房价会暴跌?未来房子越来越多,人口越来越少!将来房子谁来接盘
大家有没有想过一个问题,未来房子越来越多,人口却越来越少,十年、二十年以后房子将由谁来接盘?房价是涨还跌?关于房价问题,有专家说过,短期看金融,中期看土地,长期看人口。然而,无论看什么最终都会归结为一点,那就是供需关系。房子少,买的人多自然就会涨价。房子多了,买的人少,价格自然也会降下来。那些房价大幅上涨的城市,无不例外都是短期内需增大,市场房源减少而引起的。所以,房价是涨还是跌,最终得要看供需关系。
房子越来越多、人口越来越少,是不争的事实
在过去的十年,每年新建商品房面积保持了稳定,在10亿 左右,最近的三年时间里,每年新建商品房面积下降到9亿 左右,如果保持这个水平不再继续下降的话,在未来的十年会新增商品房面积90多亿 。根据《中国经济体制改革报告》中国城市人均住宅建筑面积从2010年30 涨到2020年的35 ,实现了一户一房,预计2030年人均住宅建筑面积达到44 ,户均1.2套。因此,从这些数据可以看出,房子越来越多是必然的趋势。
另一方面目前我国的人口数量为14亿,自二十一世纪以来,关于人口结构的问题已经开始慢慢暴露,社会老龄化越来越严重,人口出生率开始明显下滑,根据统计局数据,2020年:新生儿出生1003.5万人,比2019年又减少了460万,因此国家为了解决人口减少的问题,放开了二胎、三胎政策,对东北更是全面放开了多胎政策。有不少专家还提出建议除了放开政策还要奖励到位才行,由此可见,未来人口越来越少是当前我国面对的第一大难题。那么既然房子会越来越多,人口越来越少,房价是不是要暴跌了呢?
按照这个供需关系来看,房价暴跌似乎是毋庸置疑,但是大家忽略了一个问题,那就是平均值的陷阱,打个比方说:一家房产公司有100个员工,平均年收入是十万元,这就是一个平均值,但是在这100人当中,也许有人年收入超过三四十万的,也有人年收入只有五六万的,老板在吹水的时候说:"我公司的员工,人均年收入超过十万",这话就能让人误以为,几乎的员工都能月入过万,谁知道每月收入只有3000元的员工占了一大半,这就是平均值的陷阱。
当前人均住房面积是36.6 ,但是深圳的人均居住面积不足21 ;广州26 ;北京32 ,上海35 ;而大部分二线城市人均居住面积在35到40 之间;大量的三四线城市,人均居住面积是在40到50 之间,因此,总量上的均衡并不代表城市里边也是均衡的。此外,中国城镇化一个非常典型的人口流动现象,就是大量的农村人口,直接进入到一、二线城市去,包括大量的三、四线城市人口也在减少,直接进入到了一、二线城市。
以上这些现象,我们可以得到一个结论:在总量均衡的情况下,中国在未来的十年,城市之间的房地产供求,将会表现为城市不均衡进一步的加剧,在一、二线城市仍然看到的是,供不应求;在三四线城市会明显地出现供过于求!所以,房价会涨还是跌?因城而异!每个城市吸收和输出的资源是不一样的,在地理位置、人口、经济、产业结构等方面差异化也比较大!国家最终的目的,也是房价最终的归宿——稳定,不是大涨,也不是大跌!
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