鲜为人知！房贷五大行规揭秘

　　买房购房贷款永远是大事，如何选房，如何贷款，贷款如何通过？很多时候，你千挑万选看中的房子，在银行却办不到贷款，这其中到底是什么原因？记者为此走访南京多家银行，听业内人士讲述不为人知的“行规”。
　　关于面积
　　记者获悉，银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。
　　房子小到什么地步就无法去银行贷到款？记者走访了多家银行，综合得出结论是面积低于40平方米，银行一律拒贷。与此同时，40至60平方米的房子，则是银行眼中的高风险标的，做贷款业务时必须慎之又慎。基本上这个面积的房子也很难贷到款，只有一些条件较好的客户例外，此外首付的成数也会高出同类别但面积要大于60平方米的房子。
　　银行对于面积40至60平方米的房屋心存芥蒂并非无来由。南京一家股份制银行房贷部门负责人告诉记者，他们今年以来房贷的不良贷款面积都在50平方米左右。其中有的已经在法院胜诉，但还是无法执行。因为根据现有的规定，如果这处面积在50平方米的房子是家庭唯一住房，即使是断供，法院也不可以强制执行，让银行把房子收走。
　　关于房龄买房
　　前不久，市民王先生向记者反映，他在后宰门一带看中一套1989年建的二手房，跑了四五家银行，也没一家愿意放贷。记者了解到，对于银行来说，房龄超过20年的房子，银行基本上都不放贷款了，只有学区房可得稍许宽限。
　　“1990年是个坎，‘90前’的房子我们基本上不做了。”一位银行人士告诉记者，有的银行甚至房龄超过15年的就不贷款了，这主要是考虑到房屋的保值功能。毕竟房贷一贷出去就是20年，老房子保值性能比较差，万一贷款人若干年后断供不还钱，银行即使收回房屋也会大大亏本。由于学区房性质特殊，房价比较坚挺，目前，南京各家银行对于学区房“年龄”的容忍度，可以放宽到25年。此外，新房在贷款时也有一些优势。记者获悉，2005年以后的次新商品房，贷款年限可以宽限至30年。
　　关于贷款人
　　记者在平日的采访中发现，不少市民对房贷贷款人的年龄心存疑问，例如退休人员可不可以贷款？小孩子能不能贷款？
　　据了解，目前南京各大银行对于贷款人年龄的要求均为25周岁到60周岁之间。如果年龄低于25周岁，贷款则须要有联合借款人。而年龄在60周岁的人也是可以贷到款的，但最多只能贷到70周岁。
　　现在，距离国家下发房贷调控新政已近4个月时间，但各大银行普遍对于这个被称为“最严厉房贷政策”的执行情况并未放松，监管部门也在时不时念念“紧箍咒”。上周，银监会在回应是否建议京、沪、深、杭地区商业银行暂停发放第三套房贷的传闻时，银监会表示，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。揭秘房贷不为人知的行规