房讯网：中国写字楼市场分析与投资逻辑

　　在国内如果做投资，不管是机构也好，还是个人也好，无外乎几样东西，房地产，房地产有住宅、商业、写字楼，要投影子银行，影子银行有十万亿的规模，你如果想每年有固定收益，有一个高于存款利息的固定收益的话，逃不开影子银行对你的服务。第三类是每年我们都会有各种各样的投资热点，比如说现在这个时间点，应该是股市，把这件事往回推12个月，一年前的时候，大家可能关心的是移动互联网，再往回推12个月，大家可能关心的是全行业大资管行业的到来或者一系列的事情，每年都会有热点。但是总的来说，如果你是一个有钱人，如果你是一个有钱没地花的机构也好，个人也好，都逃不开这张足球队的概念。在国内能投的品种，就这几样了。
　　说起股市，我想起一个笑话。几年前的时候有朋友在投股票，聊得热火朝天，当然这几年股市很差，我插不上话，因为我不太懂。我跟他们说，我进入股市的时候是大概2005年，2007年11月份最高点，我把所有仓位全部清掉，09年3、4月份又进去，7、8月份又出来。但凡做过股票的人都会知道，那几个点是股票接近于最高点跑和最低点进。那些专门研究这些事情的人说，王珂你好厉害，我就特别淡然的就离开了谈话，因为没法继续了。因为我后半句话没法说了，我后半句话说的是，实际上我那时候投入股票的资金总共不到10万块钱。
　　这就说到一个问题，当我们考虑投资的时候，考虑两个东西，一个是收益率，大家非常关心收益率怎么样，今天有人暴富了，股票涨了几倍，明天有人买房子，过了几年翻了不少，赚了很多钱。但这都属于收益率问题，你的年化收益大概在什么样的水平。但还有一个问题，就是你的可投资的本金到底是多少，就是你有没有钱的问题。全世界所有人都加在一起，也解决不了你有没有钱的问题，你有没有钱的事只能靠你的工作、靠你的主营业务来完成，有没有本金积累。如果没有本金积累，就像我自己讲的那个笑话一样，就算你有很好的市场感觉，但是也赚不了钱，你拿很少的钱，就算翻两倍、几倍，也解决不了你财富积累的问题，因为你本金太少了。
　　我们做写字楼的时候，经常会说这个房子盖在哪儿，是什么样的形态，当然放在北京或者放在全球去看，写字楼其实长得都差不多，石材的立面、玻璃幕墙也好，装的分户系统等等，这些东西属于制造业环节。我见过非常好的持有物业的开发商在北京东三环做得非常好的项目，租给了非常好的500强的公司，有一系列非常好的收益，但是他心里还是不踏实，因为在他做新开发的时候，他发现自己还是不懂这个事情，仅仅是靠制造业、仅仅是靠我们盖出一个好房子，是不是能做出一个好的写字楼，这个命题用传统房地产的角度很难回答这个问题，因为很多人都从传统领域进来的，相对来讲很简单，你宣传的那个人，你只需要解决三个人就行了，第一解决政府问题，第二解决贷款问题，第三解决客户问题。
　　写字楼又增加了三个人，因为开发链条很长，运营链条很长：
　　第一是最终的用户，因为买家和用户往往在经营性物业里面是分离的，买的不用，用的不买，像刚才刘总说的，在产业园里面这种合并的概率会比较普遍，但是在商用物业，北京、上海的写字楼和商业里面，大多数人是买了不用，用了不买，差不多占市场的70以上。在这种情况下，必须要研究用户问题，什么人在你这儿经营的问题。
　　第二研究基金的问题，机构投资者的问题，因为开条链条太长了，长到什么程度，如果用万科的标准、开发策略在现在的环境下做，万科做一个10万平米的商业综合体，所烧的钱相当于烧掉一个万科的分公司，对现金的占用非常大，在这个时候必须考虑如果投资者进入的时候，用什么角度跟他交流，让他愿意跟着你一起来投资这件事。否则靠一个人，靠一己之力，很难做到从土地资源长成一个非常好的城市物业、经营性物业。
　　第三要考虑客户的问题，引入一些大客户的问题，我们引入一道公式，如果我们要回答什么客户来用这个物业，就要回答入驻在这里的用户想赚钱，靠什么赚钱，我们从把沙县小吃和万科、万达这样的公司都加在一起，基本上这些公司都符合这样的逻辑，在投资既定的情况下，收入多少，成本多少，一年能周转多少次，就是周转率的问题，能调动的社会资源有哪些。从最小的公司到世界500强也好，都离不开这些问题，但是作为一个硬件提供商，作为一个商业物业开发商，在哪个方面对它发力，帮助它在这些方面有所提升。要么能有助于它提高收入，要么有助于降低整体行政的运营成本，要么让它提高做生意的效率，或者有利于动用更多的社会资源。如果回答不了这些问题，很多开发商还会停留在制造行业，但那只是一个壳，你需要把它变成一个平台，只有大家愿意进到这个交易里面，才会赚更多钱，才会把自己租户搬到这里。有了租户才有资金，有了资金才有真正意义上的资产价值。尤其是写字楼、商业，几乎都是租售分离的，几乎都是真正用的人买不起，或者因为资金占用量太大，但是有很好的很有钱的土豪私人客户也好，机构投资者也好，他们有钱，但他们不会用，只是把它当成一个资产工具。
　　所以我们考虑这个问题，未来考虑做经营性物业的开发，包括从市场定位开始，首先要面临一个问题，就是要回答这个公式，在这个领域不管在哪个区域做哪个楼，你要回答在哪些方面能够对一个企业有帮助。刚才听刘总讲的，我觉得产业园这个领域已经有了很直观的感受，就是他们实际上在做的不是用万科的思维去干一个经营性物业，而是用淘宝的思维去干这个事情，当你想把这件事情想成它是一个经营商户的淘宝网。那除去房地产以外，它要变成一个交易平台的眼睛，这是行业进化带来的，行业进化本身就需要是这样的。
　　我们基于对一线市场的观察，我们很明显的感受到，现在的交易主体、客户主体已经逐渐的越来越年轻化了。
　　这个年轻化带来了什么？
　　当从60后到70后甚至80后进化的过程中，你们发现这些年轻的客户他们的视野、他们认识世界的角度是完全跟以前的所谓的五六十年代的人比起来，差别是非常大的。首先他们绝大多数人都知道在全球范围内什么样是好公司，他们的视野绝对不会仅仅限于放在中国的视野去看，他们是中国全球化的第一代，这一波人一方面有投资能力，而且一方面会更分散，而且更理性，知识结构更完整，更趋近于成熟市场，比如欧美市场的投资理念。在这种环境下我们会发现一个问题，在中国国内实际上是没有任何一个品种可以完整的满足客户的投资需求。
　　在面向60后的客户的时候，我们经常说房子是第一要素，因为房子最像政府，一个垄断资源，又跟户口或者强制性的交易要素挂钩，所以它更像是一个买垄断资源去寻租的逻辑，这一逻辑在60后是有非常普遍的共识。
　　但是一旦年轻十岁之后，我们发现我们无法用这种语境，包括用通胀去掠夺你的财富，这些东西对70后为主的成熟的投资客户和机构投资者来说已经失效了，现在替代的就是资产配置，用资产配置的逻辑来解决。
　　房地产确实是一个非常好的基础资产，因为它能承接一些大资金。
　　过去的一年，有各种各样的风投业务闪现出来，跟互联网挂钩的产品出来，那些小企业家出来，但是那些小企业家尺寸太小了，小到你作为一个投资者，如果你不买房子，有几百万、上千万的闲置资金，你去投向煎饼的时候，你发现它根本承受不了你资金的量，所以大资金只能去房地产，但房地产是不是唯一的大的呢？不是，现在客户越来越进化成会用多点下注的方式，因为房地产能长期稳定资产，能吸收大资金，能够价格比较稳定，代价又不是很大，因为有银行支持的按揭政策来做支持。
　　中国这个时期特别有意思，中国的无风险利率非常高，你只要有钱，闭着眼睛一年的年化收益都可以达到10以上，这在全世界很难，但是在中国成立了。这两年很多中产阶级甚至净值客户，财富没有缩水，就是受益于无风险利率，绝大多数人的财富借助影子银行和房地产，形成了一个基本上可以称之为毫发无损。
　　到前锋的时候我们会发现，客户光防御没有用，前面都是讲的解决流动性的问题、资产的稳固问题，但这个时候增长是乏力的，增长只能保持在10的数量级的增长，如果想做更高的投资，必须要承受风险，必须进入到有风险的投资领域。前几年开始，无论是移动互联网还是现在整体性的股市，A股市场在往上涨，大家进入到有风险套利的空间里面，因为资本本身是有繁殖需求的，这时候会出现各种各样的投资机会，早期投资也好，到PE也好，还是一些新的包括海外的投资机会。在这种情况下，我们和很多开发商提到，商业地产如果你将来想销售，不管是整售也好，还是散售也好，想销售给市场，这个市场可能是私人客户，也可能是机构客户，在房地产手艺以外，还要再增加两个视角。
　　第一个视角，你做的绝对不是房地产，不是房子，房子是最狭义的概念，你做的是一个交易平台，你部分用淘宝的视野、腾讯的视角来看你做的这个东西，你做的是个公共产品，未来要让这个公共平台不断产生活力，不断有企业进来，保持一个很好的租金，这个资产才能是活的。
　　第二个视角就是资产视角，如果你没有资产的视角，你根本不知道你的竞争对手是谁，你还以为房地产的竞争对手是我在北京的其他板块的项目，这个视角是非常狭义的。真正的竞争对轴我们有很多服务客户实际上意识到了，当你决定要把这些资产卖出的时候，你的竞争对手来自于券商，因为他们同时在抢夺你的客户。对于一个企业和私人来说，这时候是选择买房子还是买无风险的市场利率的产品，还是买有一定风险，但是潜在回报非常高的股权早期投资，客户实际上真实的视野和真实的行动已经变得分散了，这时候作为房地产服务商也好，还是开发商也好，我们需要聚焦在客户的进化上，客户已经很明显的进化了，这时候我们需要跟着客户，甚至要比客户再领先一点，否则我觉得未来真正打垮商用物业的，绝不是商用物业自己，也不是房地产本身的起伏，而是你跟其他的产品、跟其他投资领域相比，还是停留在制造业的环节。而我觉得未来的优秀的开发商，都会符合，第一，制造业肯定没问题，第二你能够有交易平台的能力和视野来帮助这个物业真正持续存活和发展下去。第三，你能用一个视角来看客户真正要的是什么，客户真正关心的是什么。理解了这些事情之后，我相信在这些领域、在经营性物业开发的领域，会出现一波极其优秀的复合型的开发商。