12！为什么REITs的分红这么高？

　　九只公募REITs即将上市，引发广泛热议。让这些不动产可以像炒股一样随时买卖。
　　炒股就是炒预期收益，这九只REITs都公布了自己的当前收益率和预期收益率。
　　九只REITs收益率
　　看到这个收益率，可能有些人就迷糊了，为什么收益率相差这么多？
　　所在的行业不同，对应的的收益率有差别是很正常的。就是不同时期的收益率也是差别很大，就像股市中茅台股份以前十倍的市盈率没人买，现在六十倍市盈率反而暴炒。
　　虽然收益率不是作为股价唯一的参考值，但是REITs作为有时间周期的产品，年化收益率还是很重要的。收益率越高对应价格越高。
　　我们观察这九只，基本分为两个种类，一种叫做特许经营权，收益率基本在6%——12%之间，还一种叫做产权类，收益率基本在4%——5%之间。
　　最高的一只叫做＂浙商证券沪杭甬高速＂预计2021年分红率达到12%，2022年达到11%！
　　这里就要区分产权跟特许经营的区别。
　　熟悉我的粉丝都知道，我提出了所有权跟使用权分离的模式，恰恰这九只就是属于标准的所有权跟使用权分离的产品。
　　产权就是所有权，比如张江光大园项目，就是买断的这个产业园的产权，二十年封闭期到期后，这个产业园的产权还是这些买了产权的投资者的。
　　特许经营权就是使用权，二十年到期后，经营权没有了产权更不是投资者的。
　　比如张江光大产业园，二十年平均每年4到5%的分红率，二十年后把产权卖了以后，大家可以按照份额分配资金。如果卖的价格高，大家还有涨价收益，如果卖的价格低，那么大家有亏损，但是至少资产是每个份额持有人的。
　　而特许经营权，到期是资产不属于自己，所以每年的分红里面其实就包括本金的折价。
　　比如＂浙商证券沪杭甬高速＂这只，最高年化分红12%，二十年的经营权，相当每年5%的本金折价，对应的真实收益就是7%，而其他的比如首钢生物质项目，2022年分红率8.32%，对应21年的经营权真实的分红率应当是3.4%左右。
　　这种特许经营权，就类似我们投资者老师推出的南通格林豪泰酒店的二十年酒店使用权转让价格14万，每年的租金分配1.65万，表面看分红率达到11.8%，减去每年5%的本金损失，那么对应的实际分红率6.8%。
　　当然炒股，对应的还有成长性，尤其投资使用权的成长性就是收益的上涨。
　　比如首钢生物质的业务就是垃圾发电，对应的成长性就是二十年内的垃圾处理能力的提升，发电效率的提高和电价的上涨。
　　而南通格林豪泰酒店的成长性就是酒店业的增长率，比如酒店的出租率的提升，客单价的上涨。
　　所以，对于上面的产品，大家就要客观综合来看，不仅要对比真实的收益率，还要考虑未来的成长性预期。