土地管理法修订及对未来房地产行业有哪些影响？

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　　土地是一种不可再生资源，对人类的生存发展起着不可代替的作用。随着我们可持续发展的要求不断提高，对土地的管理也逐步加强，这一方面的法律制度也在不断的完善中。那么土地管理法修订的背景是什么？该如何解读？以及对未来房地产行业有哪些影响呢？下面就由律图小编为您解答！
　　一、《土地管理法》修订的背景
　　改革开放之初，为适应生产力的发展，1986年6月25日《土地管理法》颁布，土地被允许作为生产要素进入市场。20世纪中后期，市场经济日益发展，1988年12月29日，第七届全国人大常委会通过了《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》，增加了“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等重要规定，删除了“禁止出租土地”的规定。
　　1999年8月29日《土地管理法》经过了全面的修订，确立了新型的土地用途管制制度，规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”。2004年8月28日，第十届全国人大常委会对《土地管理法》的部分条款进行了第三次修订，主要是将总则第二条第四款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿”。同时，将其中的“土地征用”全部修改为“土地征收”。
　　但随着我国经济的整体发展尤其是房地产行业的进一步发展，诸如公共利益的界定不明确，集体土地征收中农民权益保障不充分，集体建设用地流转受限等问题日益暴露，2009年国务院再一次将《土地管理法》修订工作列入了立法工作计划，国土资源部于2009年6月将修订草案送审稿报送国务院审议，但是因多方意见分歧，此次修订意见稿没被通过。2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，进一步推进了《土地管理法》的修订工作。2011年4月，新一轮土地管理法的修订工作重新启动，新的《土地管理法》有望于今年正式出台。
　　二、《土地管理法》修订中的四大亮点
　　（一）公共利益的界定问题
　　我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。同时规定：“国家为了公共利益的需要，可以对农民集体所有的土地实行征收并给予补偿”。但《土地管理法》并未对“公共利益需要”的范围加以具体明确，也没有对“公共利益需要”的认定方式和认定程序做出规定。这样就造成了征地实务中对征地范围的宽泛理解，使一些“非公共利益需要”的项目也通过行使土地征收权来获得土地，严重侵犯了被征收人的合法权益，征收权滥用或过度行使的现象时有发生。
　　从《土地管理法》征求意见情况看，对公共利益的理解主要有两种观点：一是认为公共利益的界定过宽，主张具有商业性质、营利目的的项目都不应当属于公共利益；二是认为对公共利益的规定还不够全面，主张凡是符合城市总体规划，为城市发展和建设进行的重大工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设，都应当属于公共利益。
　　本次《土地管理法》的修订将对公共利益进一步明确，并建立相应的审查认定程序和机制，保证土地征收权严格限定在“公共利益需要”的范围内，以达到多方利益平衡的目的。与现行《宪法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，达到立法于民的本意。
　　（二）城乡同地同价，提高集体土地征收补偿标准
　　同地同价一般的理解是指“全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价”，但现实情况是，集体土地征收是按每个地区的区片价进行补偿，国有土地现在是根据市场价的标准来定，而市场价是通过有资质的评估机构评估确定的，集体土地及其房屋的征收补偿标准远远低于国有土地及其房屋的征收补偿标准。作为征收主体的政府用廉价的成本取得农民土地，最终以较高的市场价出让，结果导致地方政府、企业占据了被征收土地收益的绝大部分，而为数众多的农民为所占份额甚是微小。清华大学教授蔡继明的研究报告称，目前被征土地收益的分配格局大致是，地方政府占2030，企业占4050，村级组织占2530，农民仅占510。在中国城镇化进程中，土地增值收益分配不公引发了很多问题，反过来，这些问题也加大了征地难度，阻碍了中国的城镇化进程。现实中，为了推进项目的顺利进行，政府往往默许用地单位对征地集体经济组织或农民进行额外补偿，这种隐性补偿无法计入用地单位土地取得的成本，对招拍挂取得土地的开发企业而言存有很大风险。
　　土地是农民的唯一的生产资料，农民对土地具有很强的依赖性，补
　　偿标准应至少不低于城镇补偿标准。此次《土地管理法》修订有望城乡同地同价，提高集体土地征收补偿标准，保障农民的生活水平不降低并有所提高。
　　（三）引导和规范集体建设用使用权流转
　　集体建设用地主要包括三部分：乡镇企业用地、农村宅基地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地。现在集体建设用地使用权流转主要通过出让、转让、出租、抵押、入股和联营等方式来流转。集体建设用地使用权流转可依的现有法律主要是：《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。
　　随着土地商品化的发展，集体建设用地使用权的流转问题愈演愈烈。之前包括河北、广东等省份虽然出台过集体建设用地使用权流转的办法，但集体建设用地流转至今仍没有获得合法地位，导致现在流转市场混乱，规避法律情况严重，遗留大量潜在纠纷等弊端。新的《土地管理法》将进一步规范集体建设用地使用权流转问题，将允许集体建设用地使用权如同国有建设用地使用权一样能在土地市场自由流转，同时会规定严格的流转程序及方法，以规范集体建设用地的流转市场。
　　（四）小产权房转正问题
　　严格来说，小产权房不是一个法律概念，是一个生活中人们约定俗成的概念，是指在集体建设用地上建设的对集体经济组织以外的人出售的房产，它规避了土地出让金及各种税费。小产权房的存在虽然在法律制度上有着违法性，但是它的存在有深厚土壤和巨大空间。很大一部分大学毕业生、进城务工人员买不起城里的正规产权房，又得有安居之所，于是小产权房备受欢迎。
　　2012年2月21日，国土资源部召开新闻发布会，今年将对“小产权房”问题相对突出的城市，开展试点清理。3月底，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案已经上报国务院。国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房比较密集的地方进行试点清理。这将是2012年国家对小产权房的态度。修订中的《土地管理法》将对此问题作出明确规定，确定小产权房的违法性，并作出违法的处理办法，同时兼顾购买小产权房的人群的合法利益不受侵害。
　　三、《土地管理法》修订对未来房地产行业的影响
　　（一）公共利益界定博弈房地产业
　　公共利益需要范围的界定，目的是为了确定征地范围，保护耕地，合理利用土地，规范土地储备市场。如果《土地管理法》中对公共利益确定的范围比较宽泛，征地范围相对来说就比较广，一个很大的土地市场便会随之形成，那么对于房地产开发业来说会有更广阔的发展空间；反之如果界定公共利益的范围比较严格，征地范围相对而言就比较小，物以稀为贵，征地成本也会提高，房地产开发业市场相对会有所萎缩。但无论如何，公共利益界定的明确化将严格规范项目征地的启动程序，是政府、开发企业、被征收人各方利益主体充分博弈的体现。从长远来看，各方利益都能更好地得到法律制度的认可和有效保障，将有利于整个房地产开发行业的健康发展。
　　（二）集体建设用地流转将为房地产企业开辟全新的领域
　　对于集体建设用地使用权，如国有建设用地使用权一样自由流转是《土地管理法》修订的主流观点。《土地管理法》修订时如果规定集体建设用地使用权可以自由流转，将有利于提高土地利用效率，盘活存量土地。对于房地产企业而言，集体建设用地将是一个崭新的广阔市场。在机遇与挑战面前，必将涌现一批有远见和实力的开发企业瞄准集体建设用地的市场，以出让、转让、出租、抵押、入股和联营等方式来操作流转集体建设用地进行投资。而且，随着集体建设用地流转市场的成熟，还会产生更多流转方式。同时也会产生一系列集体建设用地流转的中介机构：土地评估机构、土地融资服务机构、土地保险服务机构等。房地产开发企业在一个全新的领域内发展，思想观念一定要及时更新，项目操作手法也要不断创新和完善。
　　（三）提高集体土地征补标准将挑战房地产企业
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》刚刚出台，《集体土地上房屋征收与补偿条例》也呼之欲出，其中对土地征收补偿标准肯定会有所提高。《土地管理法》修订中，如果补偿标准提高了，政府征收土地的成本会增加，无疑在土地招拍挂过程中房地产开发企业拿地成本也会跟着增加。房地产业企业面临房价偏高造成的销售压力，应做好两方面的工作：其一，在前期征地阶段，房地产企业应千方百计的协助政府和被征收人积极做好沟通工作，严格按照修订提高的补偿标准做好征地补偿，努力做到不再额外增加隐性费用，最大限度的降低商品房成本；另一方面，房地产企业应提前做好项目的前期市场调研，委托专业策划机构和人员科学的进行产品定位，通过人性化、差异化的产品设计来提高商品房销量，打造企业品牌和形象。
　　（四）小产权房转正问题将精简房地产开发企业
　　2008年到2010年间，被认为是小产权房的黄金时期、暴利时期。许多房地产开发企业都是从小产权房开始起家。对于一些专做小产权房的房地产开发企业来说，小产权房是一个相对较大的市场。对于政府、开发企业、农民来说，小产权房可能是一个多赢的局面，但是小产权房的土地利用不符合土地管理法。从现有形势来看，进行小产权房清理是政策导向。随着现在土地日益稀缺，加上政策的日益清晰和严厉，小产权市会逐渐缩小。小产权房的查处无疑会给一些靠小产权房起步的小房地产开发企业带来沉重甚至是毁灭的打击，但小产权房的查处一定程度上会实现房地产行业的优胜劣汰，促进房地产行业的规范化和规模化。房地产开发企业时刻关注小产权房政策的变动，随时调整自己的战略，保持和政策一致，在法律允许的空间内发挥自己的优势。
　　以上就是律图小编为您整理的关于土地管理法修订及对未来房地产行业的影响的相关内容。土地问题是关乎国计民生的重要问题。法律文件的修订和改革势必会造成一定的影响，不可能是一蹴而就的，在实施的过错中还会出现一些问题尚待解决。但是我们应该相信，这一修订使得各方的利益都能得到合法的保障。
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