在南京，亏本卖房正愈演愈烈

　　当年的房子卖起来有多快乐，如今的想卖出去就有多痛苦。
　　为了能促成交，各方可以说是无所不用其极。包括但不限于＂买房纳入社区考核＂；＂公务员卖房＂；＂中介卖房财政奖励＂；＂小麦、大蒜、西瓜各种农产品换房＂等等……
　　然而这些花里胡哨的手段，都很难掩盖一个真相：
　　亏本卖房的时代，真的来临了！
　　「从2万降到1.6万，仍要贴钱卖房」
　　南京就已然有板块，正在发生。
　　这两天，相信很多人的朋友圈都在被这样一则消息刷屏——
　　禄口一盘首付一成买房！首付12-18万，月供约5500左右 ，就可以拿下一套75-108㎡的精装、且是现房住宅。
　　不得不说，这消息一出，看上去的确很吸引人。笔者甚至都想去来个一套。
　　首付门槛低、月供压力小，对于刚毕业的年轻人或者是真的没多少钱的纯刚需，还是很具有诱惑力的。
　　这不，据中介透露该项目在打出这个活动后，周一还卖出去了14套！ 效果立竿见影。
　　要知道，这个盘可是从首开到现在卖了4年多，还有将近一半的房子没卖出去……
　　可见开发商但凡有一点办法，也是不会出此＂下策＂来去库存。
　　那么，这颇具诱惑力的促销方式背后到底有没有猫腻？
　　昨天笔者实地去到项目售楼处，通过置业顾问的介绍了解到这个优惠的具体操作方式。
　　不同于我们之前所见过的楼盘＂首付一成＂活动，剩余的二成首付款是需要购房者在限定期限内补齐的。说是首付一成，本质上其实还是延迟付清首付的套路。
　　而中骏融信承露园却基本做到了扎扎实实只需要购房者掏一成首付的钱，无需补齐，可直接进行下一步的银行贷款。
　　操作方式如下：
　　以一套最小户型75㎡的房源为例，按照销许价格这套房源总价约为152万，首付3成就需要约45万；
　　但是其中2成的钱约30万由开发商垫付转于购房者，再由购房者加上自己1成首付约15万的资金共同上交，这样去银行批贷款就合规合理了。
　　而这套75㎡的房源月供就约在5200元左右。
　　看到这，相信很多人就明白了，开发商为了能卖出去房子有多狠！
　　其一，这其实也是一种变相降价。
　　原本表价152万、单价约2万的房子，开发商补贴购房者30万，这样总价只要122万，单价仅需1.6万；
　　其二，变相降价抑或是直接降价在当下的市场环境里，已经不稀奇，甚至都不够看了。
　　而这个盘却是自己掏钱把降的价都做到首付里，挖掘那些真的没啥钱的一批人，能够用极低的门槛上车。
　　也就是说开发商还没赚到钱拿到房子的款项，就已经往外掏了数目不小的实打实的现金。真·贴钱卖房，甚至可能还要承担一定风险。
　　并且承露园卖了4年已然是纯现房，走完一系列手续就可直接拿房办证，对于购房者而言基本是无风险的。
　　无非就是要接受户型差、部分低楼层、质量一般的缺陷。
　　细想想，除了佩服开发商策划促销的＂鬼才＂，卖了4年卖不动，实在薅不到资金量在40万+的客户，只能贴钱人为降低门槛，再去薅一把只有10几万资金的＂穷人＂们，
　　毕竟咱大中国，底层的力量可是很强大的……
　　另外，当然是感叹如今房子已经难卖如斯，曾一度涨到2万的禄口，现在降到1.6万仍然卖不动。
　　还是那句话，但凡有一点办法，开发商也不至于出此＂下策＂贴钱卖房。
　　「新房、二手房市场，均在亏本卖房」
　　说贴钱卖房，可能还是比较委婉了。以1.6万的价格售卖，开发商基本已在亏本的边缘。
　　作为当年诞生于＂地王年＂的中骏融信承露园，是禄口几大高价地之一，成交楼面价12842元/㎡。
　　近1.3万的楼面价，以平均约2000元/㎡的房地产建安成本计算，外加项目还是精装交付，
　　只卖1.6万的话，很难说开发商不是在亏本卖房。
　　然而，更加残酷的现实是，这不仅仅是发生在承露园这一家楼盘。降价已然普遍出现在整个禄口的新房、以及二手房市场。
　　以如意湖片区的碧桂园星语海为例，该项目目前最小72㎡户型，总价约不到120万，单价同样在1.6万左右；89㎡户型总价约145万左右，单价也在是1.6万左右。
　　而碧桂园星语海当初也是触顶摇号地块，楼面价9518元/㎡，毛坯限价1.7万。原本项目的入市售价为18932元/㎡。
　　如今不仅直降至1.6万，并且据置业顾问介绍项目精装交付的同时，在交付时还会赠送全屋家居 ，购房者基本只要购买家电等设施就能直接入住。
　　为了卖房是真的不容易……
　　据了解，目前禄口板块的新房，基本都在1.6万左右的价格，当然有的甚至更低。
　　然而即使狠割肉降价销售，禄口的大批新房依然难卖。
　　除了上面说到的承露园，2018年4月首开至今已经4年多，仍然还剩余近一半的房源没卖完；
　　老盘中还有中海云麓公馆2020年7月首开，2年时间还有约3成的房源未售；红豆香江华庭2019年11月首开，近3年的时间300多套房源还有30多套未售。
　　和昌绿地新悦湾2020年5月首开，共126套房源，2年多仅卖出去38套。
　　后期的项目中，云溪璟园2020年3月首开，共推出612套房源，2年半的时间卖出去不到4成。
　　憋了几年眼看也等不来牛市的红豆香江华府，于4月无奈首开，3个月仅认购4套。
　　新项目中，上面所提到的碧桂园星语海2021年9月首开，共推出288套房源，即使大力度促销，近一年时间仍然还剩余一半的房源没卖出。
　　当年的房子卖起来有多轻松，如今想卖出去就有多困难。
　　就有禄口的开发商大吐苦水：在别的地方赚的钱，全都贴到了这里！
　　亏本卖房能卖出去就还有缓，怕的是即使亏本都卖不出去……
　　新房尚且如此，二手房就更加可想而知。
　　当年禄口的两大神盘项目——朗诗青春街区和翠屏城 ，均是抢破头的低价盘。
　　其中朗诗青春街区2017年11月推出最后251套毛坯房源，共有2621组买房人报名，中签率只有9.6%。彼时新房均价12503元/㎡。
　　如今快5年的时间过去了，该小区最近的二手房成交价基本都在1.3万多：
　　5年仅溢价1000元/㎡左右，说不亏本恐怕没人信。
　　而翠屏城则更狠，项目2019年1月加推最后的712套房源，共有8180组买房人报名摇号，中签率只有8.7%。彼时新房均价12218元/㎡。
　　然而时至今日，3年多的时间，小区的二手房价格不但没涨，最近的成交价还都只有1万出头，
　　还下跌了约2000元/㎡，更加是亏到哭。
　　可以说，禄口的房地产市场，此后不再具备金融属性，切切实实的回归到居住属性。
　　「两级分化愈发强烈，楼市投资务须谨慎」
　　禄口是个例吗？不，相信禄口或许只是开端。
　　可能有人会说只是因为当下市场不行，熬过去等到行情回暖自会好转。
　　问题是，禄口不少老盘是在楼市行情尚在的2018、2019年就已入市，彼时板块就已经进入去化难的阶段。
　　因此也能预见，未来的楼市回暖和诸如禄口这样的远郊板块，已然没有太大关系。
　　房地产市场正在经历结构性的转变，两极分化只会愈发明显。全民炒房的时代也早已一去不复返。
　　原本在民众的认知里，买房投资总是稳赚不赔，然而如今这样的＂投机观念＂已然被淘汰。未来的楼市如同股市，有赚自然有赔。
　　如此之下，楼市投资的入场门槛自然拔高。正如那句老生常谈的话：楼市同样有风险，投资务必需谨慎。
　　不然如当初挤破头也要进场禄口的开发商和投资客，早知道市场是如今这＂鸟样＂，再给一次重来的机会，
　　问问他们还愿意毫不犹豫的下注吗？