人口普查揭示湖北17市州未来房价分化走势，看好两城，其他均堪忧

　　相对而言，湖北算是个地广人稀的省份。尤其是在倾全省财力、物力、人力发展大都市武汉的情况下，其他市州最近十年的人口总量状况愈发雪上加霜。
　　人，作为生产力中最活跃的因素，人口数据的变化，对城市经济的影响无疑是巨大的。一个人口正增长的城市，其增量人口在生产环节为城市创造着产值，消费环节也对拉动经济贡献着力量；与之相反的是，人口负增长带来的则是劳动力减少，消费能力下降，我们无法望见其城市经济前景能有多么的美好。
　　这样两类良性与恶性循环、走势截然相反的城市，具体到住宅市场上，则意味着供需两端的力量转换。不能相信一个人口流失的城市，尤其是流出人口集中于劳动力兼住宅主要需求群体的情况下，其城市经济能够健康可持续发展，其住宅需求能够持续增加。
　　在以上逻辑的支持下，第七次全国人口普查结果对于研判城市未来房价长期走势是至关重要的，这毋庸置疑。PART 1 2021年7月湖北17市州城市平均房价同比涨跌状况
　　既然我们的目的是研判湖北17市州房价未来走势，那就有必要先观察其当前情况如何。据中国房地产业协会发布的《全国房价行情》信息，我们提取了湖北17城2021年7月平均房价及同比涨跌数据。看下图：
　　从上图看，湖北辖下17市州城市平均房价大体可以分为4个层次，分别是：武汉独占第一梯队，价格无限接近2万元大关；第二梯队由襄阳和宜昌组成，其价格与武汉相比形成了极大的落差，仅站在8000线上，尚不足9000元；第三梯队仅有鄂州一城，属于7000档；第四梯队是其他13市州，比例占据了湖北辖下城市数量的76.47%，房价集中在五六千元附近。
　　以上城市房价，客观地来说并不高。所以如此评价，是源于与国家统计局发布的2021年1-6月成交均价对比。参看下图：
　　由图可见，全国中部地区省份今年上半年平均成交价格为7551元/平，湖北有14个市州低于这个价格，占据了绝大多数。然而，即使在平均房价低于中部地区的情况下，17市州中的绝大多数仍然在持续下跌。再看以下这张图表：
　　从7月份的同比涨跌幅情况看，只有武汉、鄂州、荆州、仙桃和宜昌五个城市同比上涨，其涨幅分别为6.7%、6.7%、5.8%、4.4%和2.2%。其他城市均同比下跌，尤其是襄阳，跌幅达到了9.0%。
　　湖北的情况告诉我们，正符合疫情初期我们所提到的＂未来房价走向城市分化＂的判断。那么，湖北17市州目前的涨跌都是可以持续的吗？这就回到文章开始我们从人口这一影响住宅市场的长期因素来谈了。PART 2 全国人口＂七普＂结果给我们提供的重要人口数据
　　文章开始便谈到，湖北相对而言算是个＂地广人稀＂的省份。据湖北省统计局发布的《第七次全国人口普查公报》看，2020年11月1日这个统计时点常住人口仅5775万人。如此算来，全省人口密度只有311人/平方公里。与＂六普＂相比，十年来人口密度每平方公里仅增加3人，全省人口总量增长可谓差强人意。
　　具体到17市州，我们可以看到明显的结构化差异。如下图：
　　从上图看，全省人口十年增量仅有区区51.4万人，相对2010年5723.7万的人口基数实在少的可怜，全国仅排在第24位，与排名第10位的人口总量数据极不相称。
　　更加让人惊讶的是，武汉一城人口增量高达253.8万，是全省增量的493.77%。这说明了很重要的一点，便是武汉大量虹吸了其他城市的省内人口。从上图可以看出，除武汉外只有黄石、鄂州、咸宁和恩施四个州市人口正增长，其余12城均人口总量下降。
　　由于各个市州管辖面积大小不同，总量数据并不足以说明问题，我们还是从人口密度的维度来看，如下图：
　　可以看到，武汉以每平方公里增加299人的人口密度增长力压其他16市州，是第二梯队鄂州和咸宁人口密度单位增长20人的接近15倍；第三梯队便是黄石和恩施两个市州；其余12城不同程度的人口密度下降，尤以天门、孝感和荆州为甚，分别下降99人，61人和33人。
　　我们从深圳和厦门两个城市已经深刻地认识到，人口密度这一指标对住宅市场的巨大影响。看下图：
　　以上为我们统计的部分典型城市人口密度图。从图中我们可以看到，深圳之所以房价高企且屡调不下，厦门之所以城市经济并不特别突出，房价却列全国第三，其巨大的人口密度发挥的几乎决定性的作用。这样的人口密度，使城市住宅市场供需力量严重失衡，成为了典型的卖方市场。正是这样的原因，才导致厦门的平均房价高于广州这样的一线城市，更高于杭州这样的新兴产业代表城市。
　　前面提到的基础逻辑中，我们说人口与城市经济的相互作用，或是良性循环，或是恶性闭环。一旦进入这样的循环，没有强有力的划时代政策外力影响，是极难走出来的。
　　影响住宅市场供需变化的人口因素，不仅是人口增量，还有人口老龄化。PART 3 湖北17市州的人口老龄化
　　人口老龄化情况，反映在住宅市场上则是意味着需求的减少和二手房供给的潜在增加因素。这是个显而易见的道理。从人口经济学的角度，15-59岁是主要的劳动力人口，在住宅市场上则是主要的存量购买群体；0-14岁的幼少群体反映的是潜在的购买力量；60岁以上的老年人群，随着岁月的流淌，越来越多的老年人会不断仙去，其现有住宅则转化成为二手房的供应。
　　因此，从长期的维度看，老龄化状况对于住宅市场来说意义重大。看下图：
　　可以看到，湖北全省人口老龄化状况是高于全国平均水平的，达到了20.42%。具体到市州，只有武汉、黄石、鄂州和咸宁低于全国平均值18.7%。大家可以看到，这四个城市与人口密度增长的前四个城市是完全一致的。其原因，就是由于外来人口流入的年龄结构集中在劳动力人口层次上。这为这些城市带来的强有力的经济活力和住房需求，以及由于正值生育年龄带来的潜在下一代。
　　其他城市，人口流出、劳动力减少及老龄化因素，必然逐渐反映在城市经济上，并不断地随时间而扩大。
　　说到城市经济，我们可以再观察17市州的人均GDP和土地单位面积产值。所以用这两个数据，主要是消除城市管辖人口和面积的影响，反映人的劳动生产率和土地的使用效率。这样的数据才是可比的。限于篇幅，我们直接上图，并长话短说。
　　从上图看，除武汉之外，人均GDP居前在10万元左右的城市还有宜昌和鄂州两城市，分别为10.61万元和9.31万元；单位土地面积产值则是只有鄂州达到0.6亿元，位居第二。其他城市则均为亮眼之处了。
　　以上三个城市中，宜昌人均GDP虽居全省第二位，但土地使用效率极为低下，每平方公里仅有0.2亿元的产值，且通过前文的分析，该市人口总量也开始了下降势头，老龄人口比例更是高达24.95%。【结语】
　　虽然人口因素只是影响住宅市场的长期因素，但无疑是至关重要的。在湖北辖下17市州中，武汉作为国家中心城市，其城市房产的保值增值性无需多言。
　　同时我们综合上文的分析，可以看到鄂州这一在全国并不算闻名的城市在湖北境内却是可圈可点。无论其城市经济还是人口增量，抑或是城市年轻化和土地单位产值，无不说明其未来具有着良好的发展前景。
　　城市地位和城市经济是城市房产的核心价值所在，人口尤其是年轻劳动力人口增量作为住宅市场需求端的增长，也在很大程度上影响着房产价格变化。
　　我们对武汉和鄂州的住宅市场价格的未来表示乐观，是因为价格的增长同时是城市居民家庭资产的保值。毕竟谁也不希望辛苦一生购买的主要资产即买即贬值，不是吗？而对于其他15个市州来说，给予置业的谨慎观望提醒，也是为每一个家庭负责任的态度。
　　但不要期望未来房价的暴涨或者暴跌，这是不存在的。