张晓群：如何认识当今中国的房地产业

　　一、房地产业的“泡沫”有多大
　　让我们首先对房地产业目前的发展状况作一个基本判断。一个老生常谈而又历久长新的道理说，用市场化的方式来进行经济建设，其效率效益要比由政府组织管理高。从这个角度看，我认为目前的房地产业基本上是通过市场化的方式来组织进行的。房地产业的进入比较宽松自由，比电信、航空、石油等行业宽松自由很多，中国有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3，这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系；商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式，每一个开发商都要既考虑市民的购房意愿和购房能力，也要考虑相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下，在广大市民不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下，不到十年的时间，房地产业获得了很大的发展，而广大城市居民的住房条件也由此获得很大提高。
　　1978年我国城镇人均住房面积仅为3。5平米，而到了2002年底，该数值已提高到21。5平米，80的家庭拥有自有住房，这说明了广大市民基本享受到了房地产业发展的成果。既然是市场化运作，那么商品房的开发商就必须考虑市场的承受能力，据05年3月24日《房易网》，摩根士丹利根据平均每套住宅的价格，以及政府公布的城镇家庭平均年收入，计算出两者比值为7：1；但又指出，每套住宅的价格数据较为可靠，而家庭年收入则因为大量“灰色收入”的存在而较有可能被低估，它估计这类收入相当于公布的家庭年收入的40。因此，它的判断是：中国住宅市场的承受力是良好的。而05年2月28日《房易网》转载《中国经营报》瑞士银行安德森的文章，根据他的统计，中国城镇住宅均价2400元，平均面积70平米，则每套均价16。8万元；而城镇家庭年收入平均为3。5万元；两者比值为4。8：1。因此，他的判断是：中国总体的房地产业的发展，不能说是一种“泡沫”。另外，据上述摩根士丹利的报告，98年以来房地产价格年平均上升9。2，但自92年以来城镇家庭平均年收入增长14，家庭存款平均年增长18，所以它认为：中国房地产业的发展是由收入的迅速增长以及市民对提高住宅条件的蓬勃需求带来的。
　　从以上数据可以看出，我国房地产业的发展，从整体看，从长期看，应该说是基本健康的、是良性发展的。无疑，这是和中央的指导思想密不可分，在97年中央的北戴河会议中，第一次将房地产住宅业确立为支柱产业，03年国务院再次肯定了房地产业作为拉动国民经济发展的支柱产业的地位和作用。
　　但是，整体上健康，不等于每个局部都健康；从长期看发展良好，不等于在每个具体时段都发展良好；由市场机制发挥基础作用，也不等于政府就完全不加调控。04年全国商品房的价格上涨14。4，05年第一季度就上涨12。5，这就是过热了。这中间最过分的当然是上海，04年其中心内环线以内的商品房涨幅达到27。5，这显然不是伴随着收入增长的涨价；而是已经脱离了市民的收入水平，呈现出炒作的、非理性的状况。这种情况我们十几年前在海南、在北海见过，现在又在上海出现了。对此，如果政府不从社会理性出发加以控制，任其蔓延，则必将扰乱原本运转良好的房地产业乃至社会经济和社会生活，后果将很严重。因此，七部委“房产新政”的出台应该说是必要和及时的。市场经济中，经济建设的主体自然是面对广大消费者的各个公司，整个社会经济通过“看不见的手”自发调节；但在某些时段、某些地区这只“手”会间歇性失灵，这时政府就必须出面加以调控调整，使社会经济的运转回到正常良性的轨道上来。
　　但我们也不能因为04年房价上涨过快，因为前段时间上海等地房地产炒风日炽，就将房地产业的缺陷放大，把它说成一个很大的泡沫，就像易宪容先生所说（05年1月18日《房易网》）“面对着中国的房地产泡沫，为什么总是有人出来希望维持这种泡沫呢？”“当中国的房地产泡沫越吹越大时，总有一天是要破灭的。”“明明是房地产泡沫吹得大大的，但就是有人或有单位在大声嚷着：国内房地产有什么泡沫。”“一些人或单位在脱离市场理性、市场常识混淆视听，面对着吹得越来越大的泡沫，让广大的民众来接最后房地产高价的一棒”，我觉得易先生把问题夸大了。
　　对“泡沫”的一种常见定义是“价格虚高”，也就是价格定得超出了广大消费者的购买能力；但市场经济有一种自我校正机制，一旦一些生产商把价格定得过高时，既会遭到消费者们的用脚投票（不买），也会在同行间的竞争中落于下风，这种情况我们在早期的家电业、近期的汽车业屡见不鲜；而全国几万家房地产开发商，在面对几亿市民时，不用别人教，出于自己商人的本能也会这样考虑问题。他们当然可能在某段时间因为对市场的判断偏于乐观，而把价格定高希图赚取高利润，但销售现实会告诉他们这样行不通，于是，除了几个榆木脑袋的之外，大部分开发商会降低价格以实现销售。正如曹远征先生所说“所谓泡沫，通常讲的是房价虚高，购买能力跟不上价格上涨，出现有行无市现象。如果从这个角度判断，可以发现现在房地产销售很旺盛，很难说有泡沫。至少从全国范围来看，还不能说全国房地产都处在泡沫当中。”（05年4月12日《房易网》）的确，近些年来商品房价格是在持续上升，但其主要原因一是市民们改善住房意愿强烈，在衣食住行中最愿意花钱的就是住房；二是市民收入在不断上升；三是适合建房的熟地供应有限，人多地少是我们的国情。因此，说全国商品房价格虚高，是不准确的。
　　关于泡沫的另一种观点是它源于炒作，但我们应该知道，炒作的必要条件是有巨量的资金集中到某一较小的项目上，比如来自全国的炒作资金曾经集中到海南，又比如来自各国的炒作资金曾集中到96年的伦敦、02年的温哥华，而不久前的上海也吸引了来自全国乃至港台等地的炒作资金。同样，十年前中国股市因为盘子小，所以有可能对它爆炒，但在不断扩容后的今天，已不可能再现当年爆炒的壮观；几年前来自全世界的资金也只能将美国股市中的一小部分网络高科技股炒作起来。因此，就全国而言，不可能像易先生所说把泡沫越吹越大，“让广大的民众来接最后房地产高价的一棒。”目前我国住宅投资占固定资产总投资的12，怎么可能有资金量把这样巨大的盘子炒作起来。我们可以说不久前的上海、更早些时候的杭州出现了炒作，但并无足够证据说广州出现了炒作，说北京出现了炒作，更不用说广大的中小城市了。说全国商品房价格在04年上涨过快是事实，但把这一事实归因到炒作则不恰当。
　　另一种观点以“国际惯例”为标准，说房价和家庭年收入之比4～6倍是一般情况，高于此比值即为“不正常”“泡沫”。事实上，联合国公布的1998年对96个国家的统计数据表明，该比值平均为8。4，一半以上的国家在6倍以上（05年2月1日《房易网》）。据此，我国情况并没有偏离“国际惯例”；这也说明我国市民对房价的承受性和世界各地的市民是相似的。附带说明一点，这种总体价格水平并不是由政府规定出来的，而是各方需求和各方生产供应自发交汇而出的一种均衡价格，所有《经济学》教科书的第一页都是讲的这个道理。《经济参考报》上有一篇文章（见05年6月14日《中国房地产信息网》），说要通过构建一个“较为科学的商品房定价评估系统”来平抑房价，我感觉作者是在建议由政府综合各方意见来给商品房定价。但三十年计划经济的实践告诉我们，这样做效果不好。当年住房是没有价格的，是福利分房的，但到78年城镇人均住房面积仅为3。5平米。
　　二、对于房地产业政府最需要做什么
　　一是保证低收入市民的基本住房需求，二是在保障粮食安全和农民生活的前提下，逐步增加土地供应以满足市民的住房需求。
　　衣食住行等需求，既可以是奢侈性的，也可以是必需性的；政府的一个最重要职责就是落实社会保障。用“低保”制度满足低收入市民衣食之需，用公交系统满足中低收入者出行之需，用经济适用房满足低收入者居住之需。但就目前而言，经济适用房的建设有很多不足之处。一是投资少，03、04年它的投资只占房地产总投资的5；二是标准高，动辄上百平米，看起来很美，给人感觉像是在做政绩工程，却使得单元更少；三是甄选资格的工作粗糙，只好用排长队和摇号的方式来分配。而要真正让经济适用房发挥作用，就必须加大投资、降低标准和仔细甄选。租售均可，但必须廉价，而且只供应给真正的低收入市民。由于出售土地现在是地方政府的主要财政来源之一，而加大经济适用房方面的土地供应会减少卖地收入；而且一批市民住上经济适用房，则会减少对商品房的需求，从而会使地价下降。这些都使得不少地方政府在增加经济适用房方面行为勉强。但这却是政府不可推卸的职责，这次“房产新政”也强调了建设住房保障体系。另外，给低收入者居住保障也不仅限于经济适用房一途，给低收入者按月发放“住房保障券”也是一种较好办法，他们可以拿价值几百元的这种券去自己寻找合适的住房租住，这也可以使得现有的各种房屋存量都能各尽其用。当然，在发放该券时必须仔细甄别受惠人资格，就像发放“低保金”一样。广州就在实行这种方法，效果不错。可以规定地方政府必须将卖地收入中的30或50的部分用于上述两个方面。
　　钢筋水泥等住房建设的种种要素，其生产供应现在可以说都已市场化了，只有一个要素由政府供应：土地。政府和生产商的不同是：生产商只考虑消费者某一方面的需要，而政府却必须考虑国民的多重需求。如果只一昧地要提高市民居住条件，政府只需不断批出土地即可，但这当然是不现实的。相比于市民住房条件的提高，粮食安全更为重要，所以国家始终把保护耕地面积放在首位。另外，由于在征用农民土地时经常发生补偿不足问题，给被征地农民的生活带来严重影响，而且影响社会稳定，所以中央对征地也一直控制很紧。再者，现在地方政府在进行旧城改造时，时常对拆迁户补偿较少，从而引起矛盾纠纷和较为激烈的社会情绪，中央为此对旧房拆迁也审查很严。以上三者都造成了土地供应量有限。
　　当然，这三方面都有改进的可能。政府可以对粮食安全问题做仔细的审核，据茅于轼等学者研究，随着农业科技的进步、农民生产粮食积极性的提高、进口粮食的更加容易，也许粮食安全问题并不严重；这当然需要政府部门对粮食市场的供求状况保持动态的关注，编制耕地总量规划；然后在可能的情况下，增加城市用地。而在对农民的征地上，当前最大的问题是使得失地农民失去生活保障。现在我国的社会保障制度可以简单地分作两块，城市人有“低保”，农民则是依靠承包的土地。如果一户农民所承包的土地被城市征用，则生活失去保障。为此，一个可考虑的政策是凡被城市征用土地的农户，进入城市户口，享受“低保”待遇，这样可使被征地农民的生活仍然有所保障，从而化解很可能产生的激烈情绪。至于市民旧房拆迁，拆迁户最大的意见是被迫离开自己居住多年熟悉的市区位置，一个可考虑的政策是规定所盖新楼中必须划出一部分给拆迁户，把这作为拆迁户可选择的方案之一，当然这需要由拆迁户补一笔住宅更新费。
　　提高土地利用效率是另一个政策取向。可以在拍卖土地时控制别墅数量。可以在城市规划时提高土地利用强度，目前全国的城市人均占地远远低于发达国家，北京的市辖区人口密度仅为伦敦的五分之一，纽约和巴黎的十分之一，所谓“摊大饼”；因此，提高城市土地的利用强度，是缓解城市建设用地和保护耕地两者矛盾的有效办法。可以对开发商闲置土地的行为加以约束，比如这次“房产新政”规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
　　以拍卖的方式批出土地，仍然是最佳方法。很多人把商品房价格上涨归咎于采取了土地拍卖制。企业给产品定价时固然要考虑成本因素，但更要考虑消费者的购买力和需求强度，还要考虑竞争态势。假如市区一块地上盖的一栋楼能卖一百万，哪怕这块地只用一万元就买回来了，开发商也会按一百万的价格卖这栋楼；假如这栋楼只能卖一百万，哪怕这块地拍卖价一百二十万，这栋楼也只能卖出一百万。几年前尚未实行土地拍卖制时，北京的房价已经高企，那时大家各显神通，就看谁能搞到地皮；一块地皮会几经转手。政府财政收入流失，土地收益都进了有权有关系者的腰包。而拍卖制能准确反映土地价格，而且公平公正，而且保证了土地收益进入政府财政，政府可以拿这笔钱提供更多公共产品，还利于民。有位银行行长说：北京某楼盘综合成本每平米1。
　　2万，但售价3。8万，这就是暴利和泡沫（05年6月14日《中房网》）。土地拍卖制正可以解决此类问题，如果该楼盘能卖到三万八，拍卖之下该地价起码能到两万八，只要是自由竞价而不是暗箱操作，就只能产生社会平均利润率。北京政府则可以拿这块黄金宝地的地价收入去多盖经济适用房，或者盖奥运场馆。
　　这两年地价上升，与其说是因为实行了拍卖制，更不如说是因为国家对耕地保护更严，使得城市用地供应量有限。还有观点认为拍卖制刺激了开发商的情绪，是火热的拍卖场气氛抬高了地价。这种说法未免小看了开发商的理智，商人不是赌徒，商人在本质上是冷静的，他们会对自己的钱负责，在进入拍卖场前已经做了各方信息的收集和权衡估量，确定了自己的底线。至于有些开发商反对土地拍卖制，则可以说是别有用心，因为拍卖制堵住了他们通过权钱交易低价购进土地的路子。
　　除了以上两件事，政府当然还要对房地产业行使其它一些职能，但基本上属于调控性的；而商品房的建设则由房地产公司们承担。它们要组合生产要素，决定产品类型，进行市场营销，承受成败得失。中间会有一些开发商获得很高利润，但我们也不能一概斥之为“暴利”。只要它是依法通过拍卖获得了土地、给工人按合同发了工资、对银行按合同还清了贷款、房屋质量中轨中矩、广告宣传没有虚假，那么就不好说它的利润是“暴利”；总不能说只要利润高就是暴利。无疑，有很多房地产商苛扣工人工资、不按时还清贷款、房屋质量名不副实、广告宣传言过其实，那就有一说一、有二说二，该怎么处罚就怎么处罚；但我们也不能因此就忽视了房地产开发商们在改善市民居住条件上所做的巨大贡献。虽然他们是为利而来，有些行为也很不招人喜欢，比如我就最讨厌开发商说房价必涨，但他们毕竟是住房建设的主力军。
　　三、如何认识关于房地产业的金融调控政策
　　04年的9月2日和10月29日，05年的3月17日，银监会和央行出台了一系列政策。一是对开发商的资金使用做出更高要求，要求房地产开发企业项目资本金比例不低于35，建筑施工企业的流动资金贷款不得用于为房地产开发企业垫资；二是对购房市民银行贷款的获得条件加以提高，严格审核个人住房贷款借款人的资信情况及还贷能力，强调借款人收入中用于偿还住房贷款与物业管理费支出的比例不得超过50；5年以上住房按揭贷款年利率由原来的5。04上涨到5。31，后来又规定可以上涨到5。508；规定在房价涨幅较大的地区购房首付款的比例可以从原来的20提高至30。其实，银监会和央行出台这些政策，主旨是在于控制房地产业可能导致的金融风险；为此，即使增加一点房地产方面生产者和消费者的成本，使得房地产业的发展稍慢一点，也是需要的。这就像为了保障耕地面积和农民利益，即使城镇用地供应得少一点，也是需要的。
　　投放到房地产上的银行贷款会给银行带来哪些风险？巴曙松、贾蓓刊在《中评网》上的一篇文章《为什么当前的个人住房信贷并不是一种低风险信贷业务？》对此做了详尽分析。其要点是：一有流动性风险，就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险；二有信用管理风险，也就是贷款人不按期乃至不能还款造成的风险，现在社会信用信息体系还没有建立起来，银行对贷款购房人的收入和信用情况所知甚少，而且按揭时间一般都长达十几、二十几年，期间会有很多不确定因素；三有贷款中的操作风险，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件，而且在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，而且目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。
　　所有这些风险，别人可以不多考虑，但银行尤其是银监会和央行必须考虑，所谓在其位必谋其政。要知道，房地产去年贷款余额占了整个银行贷款余额13。所以两三年前当其它部委（比如建设部）认为房地产业仍在健康发展时，央行就已经提出要防范由房地产业带来的金融风险。
　　开发商和购房者当然希望银行资金获得越容易、成本越低越好，甚至各个商业银行也都愿意多给房地产业贷款，毕竟现在投放到房地产上的贷款属于优质贷款，国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0。1～0。2之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但是因为房产贷款的时间都很长，谁能保证以后就不会出问题呢？再说现在银行的不良资产率已经很高，政府高层极为重视金融风险。因此，银监会和央行必须从全局考虑问题，慎重行事。当然，最理想的情况是：又给房地产业的生产消费充分的资金支持，又能有效防范金融风险，对此，上述巴先生的文章也提出了一系列做法，但那需要一步一步做大量的工作，不可能一时见效。而银监会和央行出台的上述政策，虽然可能会使房地产业的发展放缓一点，但却能对防范金融风险有即时效应。
　　如果说银监会和央行的上述政策是为了防范金融风险，那么05年5月11日七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，目的就是要改善提高广大市民的居住条件，其政策包括抑制房地产市场的炒作、在规划中规定以中低价住房和中小面积住房为主、加快建设住房保障体系、完善住房信息披露机制，等等。政府必须兼顾多元政策目标，既要保障粮食安全，又要注意防范金融风险，还要提高市民的住房条件；当这些目标相互间发生矛盾时，只能统筹兼顾。
　　但如果对上述政策发生误读，则会使我们的认识发生混乱，易宪容先生在《中国经济时报》上的一篇访谈就是这样一个误读的例子（见05年5月20日《房易网》）。易先生对房地产业的判断是泡沫很大、价格虚高（如前所述，我认为这个判断本身就是不对的），他把原因归于进入房地产业的银行资金成本太低，他因此认为七部委的政策没有切中近几年来房地产投资过热及房价飙升的要害。他开的药方是对于开发商和购房者，银行同时提高贷款利率，以增加开发商和购房者获得信贷资金的成本，这一点和上述银监会央行出台的政策相似。但这些政策的指向是防范金融风险，事实上这些政策出台后，开发商们因为在获得贷款上压力增大，使得商品房建设量下降，房价有所上升；而购房市民也是按揭成本加大、负担加重。我们可以将此理解为大家为了防范金融风险而在住房上付出的一定代价。可要是按易先生的解释，这些政策就是为了改善市民的住房条件；如此一来大家就会有意见：怎么能用增加购房成本的办法来帮助大家提高住房条件呢？其实不论是银监会央行、还是七部委，都有自己合情合理的政策指向，但如果不明其中各自的逻辑，则会在认识上产生不必要的困惑。
　　四、如何认识对房地产的投资行为
　　从理论上说，围绕任何一种商品都可能产生炒作行为，比如郁金香、君子兰、股票、古董、艺术作品，等等，它像龙卷风一样只能在短时间内、在某个局部爆发，它是一种群体陷入不理性的社会现象；虽然时间短、局限于某一项目，但破坏力大。前不久的上海楼市就是这种情况。对此必须采取各种措施，平息这种集体不理性，使卷入其中的人们恢复正常。
　　但这种情况毕竟属于少数，更多的是投资性买房，买房以后或者经过一段较长时间然后出售，或者用来出租。那么这种情况对于房地产市场会产生什么样的影响呢？第一方面，会抬高房地产市场的价格。假设某时某地有一万套商品房出售，有两万户尚无住房的市民想买，但又加上了一万户已有自己住房现在想进行住房投资的购房者，需求量增大，价格自然上升，由原本的每套二十万上升到二十五万，从而加重了那两万现在的无房户的负担。但事情还有第二方面，那两万无房户中可能有不少一时拿不出二十万，用按揭方式一时也不行；而开发商看到二十万的房子市场承受能力不足时，合计一下成本和预期利润水平，就可能减少房屋产量。这样在消费和生产之间就出现了一个断层。而那些投资性购房者恰好可以接上这个断层，他们用自己的投资性资金使得开发商愿意盖出一万套商品房，然后这些投资性购房者将这些房子出租，这样就形成了一个出租房的市场。因此，投资性购房资金也是市场经济各生产要素之间良性互动的一个必要环节。房东们也不可能将租金定得很高，因为他们之间也有竞争关系，而且租房者的收入也是有限。中金公司首席经济学家哈继铭的研究小组对全国二十个城市进行调查统计，发现按揭月供与月租金的比值平均为1。2到1。3。（05年4月12日《房易网》）。
　　这有点像引进外资。国外有大量低价玩具的需求者，而中国有大量劳动力，但如果没有资金启动，中国大量劳动者就不能和设备厂房等生产要素结合，就生产不出低价玩具，国外消费者也就只能去买高价货。外资进入恰好接上了两头之间的断层。现在很多经济学家呼吁大力改革和建设国内的资本市场，因为经过一、二十年经济的高速发展，中国民众已经积聚起了可用于投资的巨量资金，没有必要还那么看重外资。但现在国内的投资渠道很不畅通，规范不力阴跌不断的股市令人望而却步，国外企业最主要的融资渠道企业债券在国内还基本没有得到发展，国债很多市民不方便买到，结果大家只能把钱存银行。而现代工商业生产的一个根本特征，就是各个生产要素（人的体力和智力、物力、资金）必须集体运动起来，经济建设的效率才能不断提高，闲置就是浪费。从这个角度说，投资性购房资金的进入，推动了住宅建设；而住宅建设又是一个牵连很广的产业，从而也会带动其它很多经济部类的发展。
　　以上我们分析了投资性购房资金对于房地产市场的两重性，我们也可以把它理解为社会公平和效率之间的矛盾。我们必须在两者之间找到平衡点。很多国家都对市民购买第二套以及更多套住宅征以更高税收，这有点类似对高收入者征更高的税，以满足较低收入者的利益，促进社会和谐。我国在这方面做得还很不够，一个重要原因在于社会信息管理系统还很不健全，这需要政府着力进行这方面建设。在这方面收的钱正好可以去建经济适用房，或者给低收入市民发“住房保障券”。但我们也应看到，对于投资性购房资金的征税不能太高，因为那样会过度抑制投资资金的使用。现在购房投资已经成为很多市民的投资首选，如果对此征税很高，这些市民就只好将钱存回银行；而资金进入量的减少也会抑制房地产业及其相关行业的发展。由于市民对住房的巨大需求，现在房地产业已经成为国民经济中最重要的产业之一，因此必须慎重行事。
　　发展房地产业是国人共同的事业和利益所在，但在其中购房市民和开发商会发生矛盾，高收入者和低收入者会发生矛盾，而且改善住房条件还有可能会和粮食安全、金融风险等发生矛盾。我们需要理解并处理好这些矛盾，在均衡与和谐之中发展我们的房地产业。