规模稳居2500亿后,新城更强调利润增长
"对企业、银行和政府的管控政策,总体来说,是对房地产的一个利好。"
3月29日下午,新城控股董事长王晓松在业绩会上说,不管是房企融资端"三条红线"、银行贷款端"两条红线",还是政府端"两集中"供地政策,基调都是稳地价、稳房价和稳预期,确保房地产行业可持续健康发展。
带着这样的行业预判,2020年成为新城控股(601155.SH)从增量到提质的转折之年。2020年前五年,新城以冲规模、提排名为主,发展成为了行业规模前十的房企。2020年以后,新城则要转向以资本回报率为核心,聚焦利润的发展新阶段。
根据财报,过去一年,新城合同销售额为2509.63亿元,销售面积2348.85万平方米。
过去几年不断增长的销售额为其带来高回报。2020年,其营收同比大增69.46%,达到1454.75亿元,归属于上市公司股东净利润同比增长20.56%,达到152.56亿元。
业绩向好,新城控股力求稳中求进,审慎地将2021年的销售目标定为2600亿元。这并非保守,董事兼总裁梁志诚说,这是确保公司能在合理管控范围内长远稳健增长的目标,"在目前调控下,行业在急剧分化,企业越稳定,倾斜的资源则会更多。"
房企所需资源,最重要的无非是资金和土地,把握好这两大命脉,才能行稳致远,做强做大。
2020年,融资监管持续收紧,管控房企融资的"三道红线"落地,新城也在未达标之列。
根据财报,截至2020年末,新城财务状况较为稳健,经营性现金流净额为3.82亿元,经营性现金流连续三年为正;在手现金余额624.24亿元,短期债务239.13亿元,其中43.99亿公开市场融资为含权到期。在手现金能够覆盖短期债务,现金短债比1.68倍。净负债率降为43.65%。
不过,新城控股 "三道红线"指标得到改善但未能实现降档,继续保持"黄档"行列。其剔除预收账款后的资产负债率为74.12%,暂未达标。
王晓松说,新城希望能够在监管给的时间范围内达到要求,已经制定了一系列降低剔除预收账款后的资产负债率措施。
比如,目前新城在强化现金管控的同时也积极展开融资,缓解资金压力。新城在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS,募集资金80.94亿元人民币;在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行,共募集资金30亿元人民币;在境外通过发行高级美元债券,募集资金8亿美元。
在土地端,过去一年,新城买地120宗,新增总建筑面积4139.41万平方米,平均楼面地价3031.11元/平方米。其中,商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为2478.92万平方米。截至2020年末,新城总土地储备达到1.43亿平方米。
王晓松说,得益于地域深耕策略,去年新城住宅开发事业部涌现出苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东8个百亿量级的地方公司。随着全国化布局的持续深入,新城控股有望孵化更多的百亿量级公司。
截至目前,在新城控股的土地储备结构中,一二线城市占比40%,长三角强三四线城市占比30%;从区域划分层面看,长三角区域占比达38%,粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%。
"2016年至2018年,公司为了发展规模以及铺开全国化布局,进入一些低能级城市以及拿了一些利润不高的土地。这也导致了公司当下毛利率有所下降。"王晓松直面战略选择带来的不良结果,并称公司正在调整土储布局,以提升毛利率。这也是未来聚焦利润的不可忽视的重要部分。
在拿地结构上,新城去年已经战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目,并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市,拿地城市层级显著提高。
目前新城控股分为住宅开发、商业开发、商业管理和创新业务部。其中住宅开发下分14个区域公司,商业开发下设东南西北四大区域,商业管理则分设18个而区域公司。可以看出,随着过去几年"住宅+商业"双轮驱动战略,新城商业不仅助力住宅更好地发展,单方面也已经具备规模优势。
截至报告期末,新城开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座,进驻全国118个城市,初步完成全国化布局,填补区域乃至城市大型商业综合体的空白。
随着温州龙湾吾悦广场于2020年12月30日开业,新城持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。开业面积超940万平方米,平均出租率达99.54%;客流总量达6.55亿人次,同比增长13%。
具备规模优势后,新城吾悦广场销售总额同比增长20%,达到319亿元;商业运营总收入即含税租金收入达到56.70亿元,超额完成55亿租金的目标,同比上涨超过30%。
掌管商业的联席总裁曲德君说,不管是从行业发展空间,还是新城本身条件,新城商业在未来很长一段时间内,都具备强劲的发展空间。2021年,新城计划新开30座吾悦广场,商业收入增加至85亿元。
"早期房地产行业犹如冲浪,只要踩对了波浪就能起航。当下的房地产很难找到很好的机会点,已经从冲浪运动已经转变了帆船运动,只有找准风向,夯实基础才能扬帆。"在当下"管理红利"时代,王晓松给出的策略是,在规模上稳中求进,坚持地域深耕,加强运营管理,提升科技赋能优势和加强风险管控。
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