纽约市不断发展的基础设施扩展生命科学领域

　　在过去的几年里，我们已经看到了纽约市曾经稀缺的生命科学产业的重大转变。我们是如何走到今天这一步的?纽约市正在做些什么来吸引更多的租户从事生物有机体的研究，如生物学、植物学、动物学、微生物学、生理学、生物化学和其他相关学科?
　　我们与来自顶级公司的主要开发商、建筑师、室内设计师、咨询工程师和投资者进行了座谈，这些公司包括SGA、King Street Properties、CBRE、Ennead、JB&B和Perkins and Will。
　　这些专家一致认为，纽约市的基础设施已经到位，可以创造一个蓬勃发展的生命科学产业。事实上，这个城市已经是一个蓬勃发展的中心，每个行业的领导者都居住在这里。更重要的是，这些专家指出，随着技术继续快速发展，生命科学现在适用于所有类型的企业，有效地改善环境、医学、卫生保健、农业，以及更多。
　　将生命科学带到纽约
　　＂由于许多原因，纽约是生命科学蓬勃发展的最佳地点。医疗和教育机构组成了一个令人难以置信的网络，他们正在培养维持该行业所需的人才。＂
　　我们拥有强大的大学和研究设施，在这个行业中有大量的人才，能够获得资金，以及符合分区要求的规则和条例，为这个行业的发展创造必要的空间。
　　交通也是一个主要因素。波士顿房地产投资管理和开发公司King Street Properties的董事总经理罗伯特·阿尔布罗(Robert Albro)解释说:＂吸引我们来纽约的部分原因是交通基础设施，它非常发达。＂＂地铁系统非常广泛，使用率非常高，它把一些社区作为实验室节点。再加上渡轮系统。它是纽约一种独特的交通方式，可以连接该地区的不同集群，尤其是长岛市。＂
　　纽约市需要更多地理位置优越的现代实验室空间来支持生命科学产业的发展。全球商业地产服务机构世邦魏理仕(CBRE)副董事长史蒂夫•珀普拉(Steve Purpura)表示:＂房东需要为生命科学的功能开发房地产，而当这种情况发生时，纽约市生命科学集群将出现显著增长。＂
　　位于纽约和波士顿的建筑、室内设计、规划、品牌环境和虚拟设计+建筑公司SGA的工作室经理布鲁克斯·斯洛克姆说，＂集群的建立和可用空间将允许这些公司进入并开始建造，这将是关键。＂
　　SGA合伙人亚当•斯帕诺洛(Adam Spagnolo)对此表示赞同:＂纽约需要毕业空间。＂＂虽然有一些加速器和孵化器，但由于生命科学初创企业得到了它们的资金，它们没有立足之地。在毕业空间或逐步退出空间方面缺乏选择，这就像生命科学领域的合作。租户面临的挑战是，他们可以选择搬到波士顿、旧金山或其他有可入住空间的集群。＂
　　寻找生命科学社区的核心
　　目前，纽约市还没有一个生命科学社区中心。我们已经看到在城市的不同社区出现了为生命科学工作提供实验室空间的发展。纽约市Ennead Architects建筑事务所的合伙人唐•魏因赖希(Don Weinreich)表示，基于多种影响，生命科学项目或集群正在纽约市发展。他说，首先，房地产开发的可获得性并不是在城市的每个地方都是一致的，所以我们需要找到那些可以开发的地区。
　　＂另一种是近似值，即集群往往需要靠近其他事物，如研究机构或金融中心，＂Weinreich说。＂还有一个问题是，分区允许在哪里进行武断的使用。随着城市不断更新分区决议，分区也在不断发展。你现在不能开发的城市部分地区将开始被允许开发。＂
　　副主席史蒂夫•紫癜世邦魏理仕指出,＂纽约集群不会局限于一个位置或次市场,而是由多个项目位于东区的研究机构,在上西区附近哥伦比亚市中心西边,和周围佩恩车站。该集群将包括曼哈顿和各行政区的space，每个人都将聚在一起进行合作和行业活动。＂
　　尽管生命科学集群分布在城市内部和周围，但这些集群正在影响它们所居住的社区。纽约工程公司JB&B的合伙人Mitchel simple和副合伙人Chris Horch报告说，集群一直在有机地发展，社区受益于多样化的增长。社区接收了大量新的、不同的人才和不同的思维方式。此外，生命科学地产的经济结构也不同于商业写字楼，因为它可能在经济衰退中逆转，也可能不会。
　　SGA的斯洛克姆认为，纽约市面临的挑战是，在城市周围有几个没有一个主集群的子集群，＂开发社区无法决定这个主集群应该去哪里，所以纽约有几个没有核心的潜在子集群。在主要的生命科学城市，它开始于一个领域，随着对空间的需求激增，子集群可以增长。[然而]，一旦生命科学集群开始形成，其周围的生命科学集群将呈指数级增长。一个警告是:他们需要在一定程度上接近大学，并有机会接触到人才库。
　　虽然与曼哈顿相比，长岛市是一个周边社区，但它的增长速度也是指数式的。King Street Properties和Perkins and将共同关注社区与生命科学产业之间的共生关系。
　　King Street Properties董事总经理Robert Albro说:＂长岛市有许多我们期待的积极属性，包括众多的公共交通选择，劳动力住房，以及允许生命科学的分区。有丰富的现有结构非常适合转换到实验室，以及可用的场地，可以容纳出地面建设。两者都是建立集群所必需的。＂
　　帕金斯与威尔公司的马隆说:＂当地城市大学(City University of New York)的分支机构有能力为长岛市生命科学行业所需的支持性职位和岗位提供行业支持的职业培训。＂
　　转移工作
　　随着这些生命科学发展集群的位置在城市内外的不同社区发生变化，我们也看到生命科学工作方式的变化。Ennead建筑事务所的Weinreich说:＂新兴的和现在的劳动力有一种趋势和强烈的愿望住在城市里，因为人们喜欢在城市里的生活方式。这些集群几乎是由劳动力性质的变化和地理位置的变化共同推动的。＂
　　Weinreich继续说，＂当你进入这些密集的城市环境时，你会有这种令人难以置信的城市压缩，你会把所有这些不同的社区紧密地联系在一起，这为知识交流创造了很多机会。＂
　　JB&B的霍奇说，正在进行的研究不是传统的重化学类型的工作。生命科学现在是一个范围更广的研究领域。其中一些是计算性的，工作人员坐在电脑屏幕前，开发一个流程，然后走出去，在实验室进行验证。根据这两人的说法，潮湿的实验室空间越来越少。技术也在研究组件中发挥着更大的作用，并发挥了巨大的作用，因为它允许研究人员在建筑物中开展工作，而这些建筑物不一定要设计成承载传统实验室可能需要的那种重型基础设施。
　　科技对生命科学家今天所从事的工作产生了重大影响。随着人工智能、大数据和区块链的影响，技术正在成为科学家开展工作的不可或缺的一部分。SGA的斯巴诺洛和斯洛克姆同意这一观点:＂即使在五年前，你也会看到25%的办公室和75%的实验室空间;今天，我们看到更多的是实验室研究人员和数据科学家各占一半的情况。＂
　　扩大足迹
　　随着技术和生命科学越来越融合，我们也从房地产的角度看到了纽约生命科学社区的扩展。Albro国王街属性说,＂关键是构建生命科学空间——在纽约很多人都在谈论它,但是,关键之一是投机的基础上构建,意思你不一定要有锚定租户当你开始开发建筑。＂
　　生命科学的租客倾向于短期寻找，寻找6到12个月的可用空间。据专家们说，任何超过这个数字的都太遥远了。国王街地产公司(King Street Properties)正在长岛市(Long Island City)的45-18号法院广场(Court Square)建造一栋面积26.6万平方英尺(约合529平方米)的大楼，其基础设施十分坚固，富有弹性。
　　随着工作空间的需求包括纽约市的生命科学社区，专家表示，随着对这类空间需求的增加，为租户提供工作空间是很重要的。事实上，在不久的将来，需求预计将继续迅速而显著地增长。JB&B的simple和Horch报告说，关键是要确保房地产社区准备好容纳生命科学租户的显著增长。
　　帕金斯和威尔公司的马龙说:＂在这一点上，我们可能会通过对现有建筑的翻新和翻新来满足纽约对更多空间的需求，而不是通过新的地面开发项目。这意味着开发商及其顾问将不得不应对分区问题。
　　＂城市已经发布了分区和某些区域的许可使用的澄清，这使得更多的建筑存量在更重要的位置被考虑，＂马龙说。＂当然，你还需要制定战略，如何从现有建筑中获得创建实验室所需的基础设施。当涉及到生命科学的革新时，永远不会出现一刀切的情况。＂
　　机遇、趋势和挑战
　　随着这一新兴产业在纽约市的迅速扩张，它可以带来大量的机会、趋势和挑战。专家表示，由于目前的需求包括生命科学领域，因此房地产行业必须找到合适的平衡点，以便迅速整合工作空间，在保持领先地位的同时，注意自己的投资。
　　世邦魏理仕的Purpura说:＂为了维持生命科学产业的爆炸性增长，需要确定新的生命科学劳动力资源。我们相信，它们将出现在城市集群中，类似于科技公司成长的地方。当生命科学公司需要扩大规模并招募更多员工时，他们不可能从波士顿和旧金山招募所有人;他们将把目光投向纽约这样的地方进行扩张。当你想到与10年前相比，科技公司现在在纽约占据了多大的空间时，你就会正确看待生命科学的潜在机会，许多精明的开发者正试图走在时代的前面。＂
　　帕金斯和威尔的马龙指出，＂纽约市是美国国立卫生研究院(NIH)拨款的第二大接收地。这些资金通常用于机构研究。这些资助是较小的增量，通常规定专门用于研究。＂
　　然而,当创业孵化出来,马龙说,或工具或过程的卫生保健机构的转化工作,他们往往来自一个环境,让空间机构需要得到满足,或者他们已经与短期租赁空间直线英尺的基础上,租赁补贴激励。这种情况限制了初创公司的发展，也限制了他们在一个地方的时间。
　　＂结果是简单的租赁实体需要在短时间内找到可用的实验室空间，＂马龙说。＂这些人专注于他们的科学，而不是设计和建造的过程。需求驱动提供灵活的、可扩展的交钥匙解决方案。但如果开发商想让turnkey labs可行，设计必须具有足够的延展性，以适应不同的租户。＂
　　Ennead建筑事务所的Weinreich说:＂能够非常迅速地将生命科学空间上线是一个挑战，也是一个机遇，因为没有人愿意坐等空间被设计和建造。我们越快上网越好。在这方面，我们有很多技术可以使用，比如快速通道，设计-建造方法，以及现有建筑的适应性再利用，可以节省一年的时间。＂
　　随着初创公司的成长，以及拥有100名以上员工的生命科学公司的可用空间有限，纽约市将需要做出调整。SGA的斯洛克姆表示:＂下一轮开发的大楼将不得不认识到生命科学公司试图吸引的人才需求，因为所有的科技公司都在为员工提供更诱人的工作环境。＂随着技术成为生命科学的主要组成部分，这些建筑和行业将不得不吸引同等或更高水平的人。
　　吸引投资者和新的人才
　　King Street的Albro说:＂在全国范围内，生命科学得到了很多关注，而纽约市也加入了讨论。他补充说，考虑到我们所处的周期，存在风险，但也存在生命科学节点在纽约市扎根的巨大潜力。
　　simple和JB&B的Horch指出，寻求投资组合和地理多样性的投资者来自波士顿、剑桥和拉霍亚，他们在纽约投资。因此，他们正在吸引人才，否则他们毕业后就不得不离开所在的机构或孵化器。相反，这些投资者来到这里，在这里扎根，把人才留在这里。
　　CBRE的紫癜认为基因组研究产生了重大影响吸引投资者和人才到纽约,说道,＂能力做虚拟研究允许科学家们回头看看他们之前所做的研究和应用新技术朝着一个更好的方法来工程师药物或疗法。＂
　　影响新发展
　　Ennead建筑事务所的Weinreich说，纽约有一种非常独特的实验室技术——高层实验室。＂建筑法规允许你建造高层实验室。这影响了一个不寻常的结果。你可以看到所有这些非常酷的实验室在纽约市出现。我们正在设计许多这样的机器人，你在其他地方是看不到的。＂
　　但考虑到生命科学领域的新扩张，纽约市也存在学习曲线。即使是最精明的业主和开发商也在学习这些建筑是如何运作的，如何产生增长，以及融资是如何从硬成本到固定成本进行运作的，所有这些对纽约市的这类开发来说都是全新的。SGA的斯帕诺洛表示:＂这个市场的发展与能够接近其他志同道合的群体有关。在美国任何地方建造生命科学大楼都是不可能的，除非它与大学有联系，并且有资金和其他一切可以使发展成功的东西。＂
　　King Street Properties的Albro坚持认为，在他们想要的设施方面，life science租户与tech租户是相似的。他说:＂他们想要便捷的交通，想要一个充满活力的社区，有餐厅、健身中心和自行车存放处，所有这些都是技术租户想要的。＂＂当人们看到新的建筑时，他们是在为租户创造一个很酷的公共空间和更创新的体验。＂
　　生命科学的未来
　　随着生命科学产业在纽约市的发展，我们需要适应这些发展和租户的需求。技术和生命科学是携手并进的，随着技术的进步，生命科学也将如此。
　　目前，我们没有足够的空间来容纳这个不断增长的社区。随着小公司成长为大公司，我们需要创造空间来容纳这些成长中的公司。随着生命科学领域在纽约市的成熟和发展，我们也需要牢记，随着这个领域的发展，有才华的生命科学专业人士在寻找什么，以保持竞争力，使他们留在纽约市，而不是在别处寻找。
　　生命科学专业人员不再需要寻找传统的实验室空间。他们想要住在交通便利的社区，附近有志同道合的专业人士可以合作。世邦魏理仕的Purpura表示:＂对于一个需要劳动力的行业来说，我们需要在那些非常理想的地点提供空间。＂
　　由于生命科学在纽约还很年轻，它提供了成长的机会。其他城市，如波士顿和旧金山，已经没有足够的空间来容纳生命科学，而纽约刚刚开始为这种类型的租户实施预先建造的空间。
　　＂波士顿市总共有60万人口;那是曼哈顿面积的三分之一。(然而)他们有十倍以上的实验室空间，因为他们开始得更早，＂Ennead建筑事务所的Weinreich说。
　　生命科学产业还有很大的发展空间，因为纽约对这个市场的兴趣很大。对生命科学的需求与资助它们的公司有关。专家们指出，这一波商业浪潮想要来到纽约，我们必须更好地理解并为生命科学界在这里蓬勃发展所需要的东西做更好的准备。这是纽约市商业地产行业非常激动人心的时刻。