楼市火爆部分黄金地段房价飙涨

　　一房难求”“千万豪宅秒光”“百万喝茶费”不断刺激着深圳购房者的神经，深圳楼市持续火爆，与全国其他地区冷清的楼市形成了鲜明对比。不过深圳购房者情绪高涨背后却大有“门道”，有部分买房者借道房地产抵押经营贷款(以下简称“房抵经营贷”)“曲线”炒房，使得贷款资金违规流入房地产市场。
　　这一情况近日得到了监管部门的关注。4月22日，银保监会首席风险官肖远企表示情况确实存在，深圳银保监局和人民银行深圳中心支行已经采取了相应监管措施;4月23日，五部门联合通报深圳房抵经营贷调查情况，并就银行合规开展信贷业务提出针对性监管要求。
　　《中国经营报(博客,微博)》记者在采访中了解到，相比利用房抵经营贷炒房的企业，还有大部分企业因缺乏抵押物而无法获得银行的贷款。一位小微企业主表示：“现在小微企业融资更难，尤其是没有房产可抵押的企业，即便以前可以通过税务等数据申请贷款，但现在很多银行都会先看经营流情况，运营情况好的才能获批，否则很难获得贷款;当然有房产等抵押的融资获批可能性更大一些。”
　　楼市火爆 部分黄金地段房价飙涨
　　从3月下旬以来，深圳看房的客户陡然增多。“即看即签，最近房屋签约速度太快了。”深圳楼市投资炒作的高涨情绪让在深圳房产中介工作多年的王经理都感到惊讶。
　　“最近我带着一对夫妻看房，前一天他们去看的房子转天就已经被别的客户签走了。”据王经理介绍，这一波行情从去年底一直延续到现在，1～3月份受疫情影响看房的人比较少，但是从3月下旬后看房的存量需求快速释放，二手房成交量增长比较快，价格也有不同程度上浮。
　　深圳中原研究中心统计显示，3月份深圳二手房成交8008套，远超2月份成交量;在成交量上升的同时，价格也在走高。中国房地产协会数据显示，3月份，深圳二手房单价高达7.18万元/平方米，同比上涨14.54%;新房单价6.34万元/平方米，同比上涨12.88%。
　　一位购房人士告诉记者，现在全球经济都受到疫情影响，各国的货币宽松，害怕手里的钱会贬值，深圳的房子起码不会降价，尤其黄金地段的房产或者学位房，做保值的资产配置最好。
　　此外，有分析人士指出，深圳近期似乎有些房市宽松政策，包括豪宅标准调整、允许地产商缓交土地出让金等，刺激了很多以前住在香港的人过来买房，拉动了当地住房市场。
　　从成交价格来看，国家统计局官网发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，4个一线城市中，上海和深圳新房价格分别环比上涨0.1%和0.5%，北京持平，广州环比下降0.5%;二手房的房价环比微涨，北京上涨0.2%，上海上涨0.3%，深圳上涨1.6%，广州下降0.2%。
　　与此同时，贷款市场报价利率(LPR)的下调进一步刺激购房需求释放。4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。记者注意到，此前的3月20日，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析，此次LPR下调力度较大，一方面通过下调贷款利率带来了减负效应;另一方面有助于刺激购房需求释放，近期各地预售证的发放节奏加快，银行贷款也比较积极，配合此次月供压力减少的效应，购房需求有望积极释放，进而带动市场成交量的上升。
　　企业借机炒房 监管出手整治
　　深圳楼市火爆背后，部分企业主通过房抵经营贷炒房的现象也得到了曝光。
　　“近来投资目的购房者比较多，我接待的购房者中多为企业主、公司高管等人群。”上述房产中介王经理告诉记者。
　　多位知情人士透露，有些企业主利用银行推出的贷款优惠，将房产抵押给银行获取低利率的贷款，再将融资的资金投资购房。某股份制银行客户经理向记者分析，有的房产抵押贷跟房贷差不多，期限比较长，有的甚至能达到20年，而且授信额度较高，能贷出七到八成出来。“再加上政府对小微企的贴息部分，有些抵押贷下来利率甚至低于3%。”
　　其中一位知情人士告诉记者，现在各种普惠政策对有房有企业的老板非常有利，一些企业主通过房产抵押给银行获取低利率的贷款，然后再用融资资金去投资买房。
　　某国有银行深圳分行业务人士也表示，现在抵押贷款做得较多，而且很多银行开始做线上抵押类贷款，操作简单，利率也相对较低，部分银行利率低于4%，如果对抵押率要求不高的客户大部分可以线上做。
　　一家酒业公司董事长表示，现在市场形势不好，尤其一些制造业、餐饮服务业等企业需求不足，正常生产经营营收受阻，购置房产不仅可以资产保值、转手收益，还可以抵押贷款。
　　上海一位小微企业主亦告诉记者，受疫情影响，很多生产压缩了。“企业也在寻求有合适回报率的项目，不排除会投资房地产。”
　　浙江某农商行金融市场部总经理告诉记者：“很多企业主动拿房子来抵押，获取快速贷款，用于经营;如果是专职炒房的，会再套出去买房。”
　　针对房抵经营贷资金流入房市的问题，监管紧急发文要求银行自查。4月20日，中国人民银行深圳中支货币信贷处下发《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》，要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查，主要包括截至2020年3月末房抵经营贷余额、贷前准入情况、贷款管理情况、贷后管理情况等。
　　关于房抵经营贷违规流入楼市的情况，4月22日，肖远企表示，贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，不能够挪用，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。
　　4月23日，人民银行深圳中心支行、深圳银保监局、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳市市场监管局五部门通报深圳房抵经营贷调查情况。其中，人民银行深圳中心支行表示，根据各商业银行截至4月20日下午2点30分报送的自查情况统计，初步排查情况如下：一是未发现刚注册企业即申请经营贷的情况;二是未发现支小再贷款信贷资金通过房抵经营贷形式流入房地产市场的情况;三是辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。深圳人民银行和深圳银保监局已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。
　　深圳人民银行相关负责人指出，目前已就加强信贷管理服务实体经济工作提出具体要求，要求银行严把经营贷贷前准入关，加强借款人经营背景真实性审核;加强经营贷贷款抵押物管理，原则上借款人持有被抵押房产时间不得低于6个月;合理确定贷款额度和资金使用范围;加强资金用途监控，加强借款人贷后房产新增情况监测。
　　深圳银保监局提出明确监管意见防止信贷资金违规流入房地产领域，整治以房地产为抵押的经营贷，并就商业银行合规开展信贷业务提出针对性监管要求，包括：加强借款主体资质审查，不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款，对实际经营企业成立或受让时间较短的借款人要进一步严格审查;加强抵押物管理，重点审查房产交易完成后短期内申请抵押经营贷业务的融资需求合理性;加强贷款资金用途管理等。
　　针对中小微企业贷款贴息政策执行情况、利用贷款贴息购房等问题，深圳市中小企业服务局表示，目前深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形;该局将进一步明确享受贴息的贷款类型，加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政补贴资金。
　　银行小微企融资困境：优质资产难找
　　某国有银行深圳一支行业务人士认为，经过此番排查后，这类业务可能会受到一定影响，银行的授信应该会有一定程度收紧。
　　“目前相关政策还没有传达到，但听到的风声也是政策要收紧，之前本来就收紧过一次了。” 某股份行总行人士告诉记者，“在(贴息)政策刚出来的时候，很多企业都是把之前的贷款结清，然后我们给它们重做贴息;3月份，行内发了通知，不满一年的企业主体不可以作物业抵押经营贷;按照2月份贷款结清重做的也不行，导致很多贷款申请都放不了款。”
　　值得注意的是，相比利用房抵经营贷炒房的企业，还有大部分企业因缺乏抵押物而无法获得银行的贷款。记者在采访中了解到，受疫情影响，小微企业经营风险上升，银行在融资审批中对房产等质押物抵押贷款依赖度有所上升。
　　一家做自助售货机运营公司的总经理向记者表示，现在很多小微企都是通过小额贷公司进行融资，由小额贷公司根据企业情况选择合适的银行推送进行贷款申请，不过成本会高很多。“我现在每天都能接到很多这样的推销电话。”
　　前述某股份制银行广州一支行行长表示，现在银行的压力非常大，一方面要根据监管要求加大对小微企融资支持，现在考核中也增加了小微企信贷考核占比;但是另一方面，找可以放贷的优质小微企资产太难了，所以会出现部分经营现状和前景好的优质小微企被多家银行争夺的情况，大部分被评估风险偏高的小微企还是不太敢放贷。“疫情过后，小微企业的风险更大，银行在甄别审核上更加审慎，有房产抵押的企业在融资时会更占优势。”
　　上述受访某公司总经理表示，不过现在多数小微企现金流压力大，能借出贷款主要都用于员工工资、设备和市场运营方面，拿来买方投资的并不是主流。
　　上海申宜禾律师事务所合伙人王龙国律师分析，“房抵经营贷”是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。在申请时，银行会要求提供经营相关的证明，不排除借款人为满足审批条件递交假材料。对于银行而言，王龙国律师指出，银行面临贷款用途与实际用途不一致的风险。“房抵经营贷的主要风险在于违背国家政策，可能引起其他一些的连锁反应。比如贷款人把款项投入楼市，购买房屋可能不是为了居住的刚需，而是投资，这样就可能导致房价上涨。而银行现在降低一些要求发放贷款的目的是解决新冠疫情对经济的影响，发放贷款是要投放到经营中，解决中小企业的生存问题。” “我行基本不做‘见房即贷’，需要企业有真实的生产经营业务。”某城商行人士告诉记者，“针对企业经营过程中存在的资金需求，我行也推出了税务贷、租赁贷等产品。”