分而治之在陷入困境的零售业中半途而废以释放价值

　　一年多一点以前，康涅狄格州北部一家陷入严重困境的购物中心的新业主仅以1,090万美元的价格获得了这块资产。
　　但自从2018年12月从一个商业抵押贷款支持证券池中买下559,108平方英尺的恩菲尔德广场(Enfield Square)购物中心以来，买家纳姆达尔地产集团(Namdar Realty Group)和梅森资产管理公司(Mason Asset Management)的大部分时间都处于悬而未决的状态。购物中心,位于哈特福德镇的郊区的恩菲尔德,看到大批锚和内联租户,离开它被称为＂鬼城＂,一些当地的账户——新主人,当地官员和社区成员遇到了麻烦把他们的头在一个共享的愿景。
　　毕竟，如果零售业已经变成了一个＂有得也有失＂的故事，那么，面对一个年事已高、被遗弃、却发现自己在这个等式中处于劣势的房产，一个小镇最好的应对策略是什么呢?
　　以恩菲尔德为例，答案在于细分策略。
　　上月末，新业主终于获得了当地规划和分区委员会的一致批准，将该地块的八个地块分成13块，以便单独出售给投资者。其想法是，分拆将为重新开发部分或全部分拆的哨所打开大门(等待恩菲尔德市官员的进一步批准)，同时向纳姆达尔和梅森提供流动性，以在必要时改善该物业。
　　Mason的总裁Elliot Nassim在一份声明中表示:＂在零售中心内进行细分，可以为物业的再开发提供更大的灵活性。＂不过他没有透露目前的具体计划。＂我们聘请了一名重建总监，作为识别当地社区需求的第一步，我们为恩菲尔德广场提供了一个多方面的主重建计划。＂
　　纳西姆补充说，梅森和纳姆达尔的合作伙伴将在未来几个月内宣布该网站的一系列举措。记者无法联系到纳姆达尔的官员。
　　Nassim说:＂我们不断努力，通过评估不断变化的零售市场，为社区提供不同的租户组合，来创建高效的零售中心。＂
　　对于陷入困境的散户投资者来说，这一举动多少有些典型。收购的副总裁乔纳森·里斯是纽约房地产私募股权公司Somera路,旨在识别和全国收购不良资产,指着Somera的工作在一个220000平方英尺的零售地产称莫德斯托世纪中心位于加州中央谷地区。
　　在获得这处房产后，索梅拉在大通银行(Chase Bank)的一家分行周围开辟了一块新地皮，并以5上限的价格卖给了这家银行。该公司随后终止了与另一处地块的一名卡丁车操作员的租约，此举遭到了一些社区的反对，并将该地块填满了老年人护理设施和诊所。
　　＂邻居们想要(卡丁车跑道……但是)卡丁车的家伙不带任何人来中心，＂Reeser说。＂在老年人看护中心，你可以看到成百上千的人骑自行车经过，送走(他们的亲戚)，付一笔押金，然后去餐馆。你想要创造一个有凝聚力的环境。＂
　　他补充说，在收购一家陷入困境的零售中心后，降低风险是重中之重。
　　他说:＂有很多这样的中心，有卖辣椒或饼干桶的小卖部，如果还有期限的话，你可以以更低的价格出售。＂里斯说。
　　他表示，将零售资产细分为＂规模较小、规模较小的收购＂的好处在于，＂它们进行交易，因为人们害怕巨大的零售风险，机构投资者也包括在内＂。＂我认为你们会增加那里的买家。他补充说，对于恩菲尔德等较小地区的地块，买家可能包括医生或退休人员等当地投资者。
　　到目前为止，恩菲尔德有一个占地12.6万平方英尺的塔吉特(Target)和一家名为恩菲尔德12电影院(Enfield 12 Cinemas)的Cinemark电影院。塔吉特的租约将于2027年到期。其他零售商包括Party City、Outback Steakhouse、GNC和Panera Bread等。
　　恩菲尔德广场(Enfield Square)零售中心是CMBS购物中心五地产投资组合的一部分，自从这2.4亿美元的组合在2006年6月由摩根大通牵头的JPMCC 2006- ldp CMBS交易中被证券化以来，这个投资组合就一直在亏损。除了恩菲尔德的处置，在2007年还有另外两个购物中心以区区2050万美元的价格出售。其余两个中心在5月份的估价为6,670万美元，其中一个是位于洛杉矶鹰岩社区的一个中心，目前正作为一个重建项目进行推广。
　　根据Ten-X网站的数据，恩菲尔德广场的入住率从2006年的96%骤降至2018年底出售时的58%。2000年，该商场与JCPenney分道扬镳;2016年，梅西百货(Macy’s)关闭了门店，尽管这家零售商仍拥有其7.5万平方英尺的大楼和停车场;西尔斯在2017年关闭了。
　　建于1971年，2001年翻新，位于榆树街90号的购物中心可以被认为是恩菲尔德社区的商业中心。位于纽约州大颈镇的纳姆达尔和梅森公司将如何放弃分割后的地块还有待观察(尽管城市一再要求，两家公司仍未向恩菲尔德城市规划官员提供一份大纲，详细说明他们将如何处理这些地块)。
　　肯·纳尔逊的城市规划和分区委员会主席,表示该集团的担忧Namdar计划没有提供证据的情况下与包裹它想出售。他说这个城市是急于让他们细分网站,但不想被冷落在垫将如何利用。
　　在纳姆达尔买下这块地后，恩菲尔德市长迈克尔·勒德维克于2019年1月告诉NBC:＂我认为如果我们能进行某种类型的多场地开发，那就太好了。＂＂但我不想设置任何限制或吓跑任何人。我们愿意和开发商坐下来谈。他补充说，他希望潜在的再开发将有助于提振该地区的经济。
　　瑞泽说:＂一般来说，(当地球员)多少会支持我们。＂＂没人想在社区里找一个死气沉沉的购物中心或地方。机构机构的人会避开，在购物中心的资产上划上一条黑线，而更多的创业型商店则会承接这类业务。＂