北京楼市新房市场的震荡买家的机遇和风险

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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　　Q:提问: 你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？
　　A:回答: 你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格
　　而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
　　这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。
　　建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利.
　　Q:提问： 京总您好，首套房票2张，可用资金500万。想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。争取最大化利用，请问如何选择？
　　A：回答: 你好，感谢信任!我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满,只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法
　　建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 ,祝一切顺利！
　　Q:提问: 京主你好，请教你在北京买买房需求，谢谢！1、家庭情况：19年一家3口（目前一个女孩5岁）落户天津，购置房产。短期没机会落户北京，但是有资格买房。因为在天津和固安各有一套房，在北京需要按二套付款。目前在固安居住。
　　2、夫人在高米店南地铁附近上班，原来在福苑小区租房。想在优先级高米店南›枣园›天宫院一线看房。
　　3、预算首付200万内，总价在300万内，二手房，二居，电梯房（最好），能兼顾地铁最好。谢谢京主。首次提问，描述有些啰嗦。
　　A:回答: 您好,感谢信任!1、建议认真阅读星球精华栏的文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》 大兴这条线的轮动规律是西红门、高米店、枣园、天宫院;利益最大化选筹;300万可以重点在西红门和枣园做选筹;当然需要您压缩面积,兴海家园系列、理想家园、顺驰领海都可,这条线的选筹规律是面积越大越靠外围,同样涨幅没有靠北的可观.
　　2、天津和固安可以考虑优化一套把资金用在北京的首套房上,中长期看北京的流通性和保值升值属性高于这两个城市;祝一切顺利;有问题可再向我提问
　　Q:提问;  老师您好，想咨询一下买房问题。1.家庭基本情况：首套首贷，家里2个小孩，学龄前。想购买3居（或者小4居更好）。我工作在副中心6号线郝家府站，我爱人工作随项目走。不强求学区房。不着急入住。不能买通州区。
　　2.目前居住情况：目前居住在单位的公租房，除非退休或辞职可以一直一直租住，且离孩子的幼儿园、中小学以及我单位都比较近。
　　3.资金情况：首付550万，每月最多还贷（公积金 商贷）2万5，总价850万 900万。（小白不知道能不能贷这么多）
　　4.目标：家庭首套房，希望能保值一些，不太着急住过去。
　　5.目前没有清晰的思路，今年想看看二手房和新房（二手房的话一般周边有配套了，但是我一进某个小区看到密集停的车子就头大。现在我也始终没有放弃新房，觉得新房户型更好，人车分流，120多平就能得小4居，但就是配套又不咋滴）我可能是钱不多想要的却太多所以才有烦恼。
　　6.买了房我或者周末过去住，或者出租。因为工作日我是要在副中心住的，接送孩子更方便。不买房家里也存不下钱，必须买一套固定资产。请问我大概看看哪些楼盘（新房 二手房）比较合适呢？谢谢。
　　A:回答;  1、保障房公租房是居住权,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是一部分人的居住权.商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系。您们没有优质的商品房，买一套为家庭资产做打底，从中长期买房依然是我们普通人抵御通胀最稳健的手段。这个思路不管是过去还是未来是不过时的。
　　2、建议压缩面积往热门商圈买，过去投资新区的新房收益的确比较可观，因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，
　　那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。但现在已经进入存量时代，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下，这个新区价格的阻力位很难突破。
　　当前社会效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。你们第一套房如果有一个好的保值与升值，会对你们以后投资房产建立很好的信心，
　　如果第一套买错，可能几年之内就不想在碰房产，当您的财富上升到另一个阶层，您会在回来优化房产，因为您会发现，除了房产适合普通人，其它理财都难跑赢通胀。热门商圈的房产升值保值比较稳健，投资房产其实很简单，搭乘这座城市的经济增长,得到确定的回报，做时间的朋友，实现复利增长。优质房产的价值跟随城市发展，价值本来就在那里，谁去拿就是谁的。优质房产更有价值、更安全、城市制造的财富越多、分配到的财富量更大!
　　相反绝对的洼地更多的是波动性，一般人在房产投资的过程中,或经过所谓专家的指点想获得更高的收益。而大部分的投资者是非理性的，不否认他们对上涨和下跌都有推动的作用，尤其是有＂专家＂指引的情况下，所谓＂专家＂的这种投资方式，并没有任何可学习和可复制性，更没有经过实际操作的经验，按照逻辑和理论，他自己并不一定能买他所谓的洼地。反而因炒作的推动，造成超高波动出现过山车的现象,看着涨了，但你没能力把握市场周期，卖不到最高点。一旦下跌亏损的一定是你，因为你一定是后知后觉的那个。
　　3、这个总价买一套纯投资品，是比较合适的，可以看看朝青的华坊易城、青年汇，这两个盘的成长环境比较好，房价的天花板比较高，还有可套利的空间，
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京楼市十年主流预判2022-2032》和《未来五年楼市绝命大换仓》 这两篇文章,祝一切顺利!
　　Q:提问: 您好京总,我目前也面临一个这样的问题,我看上条您对其他人的回答,他好像是贷款受限,想问下他贷款730万是如何操作的,感谢京总;我们属于二套,月供可承受无上限,只是现金流紧张;
　　A:回答: 您好,您不应该公开向我提问这个话题,私信我.以上问答来自公众号|京房会
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　　宏观类（部分文章）
　　01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
　　02#SZ货币对未来楼市的调整、机遇和风险
　　03#北京楼市价值正在沙化
　　04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
　　05#因为保障房充足，所以商品房B涨
　　07#不懂杠杆，就无法进阶
　　41#浅谈房地产泡沫
　　微观类（部分文章）
　　11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
　　12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
　　13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
　　14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
　　15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
　　实操类（部分文章）
　　81#北京房产投资核心逻辑和原理
　　82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
　　83#通州跑赢大盘选筹导图
　　84#大兴跑赢大盘选筹导图
　　84#北京持币200W以下的投资术
　　86#丰台跑赢大盘选筹导图
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