土地出让金计算具体如何？

　　一、土地出让金计算具体如何？
　　1、土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
　　2、投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
　　3、南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。
　　解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为188元平方米，最高值在南湖一带，为1100元平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值188元平方米计算。
　　公式：补交土地出让价款（元）网格点楼面基准地价（元平方米）容积率修正系数10上市房屋建筑面积年期修正系数
　　举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52。4平方米，土地证上记载的土地面积为14。97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下：
　　经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元平方米；容积率为3。5，容积率修正系数0。761；剩余使用年限为69年，年期修正系数0。9983。据此，需要补交土地出让价款（元）511元平方米0。7611052。4平方米0。99832034元。
　　二、容积率修正系数
　　1、容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0。6。
　　2、规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2。2；多层（小高层）低密度住宅容积率不大于1。2；排屋（TownHouse）容积率不大于0。7；别墅（Villa）容积率不大于0。35。
　　3、房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0。60左右比容积率1。20左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。
　　综上所述，土地出让金的计算主要根据土地面积、土地地域、土地地段进行就算，所以具体金额主要根据实际情况而定。值得注意的是，在土地出让的过程中，一定要通过合法正规途径进行转让，防止上当受骗，造成难以挽回的后果。
　　延伸阅读：
　　农村土地流转纠纷的原因和解决方法
　　土地证过户费用是多少
　　土地租赁合同纠纷起诉状