是价格保持稳定，销售也会迅速萎缩。一般商品的销售是促销，房地产却要求“销控”。因此说，房地产已经成为一场赌局，在这场全民赌局面前，劳动致富已经成为一种笑话。勤劳与智力并不是获得财富的最好手段，买房子才是。
　　中国的房子已经严重“异化”，它不再是人们的居所，更是一种储蓄和投资形式，就像股票和存折一样。任何东西一旦变成投资品，就与其本身价值没有多大关系，黄金是最无用的，但却价格最贵。在投资语境下，中国房子必然成为奢侈品。
　　作为中国地产人的代表人物之一，任志强认为中国房子还没到贵的时候，言外之意是房价还将继续上涨。北京师范大学房地产研究中心主任董藩甚至说：北京房价多高都不奇怪，将来房价会超过80万元。
　　希勒认为中国地产是世界上最大的泡沫，任志强认为中国地产是世界上最大的刚需。到底谁说得对？这个世界上没有永动机。在自然界中，每件事情和每个物种都由它的定数，春夏秋冬，生老病死。没有一种生物会一直保持生长，无论动物还是植物，它最终都有自己最合理的体量定数。同样，房地产市场也不可能一直保持这种高速扩张，每一轮上涨都会向它的“定数”逼近一步。佛家说的“成住坏空”也是这个意思。我们唯一的幸运是生活在“成”和“住”阶段，但总有一天会遭遇“坏”和“空”，这是肯定的。幸运的意思是不会太长久。
　　最近一年来，李嘉诚多次出售其在中国的房产，最近这次他连唯一的A股也卖了。有不少业内人士认为，李嘉诚已经对中国的房地产市场持看空姿态。与此同时，中国地产老大万科抛售旗下杭州公司地产股权30亿元，标志其资产开始抛弃二线城市。相对拥有大量资源的一线和二线城市，三四线城市的经济生态更加单一和脆弱，对房地产的依赖也更加严重，从而导致房地产市场风险严重积累，出现泡沫破裂可能性更大。
　　目前无论是大城市还是小城市，几乎都要搞新区，而且常常不止是一个；这些新区的规划占地和人口完全是纸上谈兵，不顾实际发展能力和现实情况，导致处处都空城计，新区的房产项目空置率也一直居高不下，造成资源特别是土地资源的极大浪费
　　美国《福布斯》双周刊网站10月28日刊发题为《在中国，没有一座城市没有可怕的大片空房》的文章。文章说，根据中国政府2010年的报告，中国的住房自有率已经接近90（世界平均水平为63，美国为65）；且15的中国人拥有不止一处房产。文章最后指出，现在不可能确切知道房地产泡沫何时破灭，但是它总会破灭，5年后来到中国的人会幸运地发现，房价比现在低了40。
　　调控还是空调
　　从世界历史来说，资本主义最早起源于荷兰，从此以后，泡沫经济就作为资本主义的并发症，如影随形，反复出现。1636年，荷兰郁金香泡沫破裂；1720年，英国股市大崩盘；1930年，美国经济大萧条；1993年，日本房地产崩溃，房价跌至一成；1997年爆发席卷韩国、马来西亚、泰国、菲律宾和印尼的东南亚金融危机
　　从一定程度上，中国走出农业时代还不到30年，目前刚刚进入工业社会，对资本主义并没有多少经验。西方世界走过这个过程用了几百年，中国却试图“跨越式发展”，用十几年、几十年就想实现一个完善的现代社会。“今之欲王者，犹七年之病，求三年之艾也”。这种幼稚而乐观的心态在于根本不了解工业社会的复杂性。
　　俗话说，台风来了，猪也会飞上天，但这种“飞上天”是祸而不是福。谁会想到，今年以来，黄金泡沫已经彻底破灭，这让崇拜黄金的中国老大妈乐坏了。与黄金相比，楼市的泡沫要严重得多。目前，中国经济的列车全依赖房地产这个列火车头在拉动，一旦楼市泡沫崩溃，整个经济将不堪设想。从根本上来说，房地产拯救的恰恰是应当被淘汰的东西，而房地产毁灭的恰恰是最应当实现的东西。20年来，房地产的畸形发展已经产生了严重的后果，最典型的就是外部不经济和公地悲剧，房地产将使整个社会付出极大的机会成本。在这次三中全会的公报中，首次提出“生态保护红线”的主张，但愿这是一个良好的转机。
　　会议公报还特别指出，未来的经济决策中，将让市场发挥决定性作用。准确的说，所谓中国房地产市场其实并不是一个市场，因为它不具有市场应有的竞争要素，充其量是半市场化的，不仅土地市场受到限制，商品房市场同样屡屡被“调控”。经济学家张曙光指出，中国房地产改革可以说十年调控十年涨价，调控基本上都是失败的。
　　是扬汤止沸还是釜底抽薪，这些控制与调整似乎总免不了一种下不去手的顾虑。这其实也是中国房地产发展至今最大的困扰。中国房地产从来都是一个极其脆弱的“市场”，任何国际国内、政治经济上的风吹草动，都可能引发一场寒潮。每当房地产感冒时，各行各业都要跟着服药，这似乎已经成为一种无法摆脱的轮回。房价和地价就在这种诡异的轮回中飞黄腾达。
　　曾有一部著名的好莱坞电影，叫《生死时速》（《Speed》）。电影情节很简单，恐怖分子在一辆巴士里安装了炸弹，只要巴士的时速超过每小时50英里，就不能减速。一旦低于时速50英里，就会引发炸弹爆炸，导致车毁人亡。整部电影都在这个疯狂疾驶、充满死亡恐惧的巴士中进行。从某种程度上来说，中国房地产就是一辆不能减速的大巴。
　　有人把房地产市场比作一辆自行车，只有一直快蹬前进才会直立不倒；一旦速度慢了，这辆自行车必倒无疑。有趣的是，在最近的两堂“经济公开课”中，李克强也用“骑自行车”来比喻“稳增长”政策：“你要是停着不动，没准儿就会摔下来，所以还要动，要稳中求进，还必须稳中有为。”他还用“柴薪”比喻财政货币政策：“如果我们放松货币政策，多发赤字，那就像抱薪救火，薪不尽，火不灭。”由此看来，抱薪救火式的调控仍是中国房地产的未来道路。
　　对后发展的中国来说，房地产不仅是经济发展的标志，它还承载着社会的城市化、政府的政绩等很多因素，最近还提出了“以房养老”的新蓝图。可以说，这种负载已经远远超出一个仅仅供人栖身的居所的范畴。如果做一个不太恰当的比喻，中国房地产更像是埃及的金字塔工程，或者秦朝的长城工程，如此浩浩荡荡的全国运动背后，唯一的动力和压力就是保持稳定的生存与发展。金字塔不仅仅是一座坟墓，长城也不仅仅是为了抵御匈奴，这是一场政治与经济游戏，它的秘密就是GDP。
　　与其说房地产的繁荣是市场自发的，不如说是由政府主导的，中国房地产20年潮起潮落，全系之于政府之手，成也萧何败萧何。各级政府在房地产运动中迅速成长壮大，但为此埋单的却是社会。政府与社会的区别在于，政府有任期限制、区域限制、思想限制，但社会却没有。政府可以规定一套房子的产权只有70年，但生活在房子中的人们却会祖祖辈辈的生活下去。《庄子秋水》篇中说：“井蛙不可以语于海者，拘于虚也；夏虫不可以语于冰者，笃于时也。”意思是说，井底之蛙不了解大海，因为受到空间的限制；夏天的虫子不知道冰雪，因为受到时间的限制。美国社会学家加尔布雷斯将现代社会称为《富裕社会》，富裕并不代表幸福，因为现代性具有严重的不确定性，他为人们设想了一个蓝图：只有一个负责任的社会才是一个“美好社会”。
　　经济学家许小年曾经警告说，全社会依靠政府去推动改革，但是政府并没有改革的激励，因为所有的改革将伤害政府的利益，这就是“改革的悖论”。房地产同样面临这种悖论，非市场化的调控最终都沦为空调，房地产的投资泡沫日益严重。现在看来，无论是神木、鄂尔多斯，还是温州，房地产的灾难远比人们想象的要严重，但在泰坦尼克沉没之前，没有人相信它会沉没。中国有个“狼来了”的古老传说，说得次数多了，人们就以为狼不会来了，甚至以为世界上没有狼这回事。