等等党又赢了,晚一年买房,按揭30年与按揭100年月供居然相同
这段时间的事实告诉我们,买房和买显卡一样。
早买早享受,晚买有折扣。
并且买房的折扣不仅体现在房价上,还体现在了贷款利率上。
2022 年 9 月 29 日,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
简单地说,就是房价还在下降的城市,地方对于首套房的商业贷款利率可以继续下调。
根据统计数据显示,从70个大中城市来看,包括天津、武汉、石家庄等8个二线城市,秦皇岛、安庆、宜昌等15个三四线城市满足上述条件。而从全国来看,预计大部分三四线城市也都还处于持续下跌的态势。
自房地产市场下行以来,因城施策的政策工具箱,主要是针对于限购政策的松绑。其他想动金融杠杆,比如降低首付比例念头的城市,几乎都收到了政策一日游。
如今把按揭贷款利率下调权限下放给了地方政府,必然又将掀起新的一波"满足人民合理住房需求"的运动。
首先我们要明确的是,房屋按揭贷款利率,对于个人影响极大。并且超出很多人的实际感受。
前段时间,董藩教授建议将还贷时间延长至40年,从而减轻年轻人购房压力。
贷款的本质,就是未来现金流当期折现。提前消费,其实并没有什么。但是如今的经济环境,越来越多的人对贷款产生反感。以至于以前认为按揭贷款,贷到就是赚到的人,如今都开始了恶意提前还款。所以董潘教授的言论,放在现在显得格外刺耳。最后登上了热搜,并收获了全平台禁言的奖励。
关于是否应该贷款的话题,以前聊过很多,就不细说了。这里就董藩教授提到的,延年贷款年限是否可以减轻年轻人的购房压力展开一下。
按照常规理解,借100万,10年还清,一年要还10万。如果20年还清,那么一年只用还5万,还款压力就可以减小一半。延长贷款年限,确实可以减轻不少月供压力。
但这里面,忽视了按揭贷款中极其重要的一个组成部分,那就是利息。
我们来对比一下去年5.8利率,与现在4.2利率的还款情况。
按照贷款100万,30年期等额本息计算,5.8%的月供为5867元,4.2%的月供为4890元。也就是说,因为晚1年贷款,利率少了1.6%,同样100万,每个月将少支出1000元,30年一共可以节约35万元。
并且你如果突然发达了,想要提前还款,前期的按揭支出大部分也都是利息。
例如以4.2%利率计算,前6年按揭还款约35.2万元,其中利息支出就达到23.8万元,本金仅偿还了11.4万元。
如果你是去年5.8利率贷的款,那么你总按揭在多出7万的情况下,本金还会少还2.5万。也就是说,你利率越高,前期还款中包含本金的比例反而越低。
如果把香港房贷利率1.5%,公积金贷款利率3.2%,去年同期的5.8%,还有如今的4.2%一起对比,我们就能得出以下结论:
1.以如今4.2%利率计算,按照董藩教授的意思,贷款年限由30年,延长到40年,月供仅能减少10%不到。对于所谓减轻压力一说,基本不存在。2.而去年5.8%利率的购房者,按照董潘教授的建议,改为祖孙贷,时间延长到100年。月供也仅能减少20%不到,甚至只能和现在4.2%利率30年期持平。3.对比香港房贷利率与公积金贷款利率可以发现,只有利率降低,月供压力才能有实质性的降低。最主要的,利率越低,你提前还款的损失才会更小。
董藩作为北师大的经济学专家,专业能力肯定还是毋庸置疑的,以上的道理不可能不懂。减轻购房者负担的最好方法,无疑就是降低房价还有降低利率。
但问题是降低房价,就会让持有房产的人资产价值缩水,同时带来的还有天量存在抵押的房子还有土地资不抵债,从而引发金融风险。
而高额的放贷利率,就是银行的利润,也是吃利息储户的利益。降低房贷利率,无疑就必须降低银行利润,或者降低储户的利率。
董藩教授根据多方权衡之后,发现这些都不能提。所以只有得出一个"还是靠后来人接盘"的结论,同时还假惺惺地表示,一切为了年轻人。
如今政策主动提出降利率,对购房者而言,显然是比降低首付比例更有诚意的方式。
并且从现在银行的情况来看,他们也是愿意让利的。
如今社融数据全面下滑,银行的钱贷不出去,不能产生任何收益。哪怕如今断供率提升,但与其他的商业贷款而言,按揭贷款对银行来说还是最为优质安全的贷款产品。
只要降低一点利率,有人愿意贷款买房,从银行的角度考虑,也是有利可图的。并且只要降低存款利率,也就是吸储成本,银行的利益也并不会受到影响。
所以说,只要能刺激购房者按揭贷款的意愿,银行也是非常愿意配合的。
不过房子因为成了金融产品,涨价的预期,占了极大的购买权重。
前两年房价上蹿下跳的时候,借高利贷撸首付的猛人也有不少。因为他们相信,只要交易,所有的成本都可以由下一个接盘者埋单。
但如今买到即贬值的预期下,哪怕负利率,购房者可能也会掂量一下。因为绝大多数购房者,已经没有拿房子当成消费品,愿意支付早买早享受的溢价了。
这种心态的博弈之下,房价下跌的城市,用利率下降去对冲,能够起到多大的刺激效果呢,这个不得而知。
与现在跃跃欲试的购房者相对的,最难受的还是涨价去库存到21年之间的购房者。
他们承担了最高的房价、最高的利率,还有最高的烂尾楼风险。
并且他们签订的通常是LPR基准利率+浮动BP贷款合同。前者变动幅度极小,去年高点到现在仅有20BP的浮动。而后者与去年高点相比,部分城市差值达到了惊人的200BP,这一部分到你还清贷款之前都不会变动。
所以今天的各种利好对于去年的购房者来说, 反而是一个悲伤的故事。
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