成都楼市最严限购仍有内行人破解,这些破限购方式是关键
我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的"专家",只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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提问:雕叔您好!想请教 纯投资的话,区域 地段 和开发商品牌的优先级要怎么选呢?比如一个好地段的一般开发商的房子(户型也不好 ) 和一般地段的大品牌开发商的房子(户型也好)谢谢您!
回答:单从房产投资收益角度来说,首选城市,次选板块,再次是品牌。城市50分,板块30分,品牌10分。这三条做好,领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等,叠加一起顶多算10分。但往往是,更多的投资者把重点精力放在了这10分上。
提问:雕叔你好!成都投资,是不是3.5环内比西4环外地铁倒数第二站升值空间大?比如温江明信城精装一万一,犀浦成都后花园,精装一万二。从环线距离看,犀浦的成都后花园是不是比温江明信城好?但是这次后花园距离地铁差不多900米了,明信城400米。犀浦那边的产业和人口比温江大学城这边好得多么?
回答:不要有什么思维定势,后花园我并不喜欢。你可以这样子理解,距离地铁1公里步行,我宁愿地铁坐远3站,出站就是小区。
提问:雕叔你好!万达一号没有报上号,一直都收不到验证码,已经错过了,请问天新还有哪些盘值得期待啊,我是首套刚需资格。
回答:你好!近期天府新区开盘的还是有点多了,你可关注远大中央公园,天府锦绣、天府里,首开龙湖云著,建发中央湾和保利和光屿湖,招商时代公园。
提问:您好,雕叔,我想请你指导下投资买房,你说如果贷款首付越低越好,贷款期限越长越好。这是正确的理解吗?我觉得贷款期限越长,利息支出也越大,首付和贷款比率是否有比例吗?谢谢!
回答:您好,首付越低越好是正确理解的!我们投资的标准是:1.目标尽可能找性价比高的。2.贷款拉倒最大。3.其次才是月供贷款,最后利率房贷价值的论述背景都在房地产的范围之内。投资买房子是为了保持和增加"过去的收入"的价值,而贷款的目的是维持和增加"未来的收入"的价值。买过房的人都知道,哪个的房子需要归还30年。因为房贷是不变的,假设五年前的贷款,当时每月还款的购买力是200公斤肉,而今天的购买力只有大约100公斤肉。那么,你提供房子的时候赚了多少钱,也就是用现在价值一百公斤的钱来偿还那一年价值二百公斤的肉?我赚了整整一百公斤,再简化一点,等于借一百块钱还五十元。还有什么比这更有利可图的吗?只要房价稳定,不需要他涨,只要物价上涨,上述过程是无风险的套利,为什么你认为30年期贷款购买者是愚蠢的?因此,许多投资者的标准答案就是:只要银行贷款利率不超过6%,就必须拉满30年,如果有40年更好!对于普通百姓贷款方式的选择:等额本金,月还本金和利息逐渐减少,适用于想要减少总利息支出或提前还款的人群。等额本息,每月归还金额相等,但总支出利息较高,适用于收入不高、工作较稳定的青少年。
提问:雕叔你好!万年场华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边,主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好?
回答:投资囤面积,自住看品质,尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变,神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳,龙潭市属于进攻型产品可以长持,投资收益倾向龙潭市,稳健实用推荐尚云庭。
提问:新人首问,万能的雕叔,计划在成都买房,自己没资格,用弟弟的普通资格,是买来不住还是投资,现在纠结中两个问题。看了首钢璟辰里,初步看中119平米的,但估计希望不大,因是顺4资格。所以看了附近的富临理宫的三室86平,约188万,7月份满五,是否值得下手?是看看其他顺销新盘,还是继续选二手房?神盘肯定是没希望。预算250万左右,投资不想买总价太高的房子,怕以后不好抛。祈盼雕叔能悉心指点!
回答:其实富临理宫也没错,满五税费比较低,单价2.2万的话,虽然谈不上便宜,但是和当下新房相比价格还是有所优势的,从产品上来说,与首钢都是刚需对吧,都同享二八版块的综合配套,只是孰优孰劣之分。说实话,250万的话,还是普通第四资格的,在主城区买新房的话的确只能是捡漏捡漏再捡漏的办法了,首钢倒也可以报名,反正不和二手房冲突,包括源滩麒麟芸上次也顺销了一些房源,都可以关注捡漏。但更大的精力,还是建议放在该片区的一些单价2左右的次新楼盘。包括你说的富临理工,蓝光乐彩城、富临理工都可以看看单价便宜点的房源。
提问:雕叔你好!求问成都青白江区是否有投资价值?是否有楼盘推荐?相比重庆您更看好哪个?感谢!
回答:我更看好重庆,成都青白江投资现在来看可能已经过了最佳投资的时候了。当初青白江的房价,在很长一段时间内都一直徘徊在4000元/m附近,但是到2017年后期,房价已经呈曲线上涨,另外还有以下多重因素(1)人口稀少。本来青白江就是人造的一个个区,大量成钢厂和川化厂的职工来自于外地,所以原本人口就不多的青白江在两个厂倒闭了以后,很多人都离开了青白江。现在人口40万左右,是成都市区里面最少的。(2)消费能力弱。这个除了人口少,主要还是青白江工资收入低,攀成钢工人前些年最惨的时候,工资都发不出来,后来发出来也就1000多块钱一个月。确实也买不起。(3)交通不便。偏僻,成都最外层,和市区与世隔绝,或者坐公交再转车,不能直达市区。(4)没有政策。未来发展堪忧,现在的青白江就是当好一个物流园区就是成都市给他的定位了,长期也不会有任何改变。城市的发展在南,然而青白江处于发展优先级最低的北部。
提问:雕叔你好,请问下现在开盘的麓鸣九天和金成府,哪一个会更保值?更适合购买?金成府因为已经确定学区房(教科院)麓鸣九天是TOD,学校不确定,这个根据规划的话,如何来比较?麻烦给个建议?谢谢了!
回答:目前来看学区对房价的影响很大,但麓鸣的学校尚未确定,所以不得而知,同时也不排除长远的未来逐渐推行多校划片,弱化房子的学票价值,那那些靠学区价值支撑起价格的小区又存在这一政策风险。不过二者选哪一个,可以根据楼盘本身的价值和自己家庭的实际情况来决定。楼盘品质来说,麓鸣要好得多,周边配套规划的丰富度也更强,唯一就是面积大总价高,所以我认为如果是比较有经济实力的改善自住需求,对居住品质要求更高的,可以选麓鸣九天。金成府的优势主要就是面积控制,总价比较便宜,然后周边挨着公园,也有学校(其实也是全新的学校),劣势主要是高低配、建筑密度大,居住的舒适度要略低一些。所以如果经济实力不足以支付更好的房子,或者不愿意花更多的钱买房子,买金成府也还是比较有性价比的。
提问:雕叔,我在江北高新区上班,请问龙湖春江悦茗是否可以买?
回答:其实桥北体量大,有些房子也略老旧,"卖旧买新"做改善很正常合理。毕竟龙湖春江悦茗也在高新区的核心地段,靠近东大成贤学院,周边地铁为3号线东大成贤学院站,而且龙湖江北天街这边生活也很便利,产业不少。户型功能也实用。所谓换房三定律:(1)卖旧房买新房;(2)卖非品牌房买品牌房;(3)卖劣质地段买入优质地段。一般而言,在江宁、江北、城北、城东等区域,品牌房与非品牌房的房价差距在二手房时还是很明显的。
提问:雕叔,我在建设路片区有两套房,一套在首创爱这城,一套在太阳公元,都是大户型。关注了你的头条很久,决定卖掉爱这城的房子,腾出资格,再买套房子,做资产配置升级。我的想法是买一个能保值且居住品质比较高的大户型。这段时间看了西派金沙、禹州晏山河和城投凤起兰亭。这些都是顺销,普通资格就能买。西派金沙的容积率有点高,晏山河周边环境不好,凤起兰亭周边还在打造,价格相对较高,而且是小高层和洋房(你的头条一直是不建议买洋房的)。我家人都很喜欢凤起兰亭,因为周边的教育资源不错,绿城精装效果也好。但是我担心230平米的大平层,以后可能比较难卖。能帮我看看,买哪个合适呢?或者说还有别的什么选择吗?多谢雕叔了!
回答:你好,太阳公元的居住品质要高于首创爱这城,也更具有保值增值能力,卖掉爱这城是科学合理的。目前你们在看的三个楼盘,西派金沙,整体来说,只能当做长期投资,居住而言品质和配套短期还比较欠缺。它地处三环外侧,不论是商业还是交通以及学区,都比较荒芜,所以卖得并不好。我们并不建议。同样的话,禹州晏山河虽然身处锦江,但是周边大环境太差,被铁路线和三环切割的孤岛区域,纯粹是开发商被ZF摆了一道,地王的下场很惨,而你们去接盘就更惨,配套三要素都不齐全,而且非常高昂的单价总价,可以说并不值得。三个中最好的要数城投绿城凤起蘭庭了。但单价是稍微贵一些,但是片区的基本面比较好,有持续的开发、地铁在建,教育质量近年也明显有所提升。虽然我们不太建议买洋房,但是相对而言,这个盘是比较好的选择了。如果有更好的选择,那么我们更推荐以下两个盘,你可以看看。第一个是天府新区的万科天府锦绣,这个作为南门天府新区核心区秦皇寺的灯塔级别,今后将是天府新区最瞩目的楼盘,你这样的预算,完全可以去看。第二个是锦江区塔子山的建发央玺,这个价格类似,有小高层和叠拼,预估单价和总价,都低于绿城凤起蘭,地段也更好,但是唯一槽点就是教育质量跟不上。(你们可以选择太阳公元的学区)。顺销的楼盘大多是有其自身大大小小的毛病的,这个你们思考清楚,不要妄自菲薄,急于下单。
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Akusangatinginmencintainya我很想爱她天空下起雨了他撑的伞在你身边陪着可是我不快乐因为看见她脸上的笑是很勉强的我很想爱她但是眼睛在说谎隐瞒比较容易吧免得感情变的复杂我很想爱她但是理智在吵架退出可能解围吗谁能给我一个好的
一时多用时间,无声无影,无踪无际却又无处不在。他是公正的使者,他是无情的化身,他是万物的主宰。强者因其而成功,弱者因其而堕落,在当今时代,我们应学会一时多用,从而节约时间。一时多用,提高办
鸟儿是飞翔的火焰书评文高维生下午两点多钟,下起了中雨。在春雨贵如油的季节,我写完最后一个句号,完成长白山鸟儿的写作。我向窗外观望,听着清亮的雨声,楼前的紫叶李上,几只麻雀不顾风雨,仍然顽强地振翅而飞。
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