房价收入比怎么算（房价收入比应该这样算）

　　房价收入比怎么算（房价收入比应该这样算）
　　一直以来，房价收入比都是备受关注的一项数据。
　　数据显示，2018年，受监测的中国50个城市，房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降1.4%。这也是2014年房价收入比触底之后，连续3年快速攀升后的首次回落。意味着，2017年，50城的居民在没有其他消费情况下，平均要用14.1年的收入，才能买起一套房，2018年降到了13.9年。
　　深圳以34.2的房价收入比，又一次当选最难买房城市。笔者翻阅2016年的数据，当时就有报道称，《深圳房价收入比高达25.8，已出现短期泡沫》，但时隔2年后，这一数字上升了50%。
　　大范围平均的房价收入比意义不大
　　房价收入比有两个计算方法，一是套均总价/家庭可支配收入，二是(人均居住面积*均价)/家庭可支配收入。但不管如何，当房子分三六九等，收入也分三六九等时，收入和房价都被平均了，这个房价收入比，就像＂收入被平均＂一样，对个体多半没有太大意义。
　　近年来，资产价格涨幅远高于收入涨幅。言下之意，房产拥有的基尼系数，远高于收入。所以，越大范围的平均越没意义。发布50城房价收入比的研究机构，2019年初还发布了《2018年全国房价收入比报告》，显示2018年全国房价收入比为8，由2017年的7.7小幅上升到8。
　　这个房价收入比高不高呢？世界银行1998年对96个地区统计显示，家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家，房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元-3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9。按世行标准，2018年中国房价收入比并不高。
　　全国房价收入比不高，那是不是只有热点城市高呢？或许。但越热点的城市，收入差距越大、隐性收入越多。现在能统计到的，基本是工资收入，如果将资产(股权、租金和投资等)、经营收入算上，估计收入平均数会＂上一个台阶＂，房价收入比也低很多。
　　此外，越热点的城市，房子品类(也就是三六九等)也越多。比如京沪深，即便在寸土寸金的中心城区，有1000万豪宅，也有200万的＂老破小＂。结合商品住宅竣工数据，估算中国存量住房中，商品房占比仅40.7%，1999年以前修建的住房占41.4%。全部算在内，而不只考虑商品房，估计房价收入比会降低很多。再比如，如果将深圳1040万套住房全部算在内，51%的城中村住房就会把均价拉得很低，房价收入比也会降低很多。
　　房价收入比，应该这样统计！
　　热点城市，收入分为三类，高收入、中等收入、低收入；房子也分为三类，90平米以上(或总价350万以上)，60-90平米(200-350万)，60平米以下(200万以下)，各算各的房价收入比。中等收入最有参考意义，取中位数275万，3口之家年收入15万，房价收入比在18倍左右。
　　参考世界银行的标准，这也高了！我们看看，上海市民买什么房？根据卢俊团队的调研，2018年上海整体的房源供应里，有63%的房子总价在300万以下。那么，位于中间位的房子总价就约在200万一套。这些房子分布在哪里？就是市中心各个位置，面积不大，岁数很大的各种＂老破小＂。深圳的居民也在买＂老破小＂，350万以下的占了一半，21%的人买250万以下的房子。所以，如果觉得275万的中位价房子也买不起，那就买个200万的房子吧。虽然不太体面，但总归＂上车＂了。
　　＂上车＂还是很重要的，因为＂上车＂了你就跟上了城市发展的速度、分享到了城市的红利。在＂上车＂的同时，好好工作，以后换大房子。未来，中国楼市告别各线城市普涨格局，走向价格大分化时代，核心城市与非核心城市的差距会越来越大。
　　都市圈意味着＂分层＂，核心城市是第一圈层，外围半径30公里是第二圈层，更外围就是第三圈层，房价也将依次递减。没买房的，先＂上车＂后＂改善＂。其实，房价收入比并不很高，但要想住上好房子，买上高房价收入比的房屋，就得好好赚钱。千万不能被一味地抱怨或等待，延误了置业良机。
　　所以，在个体层面，讨论高房价收入比没有意义，不能望着800万的房子，说房价收入比太高，而一味抱怨。正确的思路是，掂量自己的收入以及未来增长前景，收入低、长辈又不能贡献几个钱包，自己还没有太多积蓄的，就买个＂老破小＂吧；相反，有一些积蓄、自己未来收入还不错，父母也能资助，能探到多好的房子，就买吧！(摘编自＂李宇嘉地产笔记＂微信公众号)
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　　李宇嘉