解读拆迁协议

　　拆迁协议是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系所订立的协议。对于每一位面临拆迁的当事人而言，这无疑是一份非常重要的文书。虽然拆迁的政策性很强，每个地区的拆迁政策都会有所不同，但是所签订的拆迁协议却有它的共通之处。如何去读懂这份协议，是各位拆迁户要必修的功课。下面安妮律师将就协议中的主要问题进行解读：
　　（一）解读主体
　　主体是首当其冲的问题。总体而言，拆迁协议是一份双务平等合同，适用《合同法》和《民法通则》的相关规定，自然会有合同双方当事人。如果是政府负责拆迁，那甲方一般是拆迁的政府；如果是开发商负责拆迁，甲方则是开发商的公司。
　　现实生活中，无论是政府还是开发商负责拆迁，一般都会为此项目成立专门的拆迁公司，由该公司为法人，承担所有的责任。因此，拆迁协议中的甲方一般为某某经济投资开发公司。
　　拆迁协议的乙方则是被拆迁人。被拆迁人应当是宅基地使用权人，也就是宅基地使用权证上所登记的人。假若没有宅基地使用权证，那拆迁协议上的乙方也应该是被拆迁房屋的户主本人。
　　（二）解读户口
　　就北京而言，现有的拆迁主要是针对农村新改造的拆迁，对象基本上为农民。在这样的拆迁中，农村户口之所以重要，主要是关系到拆迁款的发放对象问题。因此，在拆迁款中对于地的补偿，一般只会给农村户口的被拆迁人，即宅基地的使用人。如果是已经转为城镇户口的居住人，只能拿到拆迁补助奖励中属于实际居住人的部分。如果参与被拆迁房屋建设的，对于拆迁房屋的重置成新价及装修、附属物补偿部分也可以享受一定补偿份额
　　（三）解读拆迁补偿款
　　拆迁补偿款一般分为二部分：一是房屋拆迁补偿款，二是拆迁补助奖励款。以下我们将分开解读：
　　房屋拆迁补偿款，顾名思义是对房屋的补偿。事实上，这部分的补偿主要是二个方面：一是给宅基地的钱，称为区位补偿款。这是拆迁补偿中最大头的部分，一般要占到整体拆迁补偿的一半左右金额。另一个是给房屋和装修的钱，称为房屋重置成新价和装修、附属物补偿。这部分是专门针对地上物的补偿，也是针对房屋所有权人的补偿。正如第二点所述，如果参与了建房，就能享受这部分的补偿。
　　拆迁补助奖励款，这部分主要针对实际居住人而发放的补偿。包括：搬家补助费、提前搬家奖励费、停产停业综合补助费、工程配合奖、以及大病补助等费用。这部分的补助一般是按人头计算的，对于户口没有过多的要求，只要能证明在被拆迁房屋中实际居住就可以享受这部分补偿。
　　除开上述两部分费用外，拆迁公司还会根据拆迁的具体情况发放周转费、临时安置补助费以及回迁楼延迟交楼费等其它费用，这些费用一般以补偿协议的方式与被拆迁人签订，而不会列举在主拆迁协议中。
　　（四）解读拆迁补偿方式
　　现行的拆迁补偿方式主要有二种：一是货币补偿，一是回迁楼补偿。实践中，拆迁公司一般都会给被拆迁人以安置面积补偿。安置面积的计算有二种方式：一是按被拆迁户的人头平均计算，例如：一户中被拆迁安置对象有五人，每人享有50平方米的安置面积，即此户共享有250平方米的安置面积，可按安置价格购买250平方米的回迁楼。二是按被拆迁房屋的实际面积计算。例如：被拆迁户房屋实际面积为432平方米，那该户被拆迁人可按安置价格购买432平方米的回迁楼。
　　如果被拆迁人选择回迁楼补偿方式，会分开签署二份协议。一份是货币补偿协议，即被拆迁人因为自家房屋被拆除而获得的总体金钱补偿。另一份是房屋购买协议，即被拆迁人与回迁楼开发商签订的房屋买卖合同。回迁楼的购房款一般是被拆迁人在拿到总体拆迁款后，再单独交纳。通常情况下，被拆迁人可以自行选择回迁楼的套数及每套房屋的具体面积，但总体面积不能超过安置面积。如有少量超过安置面积的，则不能享受安置价的优惠，会要求按市场价来购买超过的面积。
　　如果被拆迁人选择货币补偿的话，通常只会有一份拆迁协议。对于被拆迁人所放弃的安置面积，拆迁公司会另行发放弃楼款以示补偿。