22城住宅用地出让两集中新政影响与对策

　　22城住宅用地出让＂两集中＂新政：影响与对策
　　赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
　　近日，网上传来消息，2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地出让实现＂两集中＂：一是集中发布出让公告，2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
　　22城具体名单，还没有公布。网传版为北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。
　　正当圈内对这份文件将信将疑的时候，2月23日，郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》。2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求， 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。
　　郑州、天津、青岛三市出台的官方正式文件，同时证实：住宅用地出让＂两集中＂是动真格的。三份文件都明确：严格实行住宅用地＂两集中＂同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
　　1、＂两集中＂出让城市住宅用地，属于土地出让方式的重大调整。规则改变了。未来，一年只能卖三次地，集中上市。
　　政府部门、开发商和市场参与者，个个都有点不好操作。
　　2、政府有关部门的操作难度很大。土地要集中上市，一年搞三次。意味着土地收储也要集中收储，资金压力、运作压力都倍增。
　　一年出让三次土地，意味着一座城市一年三次土地大集市。城市之间，如何排档期，如何拉开时间差，都是具体的技术问题。
　　从政府部门的操作层面看： 重点城市住宅用地出让实现＂两集中＂的新政，一定是个短期的、策略性、阶段性的政策。
　　这个政策很难长久去执行。
　　政策制定的目的和＂两集中＂操作的严格约束条款，就意味着这个政策一定是个短期的政策。
　　3、开发商将顾此失彼。
　　土地集中出让，实力再强的开发商都难以形成＂独吃＂。以往的＂蚕食＂方式，改为土地大超市方式，开发商需要重新去制定策略。
　　只能说，开发商通过公开出让市场获得土地，将越来越难。旧改、乡村振兴和产城融合发展，将成为开发商获得开发土地资源的新渠道。
　　值得注意的是，这次土地出让的新政，是针对居住类用地。商业、商务和工业用地，还是老方法，没有改变。
　　4、22城住宅用地出让＂两集中＂新政的推出，将进一步促进城市房地产的分化。土地大超市，能降低地价预期？还有待市场去检验。
　　更大的可能，是重点调控的22城的居住用地关注度将更高，热度更大。
　　城市房地产的热度取决于 土地稀缺程度、人口、产业、居民收入、金融等诸多因素。
　　22城的居住用地，热度将不断上升。住宅用地＂两集中＂同步公开出让的新政，并不能从根本上改变这一趋势。
　　这是不是一个短期政策？我们拭目以待。