从人口地图看广东房地产的机遇
从人口地图看广东房地产的机遇
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
5月15日,广东省统计局公布了第七次全国人口普查公报。
2020年11月1日零时,广东常住人口达1.26亿人,连续第14年全国第一。过去10年,全省常住人口增加2170万人,增长20.81%,平均每年新增217万。
一、以下几个指标。值得我们高度关注:
1、 广东常住人口的增加,得益于外省人口的流入。全省常住人口中,外省流入人口达2962.21万人,比2010年增加812.34万人。过去10年,广东省外户籍净迁入人口达312.02万人。
伴随着珠三角城市户籍的放开,未来几年省外户籍迁入的数量,还将增加。
2、 广东城镇化率已经达到74.15%。比全国63.89%的水平高10个百分点。
广东地区高速城镇化的阶段,已经基本结束。未来人口的增加,将主要源于产业集聚和中心城市人口的集聚。
3、 广东地区人口结构更年轻。60岁以上人口比例为12.35%,65岁以上人口比重为8.58%,比全国平均水平低6.35个百分点。
在广东城市中,人口最年轻的城市是深圳(60岁以上的人口占5.36%)、东莞(60岁以上人口占5.47%)。
广州也比预期的年轻(60岁以上人口占11.41%,原来官方数据为18%)。
二、从人口地图,看广东房地产的机遇:
1、深圳仍将是广东房地产需求最旺盛的城市。 过去10年,深圳常住人口增加714万人,占全省同期增量2171万的1/3。
北上广深四大一线城市中,深圳常住人口的增加遥遥领先。
未来几年,深圳都市圈的外溢需求,是广东房地产市场最大的机会之一。
2 、东莞:广东房地产的现实黑马。
第七次人口普查的数据显示,东莞常住人口总量达到1047万人,成为广东第三个人口过千万的城市。
东莞在过去10年增加了225万人。这点令人意外。产业转型升级后,东莞的劳动密集型产业,一度受到挑战。
很多人对东莞产业、人口的增长和房地产未来缺乏信心。
然而,现实的数据,是东莞产业不断升级,经济发展平稳,人口过千万,人口结构年轻(60岁以上人口占比仅为5.47%)。东莞房地产在2020年涨幅居于全省前列。
未来几年,伴随着东莞全域进入深圳都市圈范围,东莞的房地产将更具升值潜力。
3 、广佛地区,大有潜力。
过去10年,广州、佛山、惠州、中山常住人口分别增加598万人、230万人、145万人、130万人。
珠三角城市的经济活力,在人口增加这个指标上,得到充分的体现。
伴随着户籍制度的改革,未来珠三角地区将有更多省外人才进入。
广州和佛山将成为一个超级大城市。广州都市圈的房地产市场,将成为广东房地产市场的主力。
短期看,广佛地区的三旧改造项目,是令人瞩目的投资机会。
4、6个人口流出城市,未来的房地产市场将分化。
在广东21个地市中,过去10年有6座城市的人口呈流出状态。
过去10年,湛江的人口减少了1.2万人,揭阳的人口减少了近30万人,梅州的人口减少了36.7万人,河源的人口减少了11.5万人,汕尾的人口减少了19.7万人,潮州的人口减少了10.1万人。
人口流出城市的房地产市场,相对偏弱。
刚需市场,存在短期阶段性机会。
从长期看,人口流出城市,并不适合做长线大型项目。
值得关注的是,汕头和湛江,在"十四五"期间,定位为广东东西两翼的省域副中心城市。汕头和湛江的房地产会否迎来发展的大机遇?业界可以抱有期望。
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