易宪容：汶川大地震中房贷损失谁来承担？

　　一场天崩地裂的大地震，不仅让无数的生灵被吞噬，也让当地经济受到了毁灭性的打击及让个人财产在一瞬间消失。比如，自汶川大地震以来，灾区个人最主要的财富即大量房屋建筑被摧毁。据初步统计显示，四川省成都、德阳、绵阳、广元、雅安和其他15个市州倒塌及损坏房屋约440多万间，部分城镇几乎夷为平地；甘肃省倒塌裂损房屋45万多间；陕西省倒塌裂损房屋30万多间。
　　这些倒塌的房屋中，有自建的住房，有购买的商品房；而购买的商品房，有个人一次付清的或贷款已经还清的，有商业银行按揭贷款购买的；同时，购买的商品房中，有个人自住的，也有个人投资的等。可以说，无论是哪种方式的房屋，由于大地震，灾区居民的财产随着房屋倒塌而在倾刻中消失。这对灾区居民来所造成损失是难估量的。特别是，那些通过银行按揭贷款购买的住房，不少人不仅要承受失亲人和家园的痛苦，而且也有可能会由于丧失还贷能力后还得背负沉重房贷。据不完全统计，此次地震涉及的个人房屋按揭贷款损失约10。5亿元，其他贷款损失应在100亿元以上。
　　针对这样的情况，5月19日，央行和银监会紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》（下称《通知》），要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不作不良记录。《通知》的适用范围包括四川、甘肃、陕西、重庆、云南等重灾省市，即日起开始执行。接着，5月23日，中国银监会下发了《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》（以下称《紧急通知》），要求对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；核销的依据是《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》的规定。
　　可以说，这两个《通知》是监管层希望出台相应救灾政策来减少灾区民众负担的一种方式，是应该值得肯定的。但是，在现场救灾还没有结束，灾区重建刚刚开始，灾区居民基本的生活秩序还没有确立的情况下，监管层急匆匆地出台这些《通知》更多的表现为政治上的倾向性。对于当前，该《通知》真正能够帮助灾区民众还有一个时间性问题。在灾区居民的基本生活秩序没有恢复、次生灾害不断的情况下，灾区居民怎么还有时间来考虑个人债权与债务问题。如果银行监管部门不是这样急匆匆地出台这样的通知，而是针对当前灾区住房损失的情况，给出十分清楚详细的信息。等现场救灾结束，监管部门在这样的清楚详细的信息基础上制定相应的政策。这样的政策不仅更具有针对性，也能够体现人道原则、商业原则、公平原则的统一。因为，灾后的住房按揭贷款的减免，并非仅是一种经济行为，而其背后存在复杂的利益关系。
　　从人道的角度，当灾区民众面对着不可抗拒的特大自然灾害、心灵受到创伤、财产被摧毁、生活无着时，如果还要他们来承担被震毁住房的债务，从人道的角度来说，是不应该的。整个社会就得伸出援助之手来帮助他们，帮助他们度过难关。但是，这种人道的问题是不是仅仅灾区购房民众与商业银行的债权与债务关系。如果是，那么这些损毁住房的按揭贷款由商业银行与个人协商解决减免，这样可能面对的利益关系要简单些。如果不是，这种按揭贷款的减免还需要政府来承担时，那么这时就有一个公平不公平的问题。
　　因为，对灾害所损毁的全部住房来说，有人购买住房借了商业银行的钱，有人没有借商业银行钱，也有人购买住房时可能是借的亲戚朋友的钱等各种各样的情况。如果所损毁的住房仅是借了商业银行钱的按揭贷款可以通过国家来减免，而其他方式或条件下所损毁住房的债务关系则不可减免，那么对其他人是不公平的。特别是，灾区广大农村，农民的住房基本上是自建的。在大地震面前，他们的住房也是毁于一旦，那么他们的住房损失又通过什么样的方式来补偿，仅仅供应农民一套简易住房就可体现公平吗？因此，对于目前灾区居民住房按揭贷款的减免，如果是通过商业银行与个人的债权与债务关系协商解决，那么这是两者之间的债权与债务关系；如果这种债务的减免是要通过政府财政资助的方式来解决，这里就有一个公平性的问题，即住房损毁其他债务关系的人，政府可以通过什么方式来给予补偿。
　　即使是商业银行与居民个人债权与债务关系，这其中所面临的利益同样十分复杂。仅仅以两《通知》所给出的原则性指导是不够的。因为，在一个保险市场十分发达的金融市场，如果发生如汶川大地震这样的灾害，它可以通过巨灾险来减少居民财产损失。但是，在中国，由于这个险种收费昂贵，国内基本没有地震灾害险。这样，汶川大地震居民财产受到毁灭性时，灾区居民是无法通过巨灾险减少其财产巨大损失的。因此，为了保护国内居民的财产，如何设计一个广大居民乐意接受的巨灾险产品，是保险管理层必须面对的重大的问题。
　　那么，在没有巨灾险的情况下，如何既让灾区居民所受到住房损失降低到最小程度，又体现现代文明社会的公平性。台湾的经验值得我们参考。台湾“921”大地震，对灾区居民的住房同样是一种毁灭性摧毁。但是在地震发生后，台湾相关部门在第一时间宣布，对灾区居民原有房屋已办理担保借款的部分，提供“本金展延5年，利率按原贷款利率减4码，利息展延6个月”的措施。央行《通知》所给出的规定与这些措施精神是一样的。但这并不能解决根本问题。
　　因此，在一些民间机构的推动下，又对灾区居民所面临的按揭贷款问题又设计出了更为切实的解决方案，即由相关部门给予每户最高350万元新台币的贷款额度，如果受灾户重建或重购住宅花费200万元新台币，则剩余150万元新台币的额度即可用于原贷款的偿还，并适用优惠利率。这意味着，350万元新台币的新贷款，是以受灾户重建或重购的新房和土地，以及原有住房的土地作为新的抵押担保品。此外，如果原贷款剩余的额度较低，受灾户可与银行协商，以原土地及住房清偿所余债务，相关部门将给予银行一定的利息补贴。这样，受灾户、政府部门及银行一起来承担风险，一起来渡过难关。
　　还有，即使是商业银行与居民个人的按揭贷款，也并非仅是两者的债权与债务关系。一般来说，购房者在向商业银行申请按揭贷款购房时，除了要与开发商签订《商品房买卖合同》外，还要与商业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。对于银行的债权而言，除了开发商对购房者借款购房的阶段性担保外，购房者还必须同意将所购房屋作为抵押物抵押给商业银行。也就是说，根据这些合同关系，即使是抵押物消灭了，但两者的债权与债务关系仍然存在。这就是现代金融市场的商业原则。因此，在这种商业运作过程中所面临的风险与不确定性，不是政府行政部门一纸文件就可一了百了的事情，而且是要通过当事人协商谈判来解决。
　　还有，由于住房产品的特殊性，既可是消费品，也可以是投资品。如果作为消费品，那么就具有明显的公共性特征，既政府有责任来保证每一个基本的居民条件。无论是平常还是遭遇到重大的灾害面前都是如此。如果住房为投资品，那么购买住房者的目标就是如何这种投资来获取投资回报。因此，住房投资不仅可获得投资回报，同样也面临着风险。如果说，住房投资者面临的风险时，无论是可抗拒或不可抗拒的，这种风险要让政府或他人来承担，而且其获得收益时则归个人所有，那么这种规则一定会促使个人高风险的投资，从而推高当地的房价，但其风险则让整个社会来承担。所以，即使汶川大地震中所损毁的住房的按揭贷款是由商业银行或政府来承担，也得对这种住房投资与消费做出一个严格的区分。在不同的情况下，给出一个不同的解决办法。
　　还有，住房按揭贷款还有一个期房与房主已持有的住房差别问题。对于已经入住的住房，那么这种债务关系主要发生在商业银行与购房者之间。对于期房来说，这其中的关系就复杂得多。因为，房地产开发商要涉及其中。在出现这种不可抗拒的自然灾害时，商业银行、购房者及房地产开发商其中的责任如何来分担。这些就得有一些比较清楚的规则。否则，无论是房地产开发商，还是购房者都可以用不可抗拒之因素，而拒绝与商业银行谈判，把整个风险推到商业银行身上。
　　总之，对于这次汶川大地震中，房屋被损毁灭的按揭贷款，其中所涉及的利益关系十分复杂，不是政府相关部门下一个行政规则就可解决问题的事情。政府要本着人道原则、公平原则及商业原则的统一来办事，就得对当前灾区房屋损害问题及居民按揭贷款情况等方面获得更为详细深入的信息，并这基础上制定一个能够顾及各方利益比较成熟解决办法，仅是以政治化的方式给出几条指导性意见是不够的。特别是有人认为要快速处理的方式来解决这些贷款时，这样做所带来的问题会现在还要多。