房龄和土地使用年限有何差别？

　　一、房龄和土地使用年限有何差别？
　　房龄和土地使用年限的差别主要是房龄自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房屋的使用年限即房屋的土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。
　　比如，开发商2015年拿地，70年使用权，该土地使用期限为2015至2085年；开发商在该土地建的房子，2017年交付使用。到了2020年，土地使用年限剩余55年（20852020）；该房屋的房龄为3年（20172020）。
　　2、房龄长短，有何影响？
　　（1）房龄高的老房子，其同周边的小区相比，价格一般比较低廉。越老越不易出售，时间长了，甚至会贬值。
　　（2）房龄高的老房子，居住的舒适度比较低，各方面都显得比较破旧。
　　（3）房龄越老，剩余的土地使用年限就越短，维修费用也越高，持有成本增加。随着受损程度的增加，还可能存在安全隐患。
　　（4）房龄越老，贷款的年限就越短，太老的房子，可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面，可能也受影响。
　　比如一套老房子，售价100万，银行评估价80万，按照首付3成来算，银行可以给你发放的贷款最多为56万（80800。3），然而，售价100万减去贷款的56万，就是44万，意味着首付你要支付44万才行。
　　3、卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
　　《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”
　　在二手房买卖中，房屋的房龄，直接关系到房屋的质量、后续使用寿命、房屋安全状况、买房人的居住品质和居住体验、买房人再卖此房时的价格，甚至关系到相应的土地使用权，一般而言，房龄越长，土地使用权已使用期限就会越长。
　　到期（70年）后买房人是否需要续交土地出让金或者出售此房屋时是否需要再缴纳土地出让金等问题。因此，房屋的房龄是与订立房屋买卖合同有关的重要事实。如果卖房人故意隐瞒或者假报房龄给买房人造成损失，就要承担损害赔偿责任（缔约过失责任）。即便没有给买房人造成损失，买房人也可以要求解除合同并返还已付款。
　　买房子的时候不仅是要看到价格合适，大多数人具备较多买房的经验和知识都会要求商家出具土地证件并查明最终的年限到期时间，还有就是查验这个房子的房龄实际情况是否与卖家所称的情况一直，如果房龄较大的房子也是存在很多的安全风险的。
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