企业租用土地自建无证厂房如何拆迁

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　　有些企业作为承租人，租用土地自建厂房，又遭遇拆迁，这样的企业租用土地自建无证厂房如何拆迁，拆迁后又该如何争取补偿呢？如果是企业承租土地后自建厂房的话，可以分成两种情况进行讨论，一种是已经申报并取得了合法审批手续的自建厂房；一种是没有获得审批手续的无证自建厂房，无证的自建厂房在拆迁时也是可以争取到补偿的。
　　无证厂房拆迁也是要有合理补偿，首先要审查在成厂房无证的历史原因。由于历史原因造成厂房不能及时办证不能被认定为违章建筑，即便是违章建筑，厂房房屋的所有权是企业主的，理应做出补偿？按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定和以往拆迁法律、法规、规章的精神，租赁厂房的企业只要有营业执照并且一直正常经营、合法纳税，那么，它就有权利获得一次性停产停业损失补偿，包括添附物、机器设备、装修附属物等这些项目，都是可以获得相应补偿的。
　　第一类自建房实质上是合法建设的房屋，承租企业对该房屋有所有权，但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权，虽然突破房地一体原则，但并不影响承租人取得拆迁补偿的权利。
　　第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法建筑。该自建房被认定为违法建筑的情况下，依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被强制拆除。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁，都规定对违法建筑不予认定，但是对违法建筑的认定与处理要按法定程序处理，这时候要在专业人士帮助或指导下争取合理的补偿。
　　一、自建的厂房，没有审批手续，有没有补偿
　　自建的厂房，一般是没有土地手续或没有房屋手续。在拆迁中，拆迁办联合城管、规划部门、乡级政府以拆违建的方式实施拆除工作。在就自建厂房谈补偿时，拆迁办会以是违建不予补偿给被拆迁企业压力。很多被拆迁企业面对被认定为违建时，容易冲动，甚至肢体冲突，粘上刑事案件，被迫签订协议。被拆迁企业遇到类似情况应保持冷静，向拆迁人提供相关文件材料，请专业律师帮助，通过复议诉讼将违建认定程序和拆除程序中止，阻止以拆违促拆迁的违法拆除方式，为争取合理的补偿争取时间。
　　二、自建房屋被认定成违建，不给补偿，要被强拆，怎么办
　　自建的厂房因为没有合法批建手续被认定为违建，被拆迁企业在收到书面违法建设的认定书后，在依法行使自己的申辩、陈述的权利的同时，应对违法建设认定书提起行政复议或者诉讼，中止拆除决定书和强制拆除通知书的下发，避免被强拆。自建房屋被认定违建不予补偿或者压低补偿，是拆迁办常用的方法，被拆迁企业在知道要拆迁消息时，一定要做好这方面的风险预案，及时有效维护权利。
　　三、法律规定承租人有哪些补偿项目，怎么计算
　　承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：
　　1、停产停业损失的补偿；
　　2、设备拆卸安装的补偿（主要针对于大型或者精密生产设备）；
　　3、搬迁费（设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等）；
　　4、解聘员工的安置补偿费；
　　5、关于因拆迁导致的其他无形损失（导致不能完成订单等造成的违约金承担等）；
　　6、奖励和补助；
　　7、自建房的重置成新补偿；
　　8、剩余租赁年限的租金差价的补偿；
　　9、其他。
　　关于补偿的计算需要结合拆迁项目的拆迁安置补偿政策，通常情况下，计算方式如下：
　　1、承租房屋企业，补偿金额计算公式为：
　　补偿金额租金差价【（重新租赁租金原租金）剩余租赁时间】设备搬迁安装费解聘员工的安置补偿费停产停业损失（营业面积每平米补偿标准）奖励和补助其他无形资产损失；
　　2、承租土地上自建房屋企业，补偿金额计算公式为：
　　补偿金额租赁土地差价【（重新租赁租金原租金）剩余租赁时间】房屋面积房屋重置成新价附属物及设备损失及重置成新费设备搬迁安装费解聘员工的安置补偿费停产停业损失（营业面积每平米补偿标准）奖励和补助其他无形资产损失。
　　有些企业在遭遇拆迁和要求补偿时会遇到许多困难，因为土地承租人和土地出租人之间的信息来源和数量不对等，往往得不到应有的补偿，在面对企业租用土地自建无证厂房如何拆迁这个问题时，需要企业通过法律的途径来合理合法地维护自己的权利并解决厂房的拆迁问题，关于无证厂房的拆迁补偿范围和补偿金额的计算办法，企业要亲力亲为，自己先了解掌握相关的政策和法规；自己与拆迁人谈判；自己去邻取拆迁补偿款。
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