杨玉圣：每一个业主都是小区的主人

　　这是笔者2006年3月25日代表富泉花园业主委员会在2006年度富泉花园小区业主大会第一次会议上所作的工作总结报告（2005年9月2006年3月）
　　尊敬的各位业主、代理人：
　　下午好！
　　受业主委员会委托，现在就业委会成立以来所做的主要工作、面临的主要困难和问题向大家做简要汇报，请各位业主批评指正。
　　九个月前的今天，去年6月25日，也是一个阳光灿烂的日子，同样是在周末的下午，同样是在会馆，我们各位业主济济一堂，隆重召开首次富泉花园业主大会会议，就是在这次会议上，经过各位业主投票，不仅依法通过了《北京市富泉花园业主公约》和《北京市富泉花园业主大会议事规则》，而且还民主选举产生了首届富泉花园业主委员会。9月2日，业主委员会顺利完成在昌平区建委的备案工作，并在昌平区公安局刻制公章。富泉花园业主委员会正式开展工作。
　　需要解释的是，不少业主认为既然业主大会已经选举产生了业委会，那么业委会就应该立即工作。这是误会。因为业委会经过选举产生后，按照有关法律法规，还必须经街道办、区建委等主管部门批准、并依法备案。在备案过程中，因为物业公司不配合（比如不提供当选委员交纳物业费的证明、不提供小区总建筑面积的准确数据等），我们是在克服了重重困难之后，才于9月2日完成备案事宜的。也就是说，只有在9月2日之后，业委会才能依法开展工作。
　　一、业委会的工作
　　业委会成立半年多以来，在宋涤主任的主持下，九位委员精诚团结，脚踏实地，无偿、义务为广大业主服务。迄今为止，业委会不拿任何一分报酬，不化业主一分钱，任劳任怨，无怨无悔，做了大量工作。这主要有以下五个方面：
　　第一，加强业委会制度与队伍建设。（1）认真学习国务院、建设部和北京市有关法律法规和文件精神，认真总结其他业委会工作的成功经验与教训。（2）建立健全业主委员会议事规则和会议制度，制订了《首届富泉花园业主委员会议事规则》，对业委会及其委员的权利、责任、义务进行了规范性约束。（3）业委会每周举行一次工作会议，针对本小区的具体问题和特殊情况，研究对策。
　　第二，为了更好地反映广大业主对小区工作的意见和建议，业委会克服困难，自筹经费，制作、安置了两个业委会专用公示橱窗，但由于物业公司不配合，可惜至今未能通上电灯。根据业委会的调查，业主最为关心的有六大问题，包括：（1）安全问题。这是本小区面临的最大问题之一（不久前还发生了一起入室抢劫未遂的恶性事件）。（2）物业服务态度和物业服务质量问题。（3）公布物业费收支情况（包括部分业主拖欠物业费问题）。（4）取消不合理收费。（5）建设单位（开发商）继续履行合同问题（特别是热水供应问题）。（6）物业公司对个别业主私搭乱建监管不力问题。这些问题反映了广大业主的愿望和要求，也是业委会开展工作的基本出发点。
　　第三，代表广大业主对物业公司提出改进工作的意见和建议。（1）督促物业公司改进物业服务。针对上述广大业主关心的小区安全等问题，业委会向北京国华物业管理有限公司提供了书面要求（《就改进小区物业工作给物业公司的书面意见（要点）》）。2月20日，针对本小区西南角新开一小门，外面人员与车辆可自由出入本小区，从而为本小区（特别是涌鑫苑别墅区）的安全问题又留下一重大隐患。为此，业委会特致函物业公司，要求尽快依法解决此重大安全隐患问题。（2）多次书面敦促物业公司公开物业费用收支（《业主委员会就公布物业费收支情况等问题给物业公司的通知》《关于公开物业费收支情况给物业公司的第二次通知》），但物业公司以“暂无会计”为由而拒绝，至今仍未公布其历年物业费收支帐目。（3）鉴于物业公司因“暂无会计”这一不正常情况而难以保障其财政安全，根据广大业主的意见和要求，为本小区全体业主的切身利益考虑，经业主委员会2006年1月21日工作会议讨论决定，就本小区物业费交纳问题作出倡议：在北京国华富泉物业管理公司依法公布最近四年来（2002年1月2005年12月）的物业费的详细收支以及其他收费情况之前，从2006年第一季度起，敦请全体业主暂缓向该公司交纳物业费。
　　第四，维护广大业主权益。（1）2005年12月30日，业主委员会发现建设单位在12月26日张贴的一份因漱玉苑K号和涌鑫苑9、10号“需办理规划手续，特征求意见”的公示。为此，本业主委员会除了代表本小区广大业主发表声明外，还及时向北京市规划委昌平分局提交了书面陈述意见：上述漱玉苑K号和涌鑫苑9、10号均为规划绿地，为全体业主所共有。规划部门无权变更该绿地的使用性质。而且，任何单位和个人也不得非法侵占该绿地（《给北京市规划委员会昌平分局的陈述书》《业主委员会声明》），呼吁广大业主依法维护我们的合法权益。（2）就小区工作与有关律师事务所进行了多次接洽，还特别邀请全国著名律师、北京汉卓律师事务所秦兵先生，在2月26日下午光临本小区，为全体业主进行法律辅导，受到业主的广泛欢迎。
　　第五，成立专门工作组，负责选聘物业服务企业问题进行调查和研究。选聘物业服务企业是业主大会成立后应依法进行的首要工作。为此，业委会在2月20日向包括原物业公司在内的物业服务企业，发布《关于选聘物业服务企业的公示》。遗憾的是，原物业公司没有任何回应，至今尚未向业委会提交其应聘申请资料。为此，在广泛调查北京市的物业公司信息的前提下，按照从今年2月1日起实施的北京市建委最新文件精神，业委会与若干家有实力、多次成功接手二手物业、具有国家一级资质的物业服务企业（现物业是三级资质），进行了多次实质性的洽谈、联系和考察、协商，现已取得重大进展。
　　有的业主担心：是不是换了新物业，一定会比现在的物业更好？首先，我想说明的是，现在的物业公司是属于前期物业管理，也就是由开发商指定、而不是由我们业主选聘的物业服务企业。作为业主，我们为什么放弃、而不能行使我们选聘物业的权利呢？只有我们业主自己选聘的物业公司，才有可能是尊重我们业主意志的管家。大家一定要明白：在富泉花园这个园子里面，在业主大会成立后，开发商不是主人，物业公司更不是主人。我们业主，也只有我们业主，才是富泉花园名副其实的主人。其次，我们之所以行使自己的权利、依法选聘物业服务企业，就是小则为了切实服务好我们每一个业主、大则为了维护、保全我们整个小区的共同权益。我们将要选聘的新物业，一定是在确保安全、进一步提高物业服务意识和服务质量、降低物业费等的前提下，由大家选择。如果新聘物业仍然不满意的话，那么我们有必要也有权利换掉它而继续选聘新的令人满意的新物业服务企业。最后，请广大业主放心，如果选聘新物业的话，在新旧物业交接时期，我们已经做了各种充分的准备工作，确保小区的安全、服务。
　　二、业委会工作遇到的问题和困难
　　业委会的上述工作，是在街道办和小区办的指导下、在广大业主的理解、配合和支持下，经过业委会全体成员和法律顾问沈桂荣院长的共同努力下取得的。这些工作业绩，可能有一部分业主感到并不满意，坦率地说，我们业委会自己也感到不满意，因为我们业委会委员也是业主。但这里需要告知各位业主的是，业委会和法律顾问和这个园子的各位业主一样，我们也都有自己的本职工作和事业，我们完全是靠牺牲自己的业余时间来为大家义务服务的。更重要的是，在工作过程中，我们遇到了许多特殊困难。
　　实事求是地说，业委会成立半年多来，用极大的耐心，与原物业公司和建设单位接触，谋求双方的合作，但除了物业公司曾邀请召开过一次座谈会外，我们遭遇到的是冷眼相对、无理抵制和阻挠。比如：
　　到今天为止，物业公司一直没有公布最近几年来物业费收支帐目
　　物业公司一直拒绝提供本小区建设的相关资料的复印件
　　物业公司尽管一再承诺、但至今拒不提供业委会办公地点；不仅不提供办公地点，而且连借用开会地点也不答应
　　物业公司一直未能履行其物业监管职责
　　对业委会要求其加强保安和安全的要求，物业公司也缺乏得力举措。所谓24小时封闭式管理的承诺，几乎是一纸空文。
　　各位业主、代理人：
　　业委会成员作为业主依法民主选举的业主代表，我们为大家做任何事情都是甘心情愿的。作为业委会委员，我们从事任何一项工作，都是从依法、理性维护广大业主的权利和利益这一立场出发的。富泉花园是我们全体业主的家园，就像今天的会场上的横幅所说的，每一个业主都是富泉花园的主人。在富泉花园这个园子里，我们全体业主既有共同的权利和利益，也有共同的责任和义务。
　　打个通俗的比方，富泉花园就是一个股份公司，我们每一个业主都是富泉股东。富泉股份公司经营得不好，我们每一个富泉股东不仅得不到回报，而且还要受到严重的利益损害。如果富泉花园小区的物业服务不好、物业管理不到位，如果到处存在安全隐患，如果越来越乱七八糟的话，那么我们这些花了大半辈子积蓄、像我这样后半辈子有20年要还贷而购买的房子，就只能眼睁睁地看着贬值。像我们富泉花园这样一个原本品质优良的小区，如果不能增值、甚至难以保值的话，请问难道遭受损害的不是我们每一个业主的权益吗？
　　曾有业主问我：你们业委会有什么权力吗？我纠正说：不是“你们业委会”，而应是“我们业委会”。这不仅因为业委会成员也是业主，更重要的是，业委会是各位业主在业主大会上依法、民主选举产生的业主代表。业委会是业主大会的执行机构，业主大会是本小区的最高权力机构。也就是说，业委会是全体业主意志的代表者和体现者。因此不应该问业委会有什么权力，而应该问我们业主和业主大会有什么权力。
　　只有广大业主都能认识到自己是富泉花园的主人，只有广大业主都意识到每一个业主的权利和利益都与这个小区的建设息息相关，只有广大业主联合起来、团结起来，我们的业主和业主大会才有力量。当我昨天与业主联系参加今天的业主大会会议时，有一位卢森堡园的业主特别友好地表示：一定来开会，他说：这不就是我们自己的事儿吗？是的，这位业主我并不认识，但他说得千真万确，业主大会就是我们业主自己的事儿，业委会的事儿也就是我们业主自己的事儿。因此，哪怕今后的工作还会继续遇到困难和问题，但是我们业委会有决心和信心、也有魄力和能力，继续把业委会工作做好，把工作做得更好，因为业委会的背后有坚强的后盾，那就是广大业主的支持！
　　谢谢大家！