现在投资房地产，真的凉了吗？

　　中国房地产的总市值达到65万亿美元，中国的股票市场是6.5万亿美元，正好是房地产市值的十分之一。
　　美国是房产市值和股票市值都为30万亿，欧盟都为20万亿，日本稍微有一点差异，房地产10万亿，股市是6万亿。
　　在发达国家经济体里面，房地产和股票市值几乎都是对等的，我国直接融资的行业空间还有很大的上升空间。又或者是，我们的房地产市值严重被高估了。
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　　引用上海交大金融系教授潘英丽的一段演讲：
　　五六十年代一对夫妻平均有六个小孩，七八十年代是2.3个孩子，90后、00后据说是1.5个，这是背景。
　　我们五六十年代人群的第二套房子要卖给90后、00后，前面是6个人，后面是1.5个人，要用他们的储蓄购买你的住房，你的房子还能卖什么价？
　　等到我们大部分人想要套现时是套不了现的，降价也不见得能卖出去。
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　　世界500强中的中国企业，平均销售收入为665亿美元，平均利润为35亿美元；
　　同时500强中的美国企业，平均销售收入为779亿美元，平均利润为60亿美元；
　　这个时候中美企业在营收规模上的差距可谓不大，但美国企业的利润却接近是中国的2倍。
　　但如果扣除银行企业的利润后，中国500强企业平均利润只有19.2亿美元，美国500强企业平均利润仍有52.8亿美元，是中国的3倍。
　　有两个结论：
　　1、企业的规模上去了，但是我们企业的盈利能力有待提高。（太多不赚钱，业务空转的企业）
　　2、银行由于＂天然优势＂，几乎都把企业的钱赚走了，现在是时候反哺中小企业了，银行可能以后不会再这么赚钱了。
　　这两个环节互相传递互相影响，就会形成企业融资成本高、试错成本低、利润率不高等因素，这也是目前最大的问题。
　　所以来了个LPR，而不是单纯的调控房地产市场。
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　　房产其实也是一种金融资产，你说单纯从价格来说这个东西贵不贵，其实是很片面的，真正能起到衡量作用的，或许是一些能反应市场实际情况的指标。
　　关键的指标有两个：
　　1、房价收入比
　　2、租金回报率
　　第一个指标的意义在于衡量房价和当地居民收入的合理程度，所以这个指标只适用在外来人口较少的城市，并不是万能的。
　　计算方法也很简单，就是平均房价／城市居民平均年收入；
　　而且这个我不认为存在什么合理区间的，因为这个能更直观地反映出房价和收入之间的关系，这种关系你认为合理就是合理，你觉得舒服就OK。
　　图1是2019年全世界范围内各大城市的房价收入比
　　图2是2018年全国范围内各大城市的房价收入比
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　　下面这两张图我觉得非常有意思：
　　图1是亚欧非范围内，各大城市的房价收入比，比率低的都是绿色的，而比率高的都会以红色来标注
　　图2是美洲范围内的房价收入比