开发商卖一套100万的房子能挣多少钱?
以万科地产为例,让大家更加理解商业世界。
万科一家不错的地产公司,它的资产负债率为84.36%。这也是房地产公司的常见状况。
有人不理解资产负债率的意义。
其实非常简单,你可以理解为自己兜里有100元,但84.36元都是借的,年底要还。当然,现实中的还款日期比较多样,有一年内要还的,有几年后要还的。
至于总资产净利润率可以理解为,你拿着兜里的100元做生意,一年能赚3.38元。
有人可能觉得,拿100元才赚3.38元,这样也太低了,还不如存银行或买理财产品。
然而,各位不要忘了,万科作为企业能借很多钱,兜里100元中的84.36元都是借的,只有15.64元是自己的钱。所以,你若拿着15.64元,用一年时间赚取3.38元,净资产收益率就是22.47%。
最近天津楼市价格这么乱,该怎么买房?
3月14日,北辰区铁东北路板块的碧桂园中心天宸开盘,精装均价1.5万元/平米,最低总价130万左右。注意是精装哦。这个版块在房价最高点时房价是2.4万,即使之后有所降价,高层也维持在2万左右的价格。巨大的价差让已经隔离的没有隔离的人都躁动起来,售楼处外排成长队,不到一天,首开的5号楼售罄,晚上又加推了6号楼。
一向价格坚挺的"教育第七区"海教园,从2016年到2019年,开发商都在互相绷着,价格硬是没咋降。但是进入2020年后,雅居乐御宾府·雅玥绷不住了,高层特价房最低1.5万/平米,率先抢跑了,撕开了降价的口子。
这下,海教园内其他开发商就很尴尬了。但最尴尬的还不是他们,而是海教园边上1.5万多楼面价拿地的某楼盘。没有学区概念加持,自然不敢卖的比海教园贵,否则没有竞争力;但自身楼面价在那摆着,再加上建安成本,卖2-2.1万的价格,按销售的话说,是亏本卖了。不是不想斗狠,是真的不能啊。看房时,销售反复向我强调,你看看我们的园林,瞅瞅,那棵树,二三十万一棵,你再看看我们价值4000元的装修,领导跟我们说了,虽然亏本卖,但我们的品质不能差。
降价的盘越来越多,比如:
华苑西版块某洋房项目首开2.4-2.6万/平米,现在特惠秒杀价19999元/平米;
河西区某居住型公寓项目,推出员工特价房,最低单价2.3万/平米;
南开区某项目去年报价7.2万/平米,现在工抵房均价3.8万/平米(走二手房手续);
和平区某项目报价7万的盘,现在7折优惠,单价4.4万/平米;
红桥区某项目去年首开3.5万/平米,现在特惠房2.55万起:
……
在现金流的压力下,开发商真的急了,大多越过了送车位抵用券、送物业费、送电器、送装修基金的花活,一步到位直接让价,你有限时特价房,我有工抵房,给的优惠力度空前大,早就忘了去年年底的信誓旦旦——"2020年1月份收回全部优惠。"
碧桂园中心天宸重新定义了铁东北路的价格线,也拖拽了北辰区其他片区的房价;雅居乐御宾府·雅玥1.5万/平米的价格打破了海教园价格不降的神话,也拖拽了津南咸水沽的新房价格……
因为每个开发商的狠劲儿各有力度大小,导致同一板块内楼盘价格体系出现短暂的混乱。一路之隔,两个楼盘单价或许就差了三四千。但这种情况不会持续太久的。片区内房价体系会重构,要么是高价盘把低价盘拉上去,要么低价盘把高价盘拉下来,在当前形势下,哪方获胜,很明了了。
在房地产降价的背后,我们买房需要注意的什么?
拿地价+建安成本+营销费用+人力成本+利润 才能等于我们的购房价,如果不够成本,开发商会赔钱卖吗?
答案也是会的,但是后续必然涉及到建筑减配的问题,三层玻璃改两层,压缩绿地面积加盖楼栋,取消小区花园,游乐场等设施。
那我们该怎样规避这些问题呢?
找行内人啊,比如我
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